Выдача льготной ипотеки в России в январе 2026 года оказалась в три раза выше, чем годом ранее — сказалось ужесточение условий семейной программы с 1 февраля, отмечает «Объединенное кредитное бюро». Всего в стране за месяц было выдано более 15 тыс. льготных жилищных кредитов, из них в Петербурге — 2,73 тыс. на 19,04 млрд руб. Какие резервы спроса остались на рынке новостроек и какую динамику ждать начиная с февраля — в материале РБК Петербург.
Рекордный январь
Январский спрос на новостройки в этом году был рекордным, отмечает директор департамента новостроек федеральной компании «Этажи» Санкт-Петербург Антон Пильников. «Конечно, в первую очередь это связано с ограничениями семейной ипотеки, вступившими в силу с 1 февраля. Многие постарались успеть оформить два льготных кредита на семью до вступления в силу изменений. Часто брали кредит даже те, кто вовсе не планировал в ближайшее время улучшать жилищные условия, но не захотел терять возможность воспользоваться доступной ипотекой», — подчеркнул он.
Дело не только в изменениях программы, но и в динамике цен на недвижимость. «Это происходило, в том числе, и за счет покупателей, которые долго откладывали решение о покупке жилья, а в конце года, опасаясь дальнейшего роста цен, начали выходить на сделки. В ход пошла и семейная ипотека, и рассрочки от застройщиков. Резонанс этого явления мы наблюдали в январе 2026 года — о чем свидетельствует большое количество заключенных сделок», — пояснил генеральный директор СРО А «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов.
В итоге, по данным компании «Этажи», в январе в Петербурге и Ленинградской области было зарегистрировано 6126 договоров долевого участия, что на 80% больше, чем в январе прошлого года. При этом отдельно в Ленобласти было зарегистрировано 2416 договоров долевого участия, что на 57,4% больше, чем годом ранее.
Период адаптации
С 1 февраля ситуация на первичном рынке изменилась. Резервы спроса были «сброшены» за декабрь—январь, говорит Алексей Белоусов, и спад продаж в феврале оказался неизбежен.
«Мы понимаем, что часть продаж была совершена наперед, фактически часть спроса перешла из будущих месяцев 2026 года. Что в свою очередь привело к снижению спроса после 1 февраля», — подтверждает генеральный директор ГК «Ленстройтрест» Денис Заседателев. При этом, по его оценке, период адаптации к новым условиям займет около 1-2 месяцев.
Адаптация затрудняется тем, что новые правила семейной ипотеки требуют более сложных процедур. «Банкам, застройщикам и клиентам потребовалось время, чтобы разобраться в обновленном перечне документов и процедурах одобрения. Пакет расширился, появилось больше нюансов — от требований к регистрации членов семьи до проверки кредитной истории обоих супругов», — отметила коммерческий директор группы компаний «КВС» Анжелика Альшаева.
При этом, по ее словам, нельзя сказать, что семейная ипотека остается единственным драйвером рынка. «Да, она важна, но сейчас спрос распределился между альтернативными инструментами: рассрочкой, стандартной ипотекой и программами зачета жилья. Текущие колебания не критичны и укладываются в рамки погрешностей переходного периода», — подчеркнула эксперт.
Ключ-фактор
Дальнейшие расчеты участников рынка опираются на динамику ключевой ставки. «Ключевая ставка Центробанка, думаю, будет плавно снижаться примерно до 10-12%. Тогда мы сможем наблюдать «переток» денег с депозитов и иных финансовых инструментов в реальные сектора экономики, в том числе, в строительство», — прогнозирует Алексей Белоусов.
Снижение ставки позволит привлечь на рынок недвижимости средства, размещенные на депозитах, ожидают эксперты. «На рынке сформировался весомый отложенный спрос. Высокие ставки по стандартной ипотеке временно переориентировали покупателей на депозиты, однако это краткосрочный инструмент. Недвижимость остается наиболее надежным активом, демонстрирующим рост стоимости вопреки любым кризисам», — отметила Анжелика Альшаева.
«В прошлом году мы уже фиксировали возвращение части клиентов к покупке недвижимости при снижении ключевой ставки, — напомнил Денис Заседателев. — Если смягчение денежно кредитной политики будет происходить в соответствии с опубликованными прогнозами, со второй половины года тенденция может повториться».
Также на будущий спрос могут повлиять очередные поправки к семейной ипотеке, которые пока только обсуждаются — а именно возможное введение дифференцированных ставок в зависимости от количества детей. «Часть семей, не успевших воспользоваться прежними условиями семейной ипотеки, формирует пул отложенного спроса. Его реализацию могут спровоцировать как раз обсуждения введения дифференцированных ставок. К ним добавляются те, кто ожидает снижения рыночных ставок по ипотеке или появления новых субсидированных программ», — отметил Антон Пильников.
«Постепенно семейная ипотека становится более адресной, что соответствует первоначальной задаче поддержки семей с детьми. Вероятны дальнейшие корректировки программы. По нашей оценке, речь идет скорее о расширении доступности для целевой аудитории, нежели сокращении возможностей», — уточнил, в свою очередь, Денис Заседателев.
Дальнейшие прогнозы
Прогнозировать итоговые показатели года, полугодия или даже квартала непросто. Ожидания экспертов расходятся от очень сдержанных до позитивных. Так, по прогнозу Алексея Белоусова, итог I квартала текущего года, скорее всего, будет похож на итог I квартала 2025 года — в основном за счет большого количества сделок, заключенных в январе. «В то же время, на годовые показатели будут влиять факторы, предсказать которые не представляется возможным вследствие высокой априорной неопределенности развития событий — как макроэкономических, так и политических. Но снижения объемов возводимого жилья, безусловно, избежать не удастся», — полагает эксперт.
По мнению Антона Пильникова, результаты I квартала 2026 года будут значительно лучше, чем I квартал 2025 года. «В январе для этого заложен хороший фундамент. Февраль покажет определенную коррекцию, связанную с адаптацией рынка к новым правилам семейной ипотеки. Однако мартовское оживление и традиционное нарастание спроса к концу квартала позволят удержать позитивную динамику», — прогнозирует Антон Пильников.
