Объем сделок с земельными участками под девелопмент в Петербурге и Ленобласти в 2025 году сократился почти в пять раз по сравнению с 2024 годом. В условиях сжатого спроса и дорогого финансирования застройщики очень придирчиво отбирают участки и досконально прорабатывают финансовые модели. Будет ли оживление в текущем году и по каким принципам пополняют земельный банк петербургские девелоперы — в материале РБК Петербург.
Сокращение инвестиций
По данным Nikoliers, в 2025 г. в Санкт-Петербурге и Ленинградской области были зафиксированы 22 крупные сделки с земельными участками под девелопмент общей площадью 95,7 га. Объем в денежном выражении оценивается в 32 млрд руб., что на 78,1% меньше результатов 2024 года и в 2,4 раза уступает показателю 2023 года.
«Сокращение объема инвестиций в площадки под девелопмент в регионе в том числе связано со снижением объема первичных продаж жилой недвижимости. В Петербурге объем первичных продаж жилой недвижимости за 2025 г. снизился на 15%, в то время как в Москве — всего на 2% (по количеству зарегистрированных ДДУ)», — прокомментировал данные директор отдела земельного развития и инвестиционных проектов Nikoliers Антон Орлов.
Со своей стороны, генеральный директор ГК "Ленстройтрест" Денис Заседателев отмечает дефицит предложения: «Рынок земли в Петербурге по-прежнему характеризуется крайне ограниченным предложением: на рынок выходят отдельные лоты, за которые начинается активная борьба. В прошлом году стоимость продажи земельных участков уже была существенно выше, чем в 2024-м, и в 2026 году мы продолжим жить в условиях ограниченного предложения. Однако даже при высоких кредитных ставках банки финансируют сделки, понимая, что в условиях дефицита такие проекты остаются экономически эффективными», — подчеркнул он.
В структуре предложения, по данным Nikoliers, по площади участков преобладает корпоративный сектор — его доля в 2025 году составила 53,6% (51,2 га), на втором месте — девелоперы, 20,5% (19,6 га). В денежном эквиваленте на первом месте девелоперы — 70,5% (22,6 млрд руб.). В частности, крупнейшими сделками стали покупка Fizika Development у группы «ЛСР» участка с РНС на Матисовом острове (133 тыс. кв. м, из них жилье — 70 тыс. кв. м), а также приобретение ПСК у «Самолета» 3 га в Галерной гавани Васильевском острове (где согласовано строительство 100 тыс. кв. м недвижимости, из них 50 тыс. кв. м жилья). И только на третьем месте покупка земли у корпорации — компания, связанная с Arsenal Group, приобрела на торгах у структур «Ростеха» территории института им. Вавилова площадью 2,09 га со зданиями.
«Примечательно, что в противовес Москве доля продаж участков государственными структурами минимальна — 4,5% в объеме площадей (4,3 га) и 2,2% (0,7 млрд руб.) в денежном выражении», — добавил Антон Орлов.
Структурные сдвиги
Спрос на земельные участки постепенно смещается в Ленобласть. «Доля Ленинградской области в общем объеме жилого строительства агломерации за пять лет (с 2020 по 2025 гг.) выросла практически вдвое — с 24% до 45% — за счет большего выбора земельных участков и активного строительства в приграничных с городом зонах (в особенности Мурино, Кудрово, Янино, Шушары, Новосаратовка), частично сопоставимых по транспортной доступности и инфраструктуре с более дорогими проектами в границах КАД», — отметил Антон Орлов.
К числу наиболее динамично развивающихся территорий эксперт относит Новосаратовку и локацию Новоселье, а также территорию Романовка во Всеволожском районе, где запланировано масштабное строительство. «В среднесрочной перспективе восточная часть Всеволожского района обладает значительным, частично нераскрытым потенциалом, обусловленным перспективным завершением этапов строительства ШМСД и последующей планируемой реализацией проекта КАД-2», — добавил Антон Орлов.
«Рассматриваем Гатчину, где завершается текущий проект и сформирована устойчивая репутация, — поделился, в свою очередь, Денис Заседателев, — продолжаем работу в Янино, изучаем возможность расширения действующего проекта, а также анализируем городские площадки. В условиях ограниченного предложения в Петербурге жесткой сегментации по локациям нет». По его словам, в прошлом году «Ленстройтрест» земельный банк не пополнял, и задача по его расширению стоит на текущий год.
Трендом прошлого года стал также интерес девелоперов жилой недвижимости к инвестициям в смежные сегменты. «На фоне завершения программы льготной ипотеки жилые застройщики все чаще обращают внимание на площадки под девелопмент коммерческой недвижимости, преимущественно офисной недвижимости», — отмечается в сообщении консалтинговой компании IBC Real Estate. Среди наиболее заметных таких сделок консалтеры отмечают покупку «ЛСР» гостиницы Ibis на Лиговском проспекте и приобретение «КВС» исторического комплекса «Кресты».
Оживление рынка: когда и где
Требования к участкам в городе и в области различны, отмечает Антон Орлов. Так, в Санкт-Петербурге процесс получения разрешительной документации на жилое строительство достаточно длителен и сложен, поэтому основной спрос традиционно сосредоточен на участках с готовой документацией, предложение которых ограничено. В Ленинградской области интерес девелоперов тяготеет к локациям с высокой предсказуемостью последующего спроса, определяемой транспортной доступностью, инфраструктурой и развитием территории.
«В текущих рыночных условиях застройщикам критически важно досконально прорабатывать финансовые модели, чтобы, с одной стороны, не переоценить локацию, с другой — не упустить ликвидный участок со справедливой ценой», — подчеркнул эксперт.
В дальнейшем, по прогнозу Антона Орлова, снижение ключевой ставки улучшит условия кредитования для застройщиков, в частности — ставки по бридж-кредитам. Однако, по его словам, ставки по-прежнему находятся на высоком уровне, что побуждает застройщиков рассматривать сначала проекты, которые получили положительное заключение градкомиссии либо разрешение на строительство, так как по этим участкам можно сразу получить проектное финансирование.
В целом, Денис Заседателев ожидает оживления земельного рынка Петербурга в следующем году: «В конце прошлого года были утверждены ПЗЗ, которые завершили изменения, начатые Генпланом. Часть участков с обновленными градостроительными параметрами будет выходить на рынок, но с учетом сроков подготовки это скорее перспектива 2027 года». В Ленинградской области, по его словам, ситуация иная: там больше предложения, быстрее решаются вопросы градостроительной подготовки. «При снижении ключевой ставки именно этот рынок может оживиться — за счет более доступного кредитного финансирования и пересчета экономики проектов», — заключил эксперт.