Петербургский рынок жилой недвижимости достиг ценового плато и смотрит в будущее с осторожным оптимизмом. С одной стороны, повышение ключевой ставки, и как следствие, ставок по ипотечным кредитам, не предрекает роста потребительского спроса. С другой стороны, предложение по-прежнему велико и разнообразие доступных вариантов вкупе с незначительной корректировкой цен удерживает его от падения. Какие квартиры сегодня продаются в Петербурге наиболее активно, как будут меняться цены на недвижимость в разных сегментах и какие из них окажутся в выигрыше к концу года — разбирался РБК+ Петербург.
Цены посмотрели вниз
По итогам второго квартала текущего года средневзвешенная цена квадратного метра жилья в Санкт-Петербурге составила 248 тыс. руб., снизившись на 2% по сравнению с аналогичным периодом 2022 года, подсчитали в Nikoliers. «Корректировка показателя в сторону снижения обусловлена в первую очередь изменением конъюнктуры рынка: более 75% нового предложения пришлось на массовый сегмент, при этом более 28% — на локации за пределами кольцевой автодороги, например, в Пушкинском районе», — объясняет директор департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Nikoliers Елизавета Конвей. Стоимость «квадрата» в бизнес-классе снизилась на 5% до 292 тыс. руб., в премиуме — на 6% до 423 тыс. руб. и лишь комфорт-класс продемонстрировал стабильность — средневзвешенная цена на подобное жилье остались на прежнем уровне, около 200 тыс. руб.
О стабилизации цен на недвижимость говорят и другие эксперты. «На данном этапе цены практически встали», — констатирует директор компании «Адвекс на Академической» (группа компаний «Адвекс. Недвижимость») Сергей Козлов. «Триггеров для роста стоимости, кроме инфляции и удорожания строительных материалов, пока нет», — подтверждает вице-президент Becar Asset Management Катерина Соболева.
Популярные квартиры
Одним из свежих трендов этого года участники рынка называют смещение интереса потребителей от студий в сторону однокомнатных квартир. Скорее всего, это связано с вводом лимитов на ипотеку с господдержкой: покупатели стараются максимально воспользоваться доступным лимитом и делают выбор в пользу более дорогих вариантов, полагает Катерина Соболева.
Сегодня государство в большей степени ориентировано на целевую поддержку семей с детьми. «С начала 2023 года были расширены условия программы «Семейная ипотека», проиндексирован материнский капитал, прорабатываются новые программы поддержки для многодетных семей. Все это не могло не повлиять на структуру спроса на рынке. С середины прошлого года мы видим, как усиливается спрос на семейные варианты квартир», — подтверждает начальник управления продуктового менеджмента и маркетинговых исследований «Главстрой Санкт-Петербург» Дмитрий Ефремов. Аналитики Nikoliers отмечают, что эта тенденция характерна пока лишь для новых проектов на территории Ленобласти, где доля «семейных» квартир площадью от 35 до 50 кв. м выросла с 27% в 2018 году до 33% в 2022 году; в Санкт-Петербурге же ситуация обратная.
Елизавета Конвей называет самыми «стойкими» драйверами спроса на жилье его локацию и цену. «Выигрывают те объекты недвижимости, которые вкупе с оптимальной ценой имеют наиболее выгодное расположение с точки зрения транспортной доступности, социальной и коммерческой инфраструктуры», — перечисляет она. Это преимущественно проекты крупных федеральных девелоперов, поскольку они могут себе позволить строить быстро и много, уточняет Елизавета Конвей. По данным Сергея Козлова, на данный момент наиболее активно продаются 1-2-комнатные квартиры в спальных районах, самыми востребованными являются «однушки» площадью 33-37 кв.м и «двушки» площадью 55-65 кв.м с кухнями от 8 кв.м.
Размер имеет значение
И все же именно цена по-прежнему является основополагающим для покупателей критерием при выборе жилья. С этим связан еще один новый рыночный тренд — рост спроса на малогабаритные квартиры и, как следствие, увеличение их доли в новых проектах. В итоге во втором квартале средний чек покупки квартиры в петербургских новостройках комфорт-класса составил 7,72 млн руб., или на 6,7% ниже, чем в первом квартале, а средняя площадь приобретаемой квартиры сократилась до 39,2 кв.м, подсчитали аналитики Nikoliers.
«В условиях экономической нестабильности покупатели стремятся выбрать наиболее компактное жилье. В настоящий момент средняя площадь покупаемой квартиры в сегменте масс-маркет составляет порядка 40,5 кв. м, а средняя стоимость лота в этом секторе рынка — около 7,4 млн руб.», — подтверждает Дмитрий Ефремов.
Но особенно ярко эта тенденция выражена в объектах бизнес-класса, считает Елизавета Конвей. По данным Nikoliers, доля квартир площадью до 35 кв. м с 2018 года к 2022 году в этом сегменте выросла с 19% до 28%. Одновременно с желанием меньшей площади покупатели жилья в «высоких» сегментах обращают все больше внимания на его наполнение. На первый план выходят качественные характеристики: инженерные инновации, «умные» архитектурные решения, а также соответствие современным потребительским трендам, например наличие зарядок для электрокаров и элементы «зеленого строительства». «Также особое внимание в жилых комплексах высокоценового сегмента уделяется благоустройству территории, размерам остекления, высоте потолков, интерьерам мест общего пользования и архитектурному облику дома», — уточняет Елизавета Конвей.
Классовые перспективы
На данный момент на рынке нет сигналов, что какой-либо из сегментов недвижимости до конца года продемонстрирует взрывные темпы роста или, наоборот, падения — каждый из них имеет свои плюсы и развивается в соответствии со своими «законами», считают эксперты. Так, Сергей Козлов полагает, что по-прежнему будут пользоваться спросом наиболее дешевые вторичные квартиры массовых советских серий — «хрущевки» и «корабли», а также студии более современной постройки. Также, по мнению Сергея Козлова, не упадет спрос на «новую вторичку» — квартиры в «добротных» новых домах, находящиеся в приличном состоянии, «куда можно заехать и жить».
По прогнозам Катерины Соболевой, новое жилье класса «комфорт» будет по-прежнему неплохо продаваться, так как «людей, которые могут позволить себе такое жилье количественно больше, чем тех, кто может купить «бизнес». Но у бизнес-класса, по ее мнению, неплохие перспективы, обусловленные действующими программами «комбо-ипотеки». «Банки выдают кредит до 12 млн руб. по льготной ставке, а остальную сумму — по общей, но итоговая ставка по такому комбинированному кредиту все равно будет более выгодной, чем рыночная», — объясняет Катерина Соболева.
Елизавета Конвей считает, что «в более выигрышной ситуации остаются девелоперы, реализующие высоколиквидные премиальные проекты, которые могут быть особенно интересны покупателям для сохранения своих сбережений». Еще одним перспективным направлением она считает загородную и малоэтажную недвижимость, чьи позиции укрепились за последние несколько лет. «Новая тенденция связана с рядом факторов. Это и дефицит земельных участков в городской черте, и возросшая популярность загородного отдыха и жизни после «ковида», и перенасыщенная городская застройка, и даже пересмотр семейных ценностей, когда для семейных покупателей на первых план выходят комфорт, простор, качественные планировочные решения и высокие экологические характеристики», — поясняет Елизавета Конвей.
После повышения ставки
В настоящее время все участники рынка находятся в ожидании дальнейшего движения ставок по ипотеке, которые, в свою очередь, зависят от решения Центробанка о размере ключевой ставки. Ее повышение, которое произошло 21 июня сразу на 1 п.п., может негативно сказаться на покупательском спросе, опасается Сергей Козлов. Повышение ключевой ставки повлияет и на ценовую политику застройщиков, уверена Катерина Соболева.
«Проектное финансирование для застройщика станет менее интересным — деньги становятся все дороже. Одновременное сокращение ипотечных программ и постоянное ограничение лимитов льготной ипотеки уменьшает возможности девелоперов в сфере продаж. В связи с этим, застройщики пока не будут рисковать с выходом новых проектов. Те же, кто все-таки рискнет выйти на рынок с новым предложением, будут продавать его дороже», — полагает Катерина Соболева. С другой стороны, количество объектов в продаже достаточно большое, покупатели довольно долго находятся в стадии выбора, рассуждает Сергей Козлов. По его мнению, возможны колебания цен в пределах 5% в ту или иную сторону, но сильных потрясений ждать не стоит.
Катерина Соболева также не исключает незначительного колебания цен: «но о каких-то серьезных коррективах имеет смысл говорить не раньше, чем через полгода-год». В целом, в 2023 году ситуация на рынке стабильная, резюмирует Дмитрий Ефремов.