На первичном рынке Петербурга и Ленобласти увеличивается доля девелоперов как из столицы, так и из других регионов. О том, как приход новых застройщиков меняет ситуацию на рынке жилой недвижимости петербургской агломерации — в материале РБК+ Петербург.
Рост влияния
Доля жилых комплексов от иногородних застройщиков растет. В 2023 году от общего объема предложения строящегося жилья в петербургсокй агломерации 7,1% приходится на проекты московских компаний, 6,1% — на проекты застройщиков их других регионов. За год их доля выросла на 2,9% и 1,5% соответственно, подсчитали аналитики портала Urbanus.ru.
Схожие данные приводит Циан — аналитики компании оценивают долю «неместных» застройщиков в петербургской агломерации в 14%. Примечательно, что в Москве это доля ниже — всего 6-10% сделок (в зависимости от методики подсчета — ред.). Среди крупных городов по присутствию иногородних застройщиков лидирует Казань, где 17% рынка приходится на проекты федеральных девелоперов («Пик», «Эталон», «Садовое кольцо»), а еще около 7% — на компании из соседних регионов.
Большая часть новых для Петербурга и области девелоперов — крупные компании федерального масштаба, которые начинали свою деятельность в Москве, а сейчас ведут активную экспансию на рынке петербургской агломерации. Иногородние девелоперы пополняют свои земельные банки в регионе, отмечают аналитики, поэтому в ближайшие годы доля таких застройщиков будет только расти.
Кто приходит
Масштабная экспансия на рынок Петербурга и Ленобласти строительных компаний из других регионов началась почти десять лет назад. Первыми на него вышли столичные девелоперы ФСК «Лидер», ГК «ПИК», Glorax Development, затем вологодская компания Seven Suns Development и архангельский «Аквилон». Позже к ним присоединились столичный «Самолет», «Унистрой» из Татарстана, «Расцветай» из Новосибирска, «Страна Девелопмент» из Тюмени, и ГК «А101».
Застройщиков из регионов привлекают в Петербурге более высокая стоимость продажи квадратного метра — маржинальность проектов здесь выше, чем в провинции. По словам директора по маркетингу ГК «Ленстройтрест» Яна Фельдмана, новые игроки приходят на наш рынок, чтобы занять свою нишу и получить свою прибыль от реализации проектов. «Цены для этого в петербургской агломерации достаточно привлекательны», — убежден он.
По данным КЦ «Петербургская Недвижимость» средняя цена предложения в классе «масс-маркет» в июне 2023 года составила 216 тыс. руб. за кв. м. В комфорт-классе средние цены на уровне 231 тыс. руб. за кв. м, в бизнес-классе доходят до 384 тыс. руб. за кв. м, подсчитали в аналитическом центре RBI. Московским девелоперам интересна более низкая, по сравнению со столицей, стоимость земельных участков в Петербурге и Ленобласти.
«За последние 1,5 года в агломерации Санкт-Петербурга было продано 92 тыс. квартир и апартаментов. Из них 11,7 тыс. договоров долевого участия (ДДУ) было заключено в проектах застройщиков, которые начинали свою деятельность в Московском регионе, а сейчас ведут региональную экспансию. Это «ПИК», «Самолет», «Главстрой», «ФСК», «Газпромбанк Инвест», «А101», — перечисляет руководитель «Циан.Аналитики» Алексей Попов. — Около 300 квартир продали компании «Расцветай» из Новосибирска и «Страна «Девелопмент» из Тюмени. Еще около 1 тыс. жилых помещений реализовали компании, пришедшие на рынок северной столицы из других стран — ЮИТ, «Лемминкяйнен», Bonava».
Сейчас на рынок преимущественно выходят федеральные игроки и сибирские компании. «Они привносят свою специфику, свой подход к реализации проектов, свои знания, — отмечает Ян Фельдман. — Но вряд ли можно говорить о серьезных изменениях или ноу-хау в девелопменте, все-таки строительная отрасль достаточно консервативна. Но однозначно появляются новые интересные концепция и решения, которые в целом положительно сказываются на качестве продукта, который предлагают застройщики».
«Приход на рынок девелоперов из других регионов можно оценить, как положительное явление. Они приносят новый опыт, обогащают рынок идеями и способствуют развитию рынка в целом», — говорит начальник управления продуктового менеджмента и маркетинговых исследований «Главстрой Санкт-Петербург» Дмитрий Ефремов.
Активные продажи
Застройщики из других регионов успешно освоились на рынке Петербурга, об этом свидетельствуют данные о продажах. В рейтинге DataFlat по выручке застройщиков агломерации Санкт-Петербург и Ленинградская область по итогам первого полугодия 2023 года в топ-15 вошли четыре иногородних компании. Четвертую строчку в нем заняла московская ГК «ПИК» с выручкой в 13 млрд руб., пятую «Аквилон» — 8,9 млрд руб., девятую «Самолет» — 6,8 млрд. руб., пятнадцатую — Glorax с 3,8 млрд. руб.
«На рынок Петербурга выходят компании с разными схемами реализации недвижимости. Кто-то, как «ПИК» продает только напрямую, кто-то (как «Самолет», «ФСК», «А101») также активно использует агентства. В части ценообразования — застройщики из Москвы обычно выходят по ценам чуть выше рынка, застройщики из регионов стартуют по рыночным уровням», — отмечает Алексей Попов.
«Важно, чтобы региональные конкуренты не демпинговали, выводя свои новые проекты на петербургский рынок, — подчеркивает генеральный директор Агентства недвижимости «КВС» Анжелика Альшаева. — Рыночная конкуренция в едином ценовом сегменте оказывает более благоприятное воздействие на рынок, который в конечном итоге становится лучше для потребителя с точки зрения продукта и сервиса».
Рисков нет
Для потребителей выход на рынок новых игроков и усиление конкуренции на первичном рынке только плюс, уверены эксперты. «Если еще 5-6 лет назад петербуржцы настороженно относились к московским застройщикам, чему способствовал в том числе неудачный опыт таких компаний в виде недостроенных проектов и обманутых дольщиков. Сегодня ситуация уже несколько иная. Уровень безопасности рынка и сделок стал выше, при этом требовательность покупателей к потребительским качествам жилья растет год от года, поэтому сейчас покупатели с интересом наблюдают за деятельностью новых компаний», — считает Дмитрий Ефремов.
По его оценкам, крупные московские застройщики, которые осуществляют мощную экспансию на рынок петербургской агломерации уже «оттягивают на себя часть спроса потенциальных покупателей».
Ян Фельдман также отмечает, что сейчас рисков для покупателей квартир в новостройках практически нет. «На рынок выходит российские компании, работающие в рамках законодательства в сфере долевого строительства. Кроме того, гарантией выступает и проектное финансирование», — поясняет он. Среди преимуществ для покупателей он называет рост предложения и «больше возможностей, чтобы найти именно свой вариант, с учетом текущих потребностей».
Амбициозные планы
Уже очевидно, что активность иногородних застройщиков в ближайшие годы будет только расти. Часть из них открыто заявляли о планах «откусить» существенную часть рынка. Например, «Страна девелопмент» в 2022 году активно расширяла свой земельный банк в Петербурге и потратила 7 млрд руб. на покупку трех земельных участков, где можно будет построить почти 2,5 млн кв. м жилья. С запуском новых проектов компания может войти в тройку застройщиков Петербурга по объемам строительства.
Генеральный директор ГК «А101» Игнатий Данилиди говорил о планах выйти на уровень строительства не менее 200 тыс. кв. м недвижимости ежегодно. В мае этого года в ГК «Самолет» назвали развитие в Петербурге и Ленинградской области одной из ключевых задач и заявили о планах увеличить площадь новостроек в регионе до 3,2 млн кв. м жилья в 2027 году.
Впрочем, пока по объему текущего строительства в Петербурге лидируют местные игроки. «Основное преимущество «местных» застройщиков в знании потребителя, его менталитета. Мы лучше знаем свою целевую аудиторию, к которой нужен особый подход. Помимо этого, мы научились понимать наших региональных покупателей, которые переезжают в Санкт-Петербург», — поясняет Анжелика Альшаева.
Кроме того, петербургские девелоперы понимают преимущества тех или иных локаций, транспортных коридоров и маятниковой миграции. Местные девелоперы погружены в специфику работы в регионе и могут вести не только массовую застройку, но и реализовывать точечные проекты в центре.
По данным Единого ресурса застройщиков на 1 июля 2023 года, первое место в Петербурге по объему нового строитесльвта у «Группы ЛСР» (1,7 млн кв. м), второе у Setl Group (1,3 млн кв. м), на третьем — ЦДС (346 тыс. кв. м.). В Ленобласти лидирует ЦДС (312 тыс. кв. м), на втором—Фонд ЛО (291 тыс. кв. м), но замыкает первую тройку московская группа «ПИК» (290 тыс. кв. м).
