Квадратный метр в новостройках Ленобласти в мае подешевел на 2,5% по отношению к апрелю. Насколько это устойчивый тренд и повлияет ли он на цену квадратного метра в Петербурге, что происходит со спросом в текущих условиях, и на что, помимо цены, обращают внимание покупатели — в материале РБК+.
Аккуратное ценнобразование
По данным ИИЦ «Недвижимость Петербурга», в мае в Ленинградской области впервые с 2015 года зафиксировано снижение цен на жилую недвижимость: на 2,5%, с 154 тыс. руб. за квадратный метр в апреле до 150 тыс. руб. в мае. При этом за год, к маю 2021 года, цены на областные новостройки выросли на 33%, основной прирост пришелся на период с ноября по март.
Эксперт ЦИАН.Аналитика Елена Лапшина отмечает, что в июне «квадрат» в Ленобласти также подешевел, на 1%, однако не согласилась с тем, что это уникальное явление для последних лет. «Минимальная отрицательная месячная динамика в области была в октябре 2021 года, несколько раз в 2019-2020 годах и ранее, поэтому расценивать нынешнее 1%-ное снижение цены как нечто нехарактерное для рынка не стоит», — говорит Лапшина.
Однако сейчас рост цен, действительно, замедлился по сравнению с предыдущими месяцами. С января по март 2022 года стоимость новостроек в Петербургской агломерации выросла на 16%, за апрель-май — всего на 1% — на фоне падения продаж девелоперы аккуратно подходят к ценообразованию, добавляет эксперт. Однако заметное снижение цен на первичном рынке при продажах через эскроу-счета представляется Елене Лапшиной маловероятным, поскольку застройщикам необходимо получать согласования в банках-кредиторах вплоть до повторного прохождения кредитного комитета. К тому же, сейчас увеличивается стоимость строительных и отделочных материалов, что также не позволяет снижать цены.
С такой оценкой ситуации согласны и сами девелоперы. «Если говорить в целом о рынке, то можно отметить, что явного снижения цен не наблюдается. Есть ряд предложений от застройщиков, которые для привлечения внимания к своим жилым комплексам занижают стоимость «квадрата» за счет различных акций. Но называть это устойчивым трендом и общей практикой нельзя», — говорит директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест» Ян Фельдман.
Сезонность и стесненность
Генеральный директор Агентства недвижимости «КВС» Анжелика Альшаева объясняет снижение цен ответом на снижение покупательской активности. Причем играет роль как традиционная сезонность рынка, так и текущие реалии. «В мае покупательская активность была не слишком высокой. Частично это объясняется традиционным снижением спроса из-за праздников, на которые многие уезжают из города. Лето, как правило, тоже не самый активный период. Однако недавнее понижение ключевой ставки должно вызвать оживление сначала на вторичном, а затем и на первичном рынке. Сейчас ставки по ипотеке на готовое жилье заградительные, поэтому многие клиенты не могут продать имеющуюся недвижимость, чтобы получить средства на покупку квартиры в новостройке», — поясняет Альшаева.
«Что касается скидок и акций, то это естественный процесс реакции девелоперов на снижение покупательской активности. Конечно, продажи в апреле и мае были ниже первоначально запланированных у подавляющего большинства компаний», — согласен с такой оценкой ситуации начальник управления продуктового менеджмента и маркетинговых исследований «Главстрой Санкт-Петербург» Дмитрий Ефремов. Однако, добавляет он, первичный рынок находится в более выгодных условиях, чем вторичный, так как у застройщиков есть возможность продажи с использованием льготной ипотеки, есть банки-партнеры, которые готовы субсидировать ипотечную ставку, устанавливать временные акции, тогда как на вторичном рынке многие подобные инструменты либо недоступны, либо их использование крайне ограничено.
Фактор номер один
В массовом сегменте недвижимости цена объекта всегда являлась и будет являться для покупателя фактором номер один, признает Дмитрий Ефремов. Если говорить точнее, играет роль финансовая сторона в целом. «В текущей ситуации главное для большинства покупателей квартир — комфортный ежемесячный платеж. Зачастую это даже важнее, чем стоимость квартиры. Людям, которые сейчас берут кредит, важно быть уверенными в том, что они смогут выполнять свои обязательства», — говорит Анжелика Альшаева.
Соответственно, по наблюдениям Яна Фельдмана, среди покупателей востребованы новые ипотечные программы, условия которых стали более интересными, чем в начале года, а также собственные предложения застройщиков по субсидированию части кредита, рассрочки и трейд-ин. «Мы также отмечаем увеличение интереса к IT-ипотеке, но поскольку это пока еще новый продукт для рынка, то спрос на него только формируется. В целом доля ипотечных сделок в нашей компании по итогам мая 2022 года составляет 90% в общей структуре сделок», — добавляет Фельдман.
Структурные сдвиги
Снижение покупательской способности привело к смещению структуры спроса в пользу квартир меньшей площади. «В марте спрос сместился в те проекты, где предлагались квартиры с минимальным бюджетом покупки (за квартиру в целом) — в сторону однокомнатных квартир и студий», — сообщил Дмитрий Ефремов. По его прогнозам, эти изменения структуры спроса носят временный характер, и можно ожидать возвращения к показателям 2021 года. «Хотя с точки зрения объемов потребуется еще некоторое время на возврат к прежнему уровню, так как изменились как уверенность потребителя в доходах завтрашнего дня, так и ипотечные условия», — уточняет Ефремов.
Ян Фельдман отметил еще одно структурное изменение спроса: растущую роль риелторов, вызванную стремлением покупателей обезопасить сделку. «В период неопределенности покупателям нужна поддержка и эксперты для получения большей уверенности и подтверждения правильности выбора застройщика. Риелторское сообщество в данном случае выступает дополнительным гарантом надежности сделки. Поэтому в структуре продаж большинства девелоперов сейчас преобладают агентские сделки», — говорит Фельдман.
Помимо цены и надежности сделки, покупатели продолжают смотреть на качество объекта, причем не только и даже не столько в пределах собственной квартиры. «Инфраструктура района крайне важна. Покупатели внимательно анализируют наличие или планы по социальной инфраструктуре, окружению, стрит-ритейлу внутри района», — подчеркивает Дмитрий Ефремов. Также, по его словам, покупатели обращают внимание на общее благоустройство территории: озеленение, места для прогулок и отдыха, интересные объекты, поэтому в последние годы застройщики уделяют этому достаточно много внимания, вписывая в концепцию района малые архитектурные формы (МАФ), необычные детские площадки и рекреационные пространства.
С учетом сокращения покупаемой площади растет роль грамотных планировок и мест общего пользования. «Застройщики стали предлагать более эргономичные решения, развитие внешних систем хранения позволило отказаться от больших балконов, неэффективных широких/глубоких коридоров и т.д.», — рассказывает Елена Лапшина.
Ближайшие прогнозы
В ближайшей перспективе эксперты смотрят на спрос с оптимизмом. «После значительного снижения спроса в феврале и марте, в пределах 50%, сегодня он восстанавливается», — говорит Ян Фельдман.
«Мы ожидаем постепенного оживления спроса на жилье в течение следующих месяцев. Причиной является как реализация отложенного спроса, так и уменьшение ставок по ипотеке», — отмечает, в свою очередь, Дмитрий Ефремов.
Динамика цен при этом будет зависеть не только от спроса, но и от предложения. «Если в 2022 году на рынок будут выходить объекты комплексного освоения территорий с невысокой ценой, средняя стоимость недвижимости будет снижаться. Если предложение будет пополняться не слишком активно, скорее всего, цены будут балансировать на текущем уровне», — прогнозирует Анжелика Альшаева.