Только за первый год работы по новым правилам финансирования строительства с использованием эскроу-счетов с рынка ушли, по оценкам участников отрасли, около 30% застройщиков. Пандемия также внесла свою лепту, сократив количество активных игроков на рынке. Уже сейчас в Петербурге более половины ввода квадратных метров жилой недвижимости приходится на пять застройщиков. По словам экспертов, дальнейшая монополизация рынка будет только нарастать. Что это значит для покупателей и самих строителей — в материале РБК+ Петербург.
Прогнозируемое снижение
По состоянию на начало мая 2022 года строительство жилья в Петербурге вели 67 девелоперских компаний. «Это на 21% меньше показателя 2019 года, в Ленобласти — 51 компания, что на 27% меньше уровня 2019 года», — отмечает Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Nikoliers.
Такое снижение числа игроков связано с переходом на новые правила финансирования жилищного строительства и, по словам экспертов, было ожидаемым. «О рисках монополизации рынка мы, как эксперты профессионального строительного сообщества, предупреждали еще несколько лет назад, когда принимались поправки в № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» и федеральным законодательством вводились такие понятия как «проектное финансирование» и «эскроу-счета», — говорит генеральный директор СРО А «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов.
«Раньше можно было открыть ООО «Рога и копыта» с уставным капиталом 10 тыс. рублей и начать строительство — сейчас так сделать нельзя. К тому же, у застройщиков была возможность пользоваться деньгами дольщиков — теперь ее нет», — акцентирует внимание на ключевых изменениях вице-президент Becar Asset Management Катерина Соболева.
Еще в начале реформы эксперты говорили, что отрасль может потерять до 30% от общего количества строительных компаний, которые работают в жилищном строительстве в качестве девелоперов. «Прогнозы сбылись — именно такой процент девелоперских компаний мы потеряли уже в первый год работы после перехода на проектное финансирование», — констатирует Белоусов.
Затем к общему тренду добавились новые потери, связанные с «ковидными» ограничениями. «Еще больше осложнилась ситуация в последние месяцы, поскольку возможность поддержки отрасли государством и получение компаниями помощи снижается. В условиях неопределенности (напомню, что цикл возведения многоквартирных домов может занимать два-три года и больше) многие перспективные строительные проекты уже поставлены на паузу», — отмечает Алексей Белоусов.
Консолидация рынка
В итоге крупные застройщики, которые имеют запас прочности, продолжают строительство даже в таких условиях, а вот небольшие компании «всерьез задумываются, не проще ли избавиться от начатого. В итоге рост монополизации продолжается», добавляет глава СРО А «Объединение строителей СПб».
На начало мая 2022 года топ-5 застройщиков Санкт-Петербурга аккумулировали порядка 55,4% от общего объема рынка (53,2% в 2019 году), приводит данные Елизавета Конвей.
В Ленобласти укрупнение доли, приходящейся на основных игроков рынка, прогрессирует: в 2022 году на топ-5 застройщиков приходится 50,1% от общего объема рынка, тогда как в 2019 — 42,2%.
При этом объем строительства у крупнейших застройщиков от года к году сокращается. «Если в 2019 году топ-5 девелоперов Петербурга совокупно возводили порядка 7,4 млн кв. м жилья, в мае 2022 года этот показатель сократился до 4,8 млн кв. м.», — добавляет Елизавета Конвей. В Ленобласти снижение составило 13% — если в 2019 году топ-5 девелоперов суммарно строили порядка 1,8 млн кв. м жилья, в мае 2022 года показатель был на уровне 1,5 млн кв. м.
Что это значит для рынка и для покупателя
Уход одних застройщиков дает шанс другим — региональным игрокам проявить себя на рынке Петербурга и Ленобласти. «Есть ряд небольших застройщиков, которые завершили реализацию квартир в объектах, а сейчас находятся на этапе поиска или подготовки новых проектов. Также есть и новые игроки, которые готовят проекты, в том числе компании из регионов», — отмечает руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group) Ольга Трошева.
Другая стратегия на рынке, укладывающаяся в общий тренд, — объединение небольших компаний для совместной реализации проектов. В качестве примера Катерина Соболева называет объединение компании «Мегалит» и «Охта Групп» в Петербурге, которые возводят ЖК «Приморский квартал».
Сама консолидация рынка, с одной стороны, является плюсом для покупателя. «Покупка квартиры у крупной компании из Топ-10 — это гарантия надежности. Она подкреплена, в том числе и оценкой банков, с которыми сотрудничает застройщик и которые открывают для него эскроу-счета после тщательной проверки финансового положения девелопера», — говорит Ольга Трошева.
С другой стороны, подобная концентрация — минус для рынка. «Чем больше конкуренция, тем лучше, — уверена Катерина Соболева. — Впрочем, я надеюсь, конкуренция будет всегда — пусть даже среди крупных застройщиков».
На разнообразии объектов и планировок подобная концентрация не скажется — у каждого застройщика свой узнаваемый стиль, полагают опрошенные РБК эксперты. Ольга Трошева и вовсе отмечает, что на разнообразие планировок, объектов и жилую среду влияет непосредственно покупатель. «Застройщики проектируют то, что прежде всего востребовано клиентами», — говорит она.
Однако, по словам Елизаветы Конвей, такая монополия крупных игроков приведет к тому, что на рынке будет доминировать типовой подход и использование уже наработанных практик. «Парадокс в том, что негласными лидерами основных продуктовых тенденций выступают не крупнейшие и градообразующие застройщики, а относительно небольшие компании — российские и зарубежные. Поскольку у них небольшая доля рынка, они стараются делать очень качественный, технологичный, выделяющийся продукт. Если все большая доля рынка будет концентрироваться у крупнейших застройщиков, с высокой долей вероятности объем предложения будет пополняться все более типовым продуктом», — объясняет Конвей.
Пока же наглядно о рынке говорят общие тренды, а это, в первую очередь, минимизация площадей. «Крупные компании сейчас предлагают квартиры менее 20 или около 17 «квадратов» — и это жилые проекты, не апартаменты. Причина, прежде всего, в увеличении стоимости квадратного метра», — напоминает Катерина Соболева.
«Пользуются повышенным спросом однокомнатные квартиры и студии — они же доминируют и в предложении», — подтверждает Ольга Трошева. При этом качественные характеристики жилых комплексов меняются. «С рынка практически ушли объекты эконом-класса, и это вновь ответ на запрос покупателя. Сегодня клиент выбирает не просто квадратные метры, а жилую среду», — подчеркивает Ольга Трошева.
