С 1 апреля 2022 начнут действовать новые условия льготной ипотеки. Ставка вырастет с 7 до 12%, а максимальный лимит кредита для Петербурга и Ленобласти увеличится с 3 до 12 млн руб. Какую недвижимость можно будет приобрести по обновленной программе льготной ипотеки в Петербурге и Ленобласти — в материале РБК+.
Позитивный сигнал
Ипотечное кредитование останется главным двигателем спроса на рынке первичного жилья масс-маркет, говорит Юлия Ружицкая, генеральный директор АН «Главстрой» (входит в «Главстрой Санкт-Петербург»).
Именно поэтому рост ключевой ставки ЦБ, а вслед за ней и ипотечной привели к падению спроса на недвижимость. «В марте спрос на квартиры снизился в несколько раз. Одна из главных причин — заградительные ставки по ипотеке, которые делают переплату по кредитам огромной, — отмечает генеральный директор Агентства недвижимости «КВС» Анжелика Альшаева. — Конечно, часть клиентов продолжают пользоваться семейной и льготной ипотекой. Однако эти программы подходят далеко не всем».
Превалирование доли сделок по госпрограммам подтверждают и данные компаний. Так, в период с 1 по 21 марта 2022 года в «Главстрой Санкт-Петербург» доля сделок с ипотекой составила 73%, из них 94% прошли по госпрограммам, часть клиентов получило одобрение по ним еще в феврале. «В конце февраля-начале марта покупатели стремились вложиться в понятный инструмент сохранения средств — жилье. С апреля расширение объема субсидирования и снижение ставки силами застройщиков будет способствовать поддержанию спроса со стороны покупателей. Ближе к июню рынок стабилизируется и возможен планомерный рост», — говорит Юлия Ружицкая.
Увеличение максимальной суммы кредита по льготной ипотеке до 12 млн руб. — хорошая поддержка для строительного рынка, полагает Анжелика Альшаева. «Несмотря на то, что ставка теперь составляет 12%, воспользоваться программой смогут практически все клиенты. Предыдущий лимит в 3 млн руб. делал льготную ипотеку недоступной для многих: оформить ее могли либо покупатели самых бюджетных студий либо обладатели большого первого взноса», — добавляет она.
По оценкам экспертов Циан.Аналитики, обновленная льготная ипотека позволяет купить 77% квартир в Петербурге и 99% в Ленобласти. Подсчеты велись исходя из первоначально взноса в 20% и максимального размера кредита в 12 млн руб., то есть стоимость недвижимости до 15 млн руб. Средняя площадь таких квартир — 42 кв м для Петербурга и 42,6 кв м для Ленобласти.
«Пересмотр условий программы ипотеки с господдержкой — позитивный сигнал для рынка и, главное, для покупателей. Действовавшие ранее ограничение размера кредита в 3 млн руб. для Петербурга было сдерживающим фактором. Лимит в 12 млн позволяет выбрать строящуюся квартиру в 85% новостроек городской агломерации», — добавляет Юлия Ружицкая.
Доля квартир, которые экспонируются на первичном рынке Петербурга и соответствуют новым условиям льготной ипотеки, составляет 28,8 тыс. квартир комфорт-, бизнес— и премиум-класса, подсчитали в «Коллиерз Интернешнл».
Локации и сегменты
Наибольший прирост в процентном выражении по доле доступных квартир отмечен в Ленинградской областей (с 10% до 99%), подсчитали в Циан, что связано с повышенным до 12 млн руб. лимитом. Таким образом, в Ленобласти практически все новостройки удовлетворяют новым требованиям по льготной ипотеке.
В Петербурге, по данным «Коллиерз Интернешнл», превалирующая доля предложения — 88%, подходящего под новые условия льготной ипотеки, приходится на недвижимость массового сегмента, еще 11,5% — на жилье бизнес-класса. Предложение в премиум-классе имеет штучный характер и составляет менее 1%.
В основном, экспонирующиеся квартиры расположены в проектах комплексного освоения территории в периферийных локациях или в проектах редевелопмента околоцентральных районов. Наибольший объем доступного для льготной ипотеки предложения сосредоточен в Красногвардейском (21%) и Приморском (20%) районах.
Семейная доля
Помимо льготной ипотеки на рынке действует также семейная ипотека с лимитом в 12 млн руб., который не был сокращен. Если по льготной госпрограмме, доступной для всех, приобреталось чаще первое жилье, то по программе семейной ипотеки основной продукт — квартиры большей комнатности, напоминает Юлия Ружицкая. «Благодаря программе люди, в том числе, смогут увеличить бюджет покупки и приобрести жилье с большим числом комнат, обеспечив тем самым себе и близким дополнительный комфорт проживания», — добавляет спикер.
Сейчас программа семейной ипотеки достаточно популярна: в компании «КВС» на нее приходится до 20% всех ипотечных сделок. В комплексах «Главстрой Санкт-Петербург» — «Юнтолово» и «Северная долина» — в марте 2022 года почти 45% ипотечных сделок пришлось на эту программу.
«Я знаю, что уже существует инициатива по расширению условий семейной ипотеки: ее предлагают сделать доступной для семей, у которых ребенок родился в 2015 году или позже, — говорит Анжелика Альшаева. — Напомню, сейчас программой пользуются те, кто стал родителями в 2018-2022 годах. Разумеется, такое нововведение также станет хорошей поддержкой для строительного рынка. Особенно учитывая, что для многих семей расширение жилплощади как раз становится актуальным к тому моменту, когда ребенок идет в школу. Если инициатива будет одобрена, программой как раз смогут воспользоваться родители детей, которым сейчас 6-7 лет».
Дополнительное снижение
Как отметил глава ВТБ Андрей Костин в интервью РБК ТВ, обновленная программа льготной ипотеки будет пользоваться спросом. «Если сейчас половина ипотеки выдавалась по льготам, то я думаю, что уровень льготной ипотеки достигнет 75-80%», — заявил Андрей Костин.
При этом комфортный уровень ставки для покупателей составляет порядка 7%, говорят участники рынка. Это означает продолжение субсидирования программ со стороны девелоперов. «Застройщики продолжат дополнительное субсидирование ипотечной ставки для создания привлекательных условий для своих клиентов, — говорит Юлия Ружицкая.— Льготный график платежей по сниженной ставке может устанавливался либо на 1–2 года, в отдельных случаях на весь срок».
В целом, ипотека под 12% выглядит выгодной на фоне текущих условий стандартной ипотеки под 20% и выше, говорит руководитель Циан.Аналитики Алексей Попов.
«Возврат прежних лимитов кредитования поддержит отрасль, но очень многое будет зависеть от динамики доходов населения, ситуации на рынке труда и общей «уверенности в завтрашнем дне», т.е. тех факторов, которые для оформления ипотеки не менее важны, чем число процентных пунктов в кредитном договоре. Дополнительно нужно учесть, что с июня 2021 года — когда действовал аналогичный лимит — средняя стоимость квадратного метра по крупным городам увеличилась почти на четверть, а текущая ставка по кредиту при этом — выше в два раза», — заключил эксперт.
