Рыночный расклад , Санкт-Петербург и область ,  
0 

Поддержка для отрасли: что будет с рынком недвижимости

Фото: pixabay.com
Фото: pixabay.com
Компенсация ставок и сокращение бюрократических процедур внушают оптимизм участникам девелоперского рынка.

14 марта 2022 Минстрой объявил второй пакет мер поддержки строительной отрасли. В него вошли градостроительные и земельные отношения, а также вопросы дольщиков и оплаты ЖКХ. Первый пакет мер касается кредитования застройщиков, упрощения процедур в строительстве, а также выдачи ипотеки. Как они отразятся на отрасли и какие из них будут наиболее эффективны в краткосрочной перспективе — в материале РБК+.

Ипотека — всему голова

Наиболее значимыми участники рынка называют те меры, которые компенсируют последствие повышения ставок. И в первую очередь, государственную поддержку ипотеки. «Когда ключевая ставка ЦБ составляет 20%, получить напрямую ипотечный кредит можно в лучшем случае за 22%. Все строители понимают, что это просто заградительный процент. Принято решение о том, что льготная ипотечная ставка будет составлять 12%», — говорит генеральный директор СРО А «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов.

Еще одно важное решение по этой программе — возвращение расширенных лимитов в 12 млн руб. для Москвы и Петербурга, добавляет гендиректор «Главстрой Санкт-Петербург» Александр Лелин. «Увеличение лимита кредита в 4 раза ощутимо расширяет предложение для покупки в сегменте масс-маркет, это позволит рынку работать на приемлемом уровне», — отмечает он.

Александр Лелин, «Главстрой Санкт-Петербург»
«Увеличение лимита кредита в 4 раза ощутимо расширяет предложение для покупки в сегменте масс-маркет,  это позволит рынку работать на приемлемом уровне», - говорит гендиректор «Главстрой Санкт-Петербург» Александр Лелин.

Также, по словам Лелина, благоприятно скажется на рынке сохранение условий по семейной ипотеке. Например, за счет сокращения ежемесячных платежей семейные покупатели могут увеличить бюджет покупки и приобрести вместо запланированной двухкомнатной квартиры более просторное трехкомнатное жилье. По данным главы «Главстрой Санкт-Петербург», сегодня более трети сделок в проектах «Юнтолово» и «Северная долина» проходят именно по этой программе.

Кроме того, девелоперы подчеркивают необходимость поддержки с точки зрения ставок и условий проектного финансирования. «Действенным инструментом могли бы стать льготные ставки по проектному финансированию, которые позволят сократить возросшую финансовую нагрузку, возможность поэтапного раскрытия счетов эскроу», — отмечает Александр Лелин.

«При ключевой ставке Центрального Банка РФ в размере 20% базовая ставка по проектному финансированию для застройщиков будет составлять 25%. Льготная ставка, применяемая к части кредита, которая обеспечивается средствами, поступившими от дольщиков на счета-эскроу, будет составлять, как и ранее, до повышения ключевой ставки — 4-6% годовых. Таким образом реализация новых проектов будет иметь экономический смысл только при наличии стабильных продаж, соответствующих темпам строительства. Поскольку, если продажи будут отставать и сумма на счетах эксроу будет меньше суммы выборки по проектному финансированию, то застройщикам придется платить полную ставку в 25% годовых», — отмечает генеральный директор АО «Ленстройтрест» Валерия Малышева.

Валерия Малышева, АО «Ленстройтрест»
«Реализация новых проектов будет иметь экономический смысл только при наличии стабильных продаж, соответствующих темпам строительства. Поскольку, если продажи будут отставать и сумма на счетах эксроу будет меньше суммы выборки по проектному финансированию, то застройщикам придется платить полную ставку в 25% годовых», - отмечает генеральный директор АО «Ленстройтрест» Валерия Малышева.

Ранее правительство РФ обсуждало компенсацию ставки проектного финансирования до уровня 15%. По итогам совещания с членами правительства президент РФ Владимир Путин поручил правительству совместно с Центробанком обеспечить разработку программы субсидирования процентной ставки по кредитам, предоставляемым застройщикам в рамках реализации механизма проектного финансирования, до 31 марта 2022 года. При этом конкретная ставка в поручении не указана — в отличие от ипотечных программ, где подтверждаются озвученные ранее условия — 12% и лимит 12 млн руб. для Москвы и Петербурга по льготной программе, сохранение параметров семейной ипотеки.

Не ставкой единой

Положительно скажутся на рынке и меры, направленные на сокращение длительности девелоперского цикла, отмечают эксперты. «В частности, возможность внесения изменений, конструктивные замены при импортозамещении одних конструкций на другие без потери качества. Это очень серьезно поддержит рынок, потому что мы знаем, насколько тяжелы процедуры, которые нужно пройти, чтобы внести изменения в проект», — подчеркивает Алексей Белоусов.

В свою очередь, руководитель проектов девелопмента Becar Asset Management Александр Кириятских отмечает возможности по объединению экспертиз по земельному участку, по изменению видов разрешенного строительства для застройщиков. По его словам, эти меры позволят стимулировать запуск новых строительных площадок в кратчайшие сроки.

В числе иных важных мер Алексей Белоусов назвал усилия правительства по перенаправлению на стройки трудовых ресурсов, освобождающихся из других сфер. «Мы теряем большое количество работников из-за отъезда мигрантов. Неопределенность, связанная с валютными отношениями, не позволяет нам спрогнозировать, где брать трудовые ресурсы», — говорит он.

Также эксперт подчеркивает необходимость мер по импортозамещению строительного оборудования. «В частности, это касается крупных кранов. Под эгидой Минстроя сейчас создается каталог продукции, которая может быть напрямую замещена отечественным продуктом. Это позволит сократить время поиска застройщиком того оборудования и материалов, которые могут быть оперативным образом замещены, в том числе с использованием новых логистических цепочек», — добавляет Белоусов.

Алексей Белоусов, генеральный директор СРО А «Объединение строителей СПб»
 «Под эгидой Минстроя сейчас создается каталог продукции, которая может быть напрямую замещена отечественным продуктом», - говорит генеральный директор СРО А «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов.

Задачи на будущее

Большинство первоочередных мер на сегодняшний день уже приняты, либо озвучены, полагает Александр Кириятсяких. «Однако хотелось бы напомнить об ограничении роста стоимости материалов — таких, как металл, бетон, дерево, которые производятся на территории России», — уточняет эксперт.

В свою очередь, управляющий партнер «Коллиерз Интернешнл» Николай Казанский указывает на необходимость установления ставки мезонинного финансирования для застройщиков, которые приобретают участки. [Мезонинное финансирование — это дополнительное финансирование, сочетающее в себе признаки акционерного капитала и банковского кредита — ред]. «Если показатель будет в пределах 18-20%, это позволит избежать заморозки рынка продажи участков. Девелоперы начнут входить в новые проекты, и мы сможем избежать падения показателя ввода жилья через 2-3 года», — полагает эксперт.

Николай Казанский,  «Коллиерз Интернешнл»
 Необходимо продолжение работы над ипотечными ставками — с тем, чтобы понизить их до прежних уровней: «На горизонте пяти лет имеет смысл ставить именно такие цели», - говорит управляющий партнер «Коллиерз Интернешнл» Николай Казанский.

В среднесрочной перспективе, по мнению Николая Казанского, необходимо продолжение работы над ипотечными ставками — с тем, чтобы понизить их до прежних уровней: «На горизонте пяти лет имеет смысл ставить именно такие цели».

Неопределенность и оптимизм

Давать развернутые прогнозы о том, как будет развиваться рынок жилищного строительства после введенных мер, эксперты не берутся. Александр Кириятских полагает, что в Петербурге и Ленобласти в ближайшие шесть месяцев мы увидим серьезное замедление запуска новых проектов. «Вероятнее всего, застройщики, которые сейчас находятся в стадии активной реализации проекта, генподрядчики, которые работают на государственных или муниципальных контрактах, будут сфокусированы на текущих проектах — чтобы достроить их и сдать. Однако развитие и запуск новых объектов мы увидим только к декабрю текущего года», — говорит он.

 

Александр Кириятсяких,
«Однако развитие и запуск новых объектов мы увидим только к декабрю текущего года», - прогнозирует руководитель проектов девелопмента Becar Asset Management Александр Кириятских.

Текущие проекты продолжают строиться. «Наши планы остаются неизменными на текущий год. На этапе строительства в ЖК «Северная долина» и ЖК «Юнтолово» — 32 дома общей площадью более 500 тыс. кв. м, детский сад и два здания поликлиники. У нас есть необходимые ресурсы, опыт и источники финансирования для организации бесперебойного строительного процесса, в результате которого дольщики гарантированно получат квартиры», — отмечает Александр Лелин.

Темпы вывода на рынок новых проектов, скорее всего, будут замедляться, поскольку не ясна возможность их финансирования. «При этом объемы ввода в текущем году не должны сильно измениться, поскольку девелоперы имеют жесткие обязательства по срокам сдачи для уже строящихся и продаваемых очередей в своих проектах, — считает Валерия Малышева. — Мы не корректируем свои планы по строительству уже начатых проектов в Санкт-Петербурге и Ленинградской области — «Окла», «Юттери», «Янила» и «IQ Гатчина», а также возведению объектов социальной инфраструктуры на территории наших кварталов. Все они обеспечены проектным финансированием. Также застройщик не меняет своих планов по вводу уже начатых объектов и строительству социальной инфраструктуры на территории кварталов».

«Большинство строителей, которые пережили 1-2-3 кризиса, начиная с 1998 года, хорошо понимают тот набор инструментов, который позволит им остаться на плаву, выйти из этого тяжелого положения. Я знаю, что из крупных строительных компаний никто не собирается уходить с рынка, никто не собирается это бросать. Есть определенный оптимизм. Особенно, после заявлений Минстроя по поводу субсидирования ипотеки, субсидирования проектного финансирования», — резюмирует Алексей Белоусов.

Содержание
Закрыть