Сложившаяся ситуация на рынке жилой недвижимости ускорила консолидацию — выживают лишь сильнейшие. С другой стороны, конкуренция ведет к росту качества, уверены девелоперы. Как проходит трансформация рынка, и как выглядит девелоперский продукт в новой реальности — застройщики и эксперты рассказали в рамках круглого стола РБК+ Петербург, приуроченного ко Дню строителя 2021.
Консолидация: плюсы и минусы
Тяжелый 2020 год ускорил уход слабых и просто небольших игроков с девелоперского рынка Петербурга. Сами участники рынка оценивают этот процесс по-разному.
«Барьеры при входе на рынок препятствуют развитию свободной конкуренции. Лидеры отрасли имеют серьезное преимущество перед мелкими и средними игроками. Сложившаяся ситуация ведет к снижению доступности жилья и тормозит развитие отрасли, которая в силу своей капиталоемкости и так достаточно консервативна», — говорит директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина» Ася Левнева.
В то же время, президент Группы «Эталон» Геннадий Щербина указывает на растущую конкуренцию между сильнейшими игроками, что ведет к совершенствованию продукта. «Сегодня необходимо предлагать качественно новый продукт, насыщать проекты «умной» инженерией и предлагать клиентам сервисную экосистему. Это делает рынок более «цивилизованным», продукт — современным, а покупателя — защищенным», — говорит Геннадий Щербина.
С такой оценкой согласен коммерческий директор ГК «ПСК» Сергей Софронов. «Ключевой тренд — наращивание конкуренции девелоперов в качестве предлагаемого продукта как совокупности жилых метров, технологий комфорта, архитектурных концепций, планировочных решений, благоустройства и многого другого. То есть, в формировании комфортной жилой среды, в которой всегда есть индивидуальная и общественная составляющая», — говорит он. Далее этот тренд будет только усиливаться, уверен Сергей Софронов.
Классовая трансформация
К повышению качества продукта ведут и растущие требования потребителя. Отчасти, потому, что покупатель жесткого эконом-класса, который был согласен на любое жилье и смотрел лишь на цену, в пандемию остался совсем без средств и ушел с рынка.
В то же время, как заметил гендиректор Сolliers в Санкт-Петербурге Андрей Косарев, экономическая нестабильность и локдаун, с которыми мир столкнулся в 2020 году, ускорили наметившийся ранее тренд на осознанное потребление в контексте выбора квартир.
Девелоперы называют несколько ключевых моментов, характеризующих спрос в новой реальности. Первый — рост количества инвестиционных сделок. Второй — рост интереса к квартирам с отделкой, в том числе в сегменте бизнес-класса. «Кроме того, согласно исследованиям «Группы ЛСР», большая часть потенциальных клиентов рассматривает покупку компактной жилплощади», — отмечает коммерческий директор «ЛСР. Недвижимость — Северо-Запад» Денис Бабаков.
Компактность не означает возврат к эконому. Как подчеркивает Андрей Косарев, площадь квартир сокращается за счет эргономичных планировок. В то же время меньший метраж делает квартиры более высоких классов доступнее, что в числе прочих факторов ведет к размытию границ между классами.
Элитный сегмент меняется вместе с клиентом, отмечает, в свою очередь, совладелец и генеральный директор ГК «Еврострой» Оксана Кравцова. «Покупатели элитной недвижимости — люди с большим кругозором, побывавшие в десятках стран и привыкшие получать лучшее. Они обращают внимание на все: архитектуру, окружение, сервис, престиж и статус. Поэтому для девелопера очень важно уметь предугадывать их желания, предлагая продукт, который отвечает их представлениям о прекрасном», — поясняет Оксана Кравцова.
Погружение в цифру
Еще один важный элемент трансформации девелоперского бизнеса — ускорение цифровизации. Цифровые сервисы проникают как в бизнес-процессы, так и в сам продукт. «Цифровые «умные» сервисы стали новым стандартом нашей жизни. Мы привыкли, что большинство повседневных вопросов сегодня можно решить онлайн», — отмечает исполнительный директор Группы «Аквилон» Андрей Вересов. Группа активно внедряет «умные» системы в свои проекты. Это, в частности, счетчики с автоматической передачей данных в УК и в мобильное приложение, датчики защиты от протечек и пожара, встроенная сигнализация с уведомлением на смартфон жителя, IP-домофония, возможность дистанционно перевести квартиру в энергосберегающий режим stand by.
Группа RBI переводит в электронный формат все взаимодействие с подрядными организациями: от подачи заявок на участие в тендерных процедурах, получения коммерческих предложений и заключения договоров до выставления счетов, приемки и закрытия работ с привязкой к модели, формирования документации и оплаты, рассказал президент Группы RBI Эдуард Тиктинский. «Это позволяет нам как девелоперу управлять процессом строительства максимально эффективно, в том числе глубже контролировать подрядчиков, автоматизировать работу с ними, снижать накладные расходы», — отмечает Тиктинский.
В свою очередь, группа «КВС» перевела в цифру работу с партнерами-риелторами. Это около ста агентств и частных брокеров, уточнила Анжелика Альшаева, генеральный директор Агентства недвижимости «КВС». Для этого компания запустила специальный агентский портал, который позволяет агентам в режиме онлайн фиксировать данные клиента, бронировать объект, выходить на сделку, оформлять документы и быстро получать свое вознаграждение. Компания также продолжает активно развивать интернет-магазин квартир. Сейчас в «КВС» 80% сделок проходят онлайн.
Реабилитация для отрасли
Развитие рынка сдерживают административные барьеры, отмечает руководитель холдинга LEGENDA Василий Селиванов. Рост качества проектов при сокращении доли строительной себестоимости невозможен. Непосредственно построить дом — это всего 50% в общей себестоимости проекта. «Остальное — техусловия, дорогая земля, социальные обременения, потери, связанные со временем, процентные расходы на цикле проекта. 14-15 тысяч рублей с квадратного метра сегодня люди платят за потенциальную возможность иметь «бесплатные» детский сад и школу», — поясняет Василий Селиванов.
Замгендиректора СК «ЛенРусСтрой» Максим Жабин, напротив, отмечает роль государства в поддержке девелоперского бизнеса, в том числе и программой льготной ипотеки. Сейчас самое главное, чтобы государство не предпринимало резких шагов и позволило бизнесу развиваться и приспосабливаться к новым условиям, полагает эксперт. «Это как в медицине. Лекарство получено, пациент выздоровел — победил болезнь, теперь нужна реабилитация. Конечно, совсем без участия государства невозможно, но надо дать рынку время и свободу адаптироваться», — заключает Максим Жабин.
Девелоперы о результатах и планах на конец 2021 года:
Василий Селиванов, руководитель холдинга LEGENDA:
«День строителя в компании мы встречаем с приятными итогами. В начале года вывели в продажу, причем довольно успешно, проект «Малоохтинский, 68». В скором времени ожидается старт очередного проекта в высоком ценовом сегменте. Продолжаем подготовку по выходу на рынок Москвы, хотя медленнее, чем хотелось бы: из-за пандемии планы пришлось скорректировать. К концу года сдаем два объекта».
Оксана Кравцова, совладелец и генеральный директор ГК «Еврострой»:
«За последний год мы приобрели два уникальных исторических объекта в центре Петербурга: на Галерной и Захарьевской улицах. Эти здания, одно из которых некогда принадлежало одному из самых богатых людей Российской империи, будут бережно отреставрированы и приспособлены под современное использование. Накануне Дня строителя мы открыли продажи элитных «барских» квартир в историческом доме напротив Таврического сада, получившем название «Три Грации». Площадь квартир варьируется от 84 до 366 кв. м, а стоимость квадратного метра от 450 тысяч до 1 млн рублей».
Денис Бабаков, коммерческий директор «ЛСР. Недвижимость — Северо-Запад»:
«Весной компания ввела в эксплуатацию два детских сада в Красногвардейском районе на территории двух ЖК — «Цветной город» и «Ручьи». Кроме того, девелопер планирует до конца текущего года получить разрешение на ввод еще двух соцобъектов в Невском и Красногвардейском районах (школы и детского сада) и строительство дошкольного учреждения в ЖК «Заповедный парк». Также «Группа ЛСР» вывела на рынок два новых проекта — жилые комплексы «Морская миля» и «Октябрьская набережная». В конце июля начались продажи квартир во второй очереди жилого комплекса «Ручьи».
Сергей Софронов, коммерческий директор ГК «ПСК»:
«За I полугодие 2021 года, относительно аналогичного интервала прошлого года, ГК «ПСК» увеличила выручку в сегменте бизнес-класса на 29%. В сегменте апартаментов — на 185%. Средняя стоимость квадратного метра в проектах ГК «ПСК» увеличилась на 42% — со 167,7 тыс. руб. до 237,4 тыс. руб. в проектах бизнес-класса. Мы приступили к строительству одного из самых амбициозных проектов в нашем портфеле — премиального жилого комплекса на наб. реки Карповки, 31. Начинаем строительство жилого комплекса комфорт-класса рядом с Новоорловским лесопарком. И готовимся представить новые проекты».
Максим Жабин, замгендиректора СК «ЛенРусСтрой»:
«Мы продолжали развиваться, стали более сосредоточенными и лучше понимаем куда нам необходимо двигаться. Мы выполнили все планы, все обязательства, сдали в срок или раньше срока все объекты, достигли целевых показателей и даже превысили их. Но, наверное, самый главный результат этого года лежит в социальной плоскости. Мы научились больше ценить клиентов, коллег, сотрудников, быть гибкими, стрессоустойчивыми и развиваться, часто вопреки обстоятельствам».
Ася Левнева, директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина»:
«Балтийская жемчужина» продуктивно провела период от прошлого Дня строителя до текущего момента. Сданы пятиэтажный поликлинический комплекс для взрослых и детей и уже 5-й в микрорайоне детский сад. Завершается передача ключей собственникам квартир ЖК комфорт-класса «Жемчужный каскад». На финальный этап строительной готовности вышел ЖК бизнес-класса «Жемчужная гавань». Также мы активно строим последние два ЖК на берегу Финского залива — Lotos Club и Riviera Club. В продажу они поступят в 2022 году. На текущий момент проект «Балтийская жемчужина» реализован на 85%».
Анжелика Альшаева, генеральный директор Агентства недвижимости «КВС»:
«Для «КВС» первая половина 2021 года ознаменовалась выводом на рынок двух новых масштабных проектов — это ЖК «Любоград» в Стрельне и Олимпийские кварталы «ЮгТаун» в Пушкинском районе. Кроме того, мы вывели в продажу новый корпус ЖК «Ясно.Янино». В общей сложности предложение нашей компании пополнилось на 100 тыс. кв. м жилья. В ЖК «Ясно.Янино» открылся построенный нами детский сад, первый на территории проекта. Кроме того, на финальной стадии строительства находится школа в микрогороде «Новое Сертолово».