В первом полугодии 2021 года петербургские застройщики почти вдвое превысили прошлогодний показатель по вводу жилья, хотя и не достигли допандемийного уровня. На рынок давят как внешние ограничения — городские власти договорились с Минстроем о снижении показателей ввода, так и объективные сложности. В преддверии Дня строителя петербургские девелоперы рассказали, как им работается в условиях проектного финансирования, высоких цен на стройматериалы и сокращении льготной ипотеки.
Темпы на втором месте
За I полугодие 2021 года в Петербурге застройщики ввели в эксплуатацию 1,3 млн. кв. м жилья, говорит генеральный директор СРО А «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов. За аналогичный период 2020 года было введено порядка 724,8 тыс. кв мжилья, почти вдвое меньше нынешнего показателя.
«Объем строящейся недвижимости в черте города снова превысил 10 млн., что говорит об оживлении девелоперов в части запуска новых проектов», — отмечает гендиректор Сolliers в Санкт-Петербурге Андрей Косарев.
Впрочем, это все равно меньше, чем в допандемийных 2018-19 годы, когда объем строительства в городе почти достигал 14 млн. Причин здесь несколько — как со стороны спроса, пострадавшего от дестабилизации экономики, так и со стороны предложения, где на дефицит земельных участков наложился рост себестоимости строительства.
Кроме того, высокие темпы строительства в Петербурге больше не поддерживаются на федеральном уровне. Власти города и Минстрой РФ в декабре 2020 года подписали соглашение о снижении целевого показателя по вводу жилья в рамках нацпроекта «Жилье и городская среда» с 5,5 до 3,2 млн кв. м.
«Ключевой тенденцией в строительной отрасли стало создание
По мнению руководителя аналитического центра Циан Алексея Попова, ограничение стало дополнительным фактором роста цен на недвижимость в Петербурге. «Рост цен на фоне дефицита нового строительства в совокупности с увеличением ставок по ипотеке и низким уровнем доходов населения ведет к снижению доступности жилья. Проблема с нехваткой инфраструктуры может быть решена через другие механизмы (корректировки инвестконтрактов, схемы ГЧП)», — полагает эксперт.
Никто не может, но все хотят
Ситуация на рынке непростая и без дополнительных ограничений. «В числе ключевых сложностей — полная нестабильность на рынке строительных материалов, нехватка рабочей силы и, конечно, пандемия. Все эти факторы повлияли на увеличение себестоимости строительства и доставили дополнительные сложности в прогнозировании ценообразования», — подчеркивает генеральный директор ГК «Полис Групп» Игорь Белов.
Платежеспособность населения сильно упала, а себестоимость квадратного метра, напротив, выросла, замечает, в свою очередь, директор по развитию Компании Л1 Надежда Калашникова. Деньги же для застройщиков, напоминает эксперт, подорожали еще в позапрошлом году после введения проектного финансирования и эскроу-счетов, что сказалось на уменьшении предложения — количество выводимых проектов снизилось примерно на 20%. «Ситуация почти революционная, никто не может, покупатели — купить, застройщики — снизить цену, но все хотят… 120 млн кв. м жилья ежегодно [прим. ред.: плановый показатель нацпроекта «Жилье и доступная среда»]», — говорит Надежда Калашникова.
Медленное смягчение
По мнению гендиректора Агентства недвижимости «КВС» Анжелики Альшаевой, наибольшее влияние на строительную сферу сейчас оказывают условия проектного финансирования. «В данный момент кредитная политика большинства банков направлена на минимизацию требований к застройщикам при проектном финансировании с использованием эскроу-счетов», — замечает Альшаева. Например, снижаются требования банков к размеру собственного участия компании в проекте строительства жилья. Если ранее требовалось не меньше 15-20%, то сейчас в некоторых случаях, в зависимости от финансовой модели проекта, не более 5%. Ставки на сегодняшний день плавающие и напрямую зависят от наполняемости эскроу-счетов: чем больше наполняемость, тем ниже ставки. Однако смягчение банковских требований происходит достаточно медленно, добавляет Анжелика Альшаева.
Так или иначе, более половины проектов в Петербурге реализуются по эскроу, говорит руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group) Ольга Трошева. В этом есть и свои плюсы. «С момента запуска программы проектного финансирования под эскроу многие кредитные организации доработали и усовершенствовали свой продукт. Отдельные кредитные организации предлагают продукты с нулевым собственным участием для высокомаржинальных проектов, а также рефинансирование ранее понесенных затрат», — отмечает Трошева.
Ипотека от девелопера
Еще один существенный фактор — ипотека. Льготная ипотека от государства активно поддерживала спрос в 2020 году и в первом полугодии 2021-го, но с 1 июля ее условия изменились — максимальный размер кредита снижен для Петербурга и Москвы с 12 до 3 млн рублей. «Теперь только 5% рынка подходят под новые условия с минимальным первым взносом. Соответственно, льготная ипотека сейчас поддерживает только покупателей с большим первоначальным взносом. Так что субсидирование ставок и поддержание уровня спроса переложено на плечи девелоперов. Например, у RBI действует субсидированная ставка ипотеки в размере 6,79% на весь период кредитования, которая распространяется на квартиры в строящихся корпусах Ultra City», — приводит пример президент Группы RBI Эдуард Тиктинский.
В то же время, президент Группы «Эталон» Геннадий Щербина не ожидает заметного замедления темпов роста ипотеки, как и серьезного падения спроса после изменения условий. Несмотря на рост льготной ставки и снижение объема кредитования по новым условиям льготной ипотеки, низкая ключевая ставка уже повлияла на снижение стандартных ипотечных ставок на новостройки до уровня в 7,5−8% годовых, что незначительно выше льготного уровня, пояснил он. «Кроме того, заработала обновленная программа «Семейная ипотека» — и возможность взять в кредит до 12 млн рублей под 6% теперь есть у семей с одним ребенком», — добавил Щербина.
Динамика цен
Предпосылок к снижению цен в ближайшей перспективе на рынке нет, говорит исполнительный директор Группы «Аквилон» Андрей Вересов. «В этом году цены на строительные материалы и оборудование выросли в 1,5-3 раза. Из-за карантинных мер и закрытия границ сформировался дефицит рабочих по всей стране, и значительно выросла стоимость привлечения трудовых ресурсов. В себестоимости отражаются затраты на проектное финансирование и обслуживание эскроу-счетов. Плюс издержки застройщиков по строительству социальных объектов. Все это в совокупности отражается на себестоимости», — поясняет Вересов.
Темп роста цен замедлится, но цены не пойдут вниз, согласен Андрей Косарев. На фоне выросших в 2020 году цен и подорванной «ковидом» экономики, рынку понадобится время на стабилизацию и адаптацию под новые условия, говорит он. «Мы ожидаем снижение спроса в черте города на 15-30% в сравнении с показателем 2020 года. Далее спрос будет зависеть от мер поддержки государства — новых льготных программ, а также формирования выгодных условий для покупки со стороны девелоперов (партнерские программы, выгодные условия рассрочки). Мы также ожидаем смещение спроса со стороны покупателей в областные проекты», — прогнозирует эксперт.
Девелоперы о результатах и планах на конец 2021 года:
«Результаты прошлого года показали, что мы предпринимаем своевременные и эффективные шаги. Продажи в денежном выражении выросли в 2020 году до рекордных 79,9 млрд рублей. Поступления от продаж составили 82 млрд рублей — это самый высокий показатель за всю историю Группы «Эталон», так что итоги года превзошли даже наш оптимистичный прогноз. В первом полугодии 2021 года мы также показали сильные результаты. Компания реализовала 221 тыс. кв. м недвижимости стоимостью более 41 млрд рублей, что в денежном выражении на 39% превышает аналогичный показатель первого полугодия прошлого года».
«Ковидные» ограничения и в целом пандемия не повлияли на наш бизнес, мы не меняем своих планов по темпам строительства и продаж и продолжаем активно пополнять свой земельный портфель на будущее. В этом году мы уже анонсировали несколько своих новых проектов, плюс по ряду участков мы находимся в переговорах и в процессе заключения сделок. Ввели в эксплуатацию очередной этап комплексного проекта RBI на Комендантском проспекте — Ultra City, жилые корпуса и детский сад. Запускаем второй проект в гостиничном сегменте — отель ARTSTUDIO Moskovsky возле метро «Фрунзенская».
«Особенно хочу отметить наш первый проект по проектному финансированию — ЖК «Мой Мир» — жилой комплекс комфорт-класса в Мурино, ход реализации которого мы считаем очень успешным. Строительство идет по графику, даже с опережением. На текущий момент с банком в активной фазе работы также ЖК «Полис Приморский» и подписан кредитный договор на третий проект, с которым мы планируем выйти в продажу в скором времени».
«За первое полугодие мы реализовали более 56 тыс. кв.м. жилой недвижимости, что на 24% превысило результаты продаж за аналогичный период прошлого года. Сумма сделок при этом увеличилась на 66%. Мы успешно ввели в эксплуатацию 77 тыс. кв.м. жилой недвижимости — это ЖК «ARTквартал.Аквилон» у метро «Фрунзенская» и ЖК «Q-мир» у метро «Московская». Сдали два детских сада, которые будут переданы муниципалитету. Первое полугодие также запомнилось ярким стартом нового проекта «Аквилон Stories» в Кудрово. Объект получился сбалансированным и уникальным с точки зрения наполненности деталями комфорта проживания, технологичности и безопасности».
«Мы планируем три новых проекта на юге города. При том, что потребление и в сфере недвижимости становится все более осознанным, проекты планировок в новых ЖК этот тренд учитывают. Мы ориентированы на максимум полезной площади, на возможность свободной планировки и обустройства изолированного рабочего места. Это будет очень удобная жилая среда, учитывая и локацию, и планировки, и прилегающее пространство. Для поддержания платежеспособного спроса будем совместно с нашими банками партнерами предлагать субсидированную ставку и программы рассрочки».
«В 2020-м году холдинг Setl Group добился рекордных для себя показателей ввода недвижимости. Общая площадь сданных объектов достигла 1,5 млн кв. м, что на 13% больше результатов 2019 года. В первом полугодии Setl Group начал строить объекты общей площадью 623 тыс. кв. м. Продаваемая площадь жилых и коммерческих помещений в них составила 337 тыс. кв. м. По итогам первого полугодия 2021 года площадь проданной недвижимости в проектах холдинга Setl Group достигла 386 тыс. кв. м, что на 4,8% больше, чем в первом полугодии 2020».
«Изменилась сама стратегия, которую Петербург реализует сегодня в жилищном строительстве. Нет задачи любой ценой достичь высоких объемов ввода. Застройщики будут ежегодно вводить порядка 3 млн кв. м жилья. Ключевой тенденцией в строительной отрасли стало создание
