За последний год рынок жилой недвижимости Петербурга и Ленобласти значительно вырос в цене. Но на фоне льготной ипотеки и постепенного перехода на эскроу-счета, инвестиционная привлекательность жилой недвижимости меняется. Какие стратегии выбирают инвесторы и для каких целей вложения в недвижимость останутся актуальными — РБК+ спросил у экспертов и участников рынка.
Сберечь или заработать
По оценкам «Главстрой Санкт-Петербург», доля инвестиционных сделок до 2020 года на рынке масс-маркет составляла порядка 10%. «Пандемия, экономическая и политическая нестабильность вернула на рынок людей, желающих не столько преумножить, сколько сохранить накопления. Еще один фактор, увеличивший инвестиционную активность, — изменение налогообложения банковских депозитов», — говорит начальник управления продуктового менеджмента и маркетинговых исследований «Главстрой Санкт-Петербург» Дмитрий Ефремов. Сегодня инвестиционный спрос сохраняется, до 15% сделок на рынке новостроек массового сегмента Петербурга и Ленинградской области совершается с целью вложения средств, добавляет Ефремов.
Во многом росту числа сделок способствовала программа льготной ипотеки, отмечают участники рынка. «Инвесторы, которые могли воспользоваться льготной ипотекой, безусловно, обратились к этому инструменту. Но скорее здесь была выгодна не столько ипотека, сколько некий ажиотаж на рынке, который позволил инвестору поймать хорошую возможность», — полагает директор департамента жилой недвижимости Colliers Елизавета Конвей.
Эксперты выделяют несколько категорий инвесторов. «Есть инвесторы, которые стремятся купить недвижимость на старте по самой низкой цене с целью продажи актива в конце строительства, — отмечает директор по маркетингу компании LEGENDA Всеволод Глазунов. — Другие делают инвестиции в будущее, вкладываются в качественные объекты, которые не потеряют свою актуальность на долгие годы и таким образом сохраняют свои накопления». Это так называемые пассивные инвесторы.
«Например, они приобретают недвижимость на «вырост» для ребенка, и до его совершеннолетия сдают в аренду», — поясняет Дмитрий Ефремов. Как раз для второй категории инвесторов — льготная ипотека стала хорошей возможностью для выгодного приобретения, добавляет он.
Смена стратегий
Несмотря на общий рост объема инвестиционных сделок на фоне льготной ипотеки, происходит перераспределение. Так, за первый квартал 2021 года в Петербурге число сделок по покупке квартир сократилось примерно на 15%, в Ленобласти, наоборот, выросло на 17%, по сравнению с прошлым годом, подсчитали в Фонде коллективных инвестиций «Рентавед». «Квартиры в черте города за последний год настолько сильно выросли в цене, что становятся недоступны небольшим инвесторам. Игроки, готовые вкладывать по 3-5 млн рублей, переключили свое внимание на окраины и ближайшие районы Ленинградской области», — комментирует данные руководитель Фонда коллективных инвестиций «Рентавед» Руслан Сухий.
Как правило, частные инвесторы ориентируется на наиболее доступные по стоимости форматы жилья — студии до 25 кв. м, однокомнатные квартиры до 35 кв. м. «Также спросом пользуются компактные квартиры с несколькими комнатами, например, «двушки» площадью до 50 кв. м. Такие квартиры можно сдавать семейным парам, а в дальнейшем, при необходимости, продать», — уточняет Дмитрий Ефремов.
Некоторые девелоперы намерено отказываются от «инвестиционных» лотов в своих проектах. «Мы не строим студий, которые считаются «классическим» вариантом для инвестиций, — говорит директор по продажам компании «Строительный трест» Сергей Степанов, — Но очевидно, что в период низкой доходности банковских депозитов и волатильности курса рубля первичная недвижимость является доходным объектом для вложения средств. Рынок жилья куда менее волатилен, чем фондовый, и в меньшей степени зависит от динамики курсов валют».
Доходность и перспективы
Доход от покупки жилой недвижимости зависит от выбранной стратегии и объекта вложений. «Если говорить о модели «спекулянт», то до проведения реформы квартиры в новостройках от старта продаж до завершения строительства прибавляли в цене 30-40% минимум, а средний срок реализации жилого проекта составлял 2-2,5 года. То есть инвестор мог рассчитывать на 15-20% годовых», — приводит расчеты руководитель Единого Центра Инвестиций «Переуступки.РФ» Роман Корякин.
Сейчас же стартовые цены на квартиры у застройщиков выросли более значительно, чем итоговые, то есть разница в цене объекта на котловане и в момент ввода дома сокращается. «В результате доходность спекулятивной модели инвестиций даже в ликвидных ЖК при всех их уникальных характеристиках сегодня не превышает 10-12% годовых. Это привело к тому, что рынок застройщика становится все менее привлекательным для инвестора», — резюмирует Корякин.
В целом, инвесторы сейчас рассматривают не только жилую, но и коммерческую недвижимость – так, апартаменты с доходными программами по-прежнему популярны, подтверждает тренд директор департамента жилой недвижимости Colliers International Елизавета Конвей.
Инвесторы смотрят в первую очередь на эргономичные объекты, которые соответствует оптимальному соотношению денег и метров, цены и качества. Очевидно, что не всякая недвижимость привлекательна и уж тем более доходна. «Но, безусловно, квартиры в современных качественных объектах, которые будут ликвидными еще долгие годы, сохранят и доходную привлекательность для инвесторов», — говорит Всеволод Глазунов.
«Если и инвестировать в жилую недвижимость, то только в ту, в которой хотелось бы жить самому, — полагает Сергей Степанов. — Например, покупатели, вложившие средства в квартиры «Строительного треста», сделали свой выбор в пользу целостности и качества реализации проектов. Сформированная в наших жилых комплексах комфортная городская среда, безусловно, в ближайшей перспективе скажется на вторичном спросе на эти квартиры».
Перспективной нишей для инвесторов эксперты также называют рынок переуступок. Но он, скорее всего, оформится в будущем, когда часть квартир, купленных при низких ипотечных ставках, окажутся на рынке. Пока объем рынка переуступок, по словам Романа Корякина, оценивается 6-10% от общего предложения новостроек, однако он уже может конкурировать с рынком застройщика, поскольку квартиры по переуступке дешевле на 12-18%.
«В целом же, жилая недвижимость всегда будет популярна — это жизненная, практичная покупка, которая не устаревает, если ты применяешь правильные критерии к выбору объекта. Но о высокой доходности здесь речи не идет. Скорее, это консервативный способ сохранения средств», — резюмирует Елизавета Конвей.
