Пандемия COVID-19 и связанные с ней ограничения подтолкнули застройщиков к серьезной оптимизации своих бизнес-процессов. Меры поддержки со стороны государства привели к ажиотажному спросу и, как следствие, росту цен на жилье. Впрочем, как считает директор по развитию Группы «Аквилон» в Москве и МО Дмитрий Рогатых, высокий спрос — это не единственная причина повышения стоимости квадратного метра в уходящем году. Какие еще обстоятельства оказывали влияние на рынок, как меняются предпочтения покупателей и наполнение современных проектов — читайте в интервью Дмитрия Рогатых РБК+.
Результаты отрасли
— Как бы вы охарактеризовали итоги этого года для строительной отрасли?
— Пандемия привела к серьезной трансформации всех бизнес-процессов, потребовала быстрой перестройки на работу в новых условиях. Таким образом, абсолютным трендом этого года является рост спроса на онлайн-сервисы. В Группе «Аквилон» доля дистанционных покупок в 2020-м году составила более 60% от общего объема ипотечных сделок. Можно говорить, о том, что онлайн-инструменты успешно прошли обкатку, и в 2021 году продолжат набирать популярность.
— Компания работает в нескольких регионах, где ситуация была сложнее?
— Мы переживали коронакризис в трех регионах присутствия холдинга. В Москве мы были вынуждены приостановить до середины мая возведение жилого комплекса «Аквилон PARK» из-за ограничений, связанных с эпидемиологической ситуацией. Но до пандемии мы строили этот объект опережающими темпами, поэтому остановка не привела к отставанию от графика. В Петербурге и Архангельской области все объекты продолжали работать бесперебойно.
Когда рассматривались сценарии приостановки строительства, первым вставал вопрос об организации проживания работников, приезжих из других регионов. В Москве строительные городки на объектах запрещены, поэтому вокруг площадок действует целая индустрия — хостелы и общежития. Здесь проще. В Санкт-Петербурге другая практика — там нет такого количества гостиниц для рабочих, и строители живут в оборудованных бытовых городках. В случае приостановки работ на объектах, десятки тысяч человек могли остаться на улице, и хорошо, что этого не случилось.
— По некоторым регионам рост цен на жилую недвижимость за год составил 20%, что сильнее всего виляло на стоимость?
— Рост цен на квартиры, который мы наблюдали в 2020 году, во многом обусловлен ажиотажным спросом третьего и четвертого кварталов. Однако это не единственный фактор влияния. Большую роль в ценообразовании сегодня играет растущая себестоимость проектов, на которую оказывают влияние сразу несколько жестких факторов. На фоне падения рубля уже подорожали строительные материалы и оборудование. Социальные объекты, по возведению которых девелоперы несут обязательства, также требуют значительных затрат. Карантинные ограничения дали свои плоды: из-за закрытия границ по всей стране сформировался дефицит рабочих, и значительно выросла стоимость привлечения трудовых ресурсов. Кроме того, обслуживание эскроу-счетов и вынужденное привлечение проектного финансирования не бесплатно для застройщика. Все это неизбежно отражается на себестоимости квадратного метра и цене продажи. На сегодняшний день предпосылок для снижения цен не предвидится. В то же время, если факторы влияния на себестоимость стабилизируются, то ощутимого роста цен не произойдет.
— Как вы оцениваете динамику продаж?
— Год стал рекордным по числу сделок. В Москве компания реализовала на 78% больше квартир, чем за 2019 год. В денежном выражении объем реализации вырос на 183%. Финансовые результаты обеспечило и пополнение портфеля холдинга новыми проектами, и рекордно низкие ставки по ипотеке. Доля ипотечных сделок в общем объеме продаж составила около 70%. Больше половины — это квартиры, приобретенные по программе льготной ипотеки. Одним из следствий снижения ипотечных ставок стало увеличение средней площади продаваемых квартир на 15%.
Смена приоритетов
— Какие локации, на ваш взгляд, будут переоценены благодаря опыту пандемии?
— С учетом тренда на удаленный формат работы, мы будем наблюдать, как часть спроса в сегменте «комфорт» снова развернется в сторону удаленных от центра локаций. В нашем случае — это районы Новой Москвы и Митино, которые сегодня входят в число самых благоприятных с точки зрения экологии. Здесь расположены природные заповедники, леса, парки, есть доступ к реке. С учетом обеспеченности локаций транспортной и социальной инфраструктурой, мы видим в них большой потенциал для создания и развития качественной жилой среды в сегменте комфорт.
— А как меняются запросы покупателей недвижимости?
— Запрос на качественную жилую среду среди покупателей жилья — это не новое явление. Карантин просто актуализировал эти потребности, заставил внимательнее посмотреть на все то, из чего складывается наш ежедневный комфорт. И если, например, транспортная доступность на время удаленной работы перестала играть большую роль, то другие параметры жилого пространства приобрели новое значение.
Например, планировки, точнее их функциональность. Многие стали работать из дома, поэтому остро встал вопрос об организации рабочего места. Снова популярны глубокие балконы, где люди обустраивают дополнительные зоны отдыха с креслами и столиком в летнее время. Возросла ценность кладовок, ведь чтобы создать уют, нужно решить вопрос с хранением крупных вещей. В 2020 году в проектах Аквилона мы зафиксировали увеличение спроса на сити-боксы — индивидуальные кладовые. Они расположены прямо в доме на подземном этаже. В них можно разместить, например, горные лыжи, велосипед или «зимние» колеса. Мы проектируем жилье по стандарту «Разумные метры», предусматривая также специальные ниши для встроенной мебели и систем хранения, и зонируем пространство на функциональные зоны: гостевая (семейная), личная, рабочая, детская.
— Меняются ли требования к окружению дома, обустройству двора?
— Люди больше внимания обращают на то, как выглядит внутренняя территория у дома. Возросли требования к озеленению, безопасности, современным спортивным и игровым площадкам, зонам для выгула собак. Сегодня дворы становятся полноценными парками для отдыха, местом притяжения жителей. В наших комплексах мы проектируем внутридворовые пространства, стараясь создать максимум возможностей для интересного досуга. При этом мы учитываем пожелания и взрослых жителей, и тинейджеров, и малышей. Так, в жилом комплексе комфорт-класса «Аквилон Митино» рядом со станцией метро «Пятницкое шоссе» двор спроектирован как экопарк площадью около 6,5 тыс. кв.м. На его территории появятся зеленые скверы, цветники и городские огороды, как многие могли видеть в скандинавских городах. В спортивном кластере экопарка установят площадки для пляжного футбола и волейбола, баскетбольную площадку, столы для настольного тенниса, зоны для йоги и многофункциональную спортивную площадку. Кроме того, двор должен быть удобным и безопасным. Во всех жилых комплексах мы реализуем концепцию безбарьерной среды — комфортной и доступной для всех групп населения. На входе в подъезды устанавливаем светопрозрачные двери, всю территорию обеспечиваем видеонаблюдением, закрываем дворы от машин.
— Вы упомянули скандинавские дворы, а насколько в российских реалиях целесообразно создавать общие пространства для всех жильцов?
— Мы активно развиваем этот тренд. Создаем детские клубы «Аквилон Kids», где жители могут организовать для своих детей занятия по изучению языков, праздничные или игровые мероприятия. Мы, как застройщик, выполняем отделку помещения, комплектуем его мебелью, техникой, игрушками. После сдачи комплекса в эксплуатацию детский клуб передается в собственность жителей. По такому же принципу мы предусматриваем небольшие спортивные залы «Аквилон Fitness» с оборудованием, куда жители смогут прийти позаниматься, просто спустившись на лифте, не выходя из подъезда. Первые такие пространства появятся в жилом комплексе комфорт-класса «Аквилон PARK» в Новой Москве, который сдается в эксплуатацию во втором квартале 2022 года.
Рыночные перспективы
— Во многих сферах пандемия привела к ускорению внедрения цифровых сервисов. Какие инструменты вы применяете?
— Мы стандартизировали внедрение цифровых технологий не только в сегменте «бизнес», но и в «комфорте». Все новые проекты Аквилона оснащены умной системой inHOME — собственная цифровая разработка для дистанционного управления домом. Например, все жители жилого комплекса «Аквилон BESIDE» на Рязанском проспекте, благодаря системе inHOME, смогут контролировать расход ресурсов с экрана смартфона, оплачивать счета за коммунальные услуги, контактировать с управляющей компанией. Сбор показаний счетчиков и отправка в управляющую компанию происходит автоматически каждый месяц. Предусмотрена функция дистанционного перевода квартиры в режим stand by, то есть отключения электроустановок. Также на смартфон поступит мгновенный сигнал в случае протечки, возгорания или несанкционированного открытия двери. Это экономия времени и бюджета, и это просто удобно.
— Предложение на рынке жилой недвижимости стремительно сокращается, какие планы у компании по покупке земельных участков и запуску новых объектов? Какие регионы в приоритете?
— По итогам 2020 года мы реализовали все намеченные планы по развитию на рынке Москвы. Земельный банк компании пополнился в общей сложности на 13,5 га. Мы уже приступили к строительству и реализации новых жилых проектов: «Аквилон Митино» рядом со станцией метро «Пятницкое шоссе», на берегу реки Сходни и «Аквилон Beside» на Рязанском проспекте.
Приобретение земельных участков полностью отвечает нашей стратегии развития в Московском регионе. Мы вышли на рынок столицы в 2018 году с проектом «Аквилон PARK» в Коммунарке, а в 2020 году увеличили объем строительства почти в пять раз. Теперь наш портфель в Москве насчитывает около 400 тыс. кв. м жилой недвижимости. В следующем году мы продолжим работу над расширением портфеля компании. В наших планах войти в пятерку крупнейших девелоперов страны. У компании для этого есть все: материальная база, высококлассные специалисты, развитые технологии, а также 17-летний опыт в строительстве.
Сейчас мы ведем переговоры по нескольким земельным участкам. Уже в первом полугодии анонсируем новый проект в Новой Москве, общая площадь которого составит порядка 200 тыс.кв.м. Жилой комплекс также имеет удачное расположение, вблизи лесного массива.
— Какими будут последствия пандемии для рынка жилой недвижимости, на ваш взгляд?
— Уже сегодня очевидно, что и после того как пандемия уйдет из нашей жизни, покупатели жилья сделают переоценку своих требований к будущему дому. Квартира теперь — не только спальное место, а многогранная среда, где интересно жить и приятно проводить время. Именно этой философии мы придерживаемся в нашей компании при создании жилых проектов.
