Предложение на рынке жилой недвижимости региона к концу 2020 года, по оценкам ЦИАН, сократилось на четверть. При этом новая стройка пока не успевает за стремительно вымывающимся предложением. По данным аналитиков, суммарная площадь новых проектов, выведенных на рынок, в этом году будет в итоге вдвое ниже, чем в прошлом. Что влияет на планы застройщиков по запуску новых объектов и какая недвижимость пользуется повышенным спросом — в материале РБК+.
Рекордное снижение
За первые 10 месяцев 2020 года продажи стартовали в 257 корпусах суммарной площадью 3,8 млн м2. Из них 0,8 млн м2 расположены в Ленинградской области и 3 млн м2 — в Петербурге. «По итогам года на рынок новостроек агломерации Санкт-Петербурга выйдет почти в два раза меньше новых квартир и апартаментов, чем в 2019 году, когда в продажу вывели 8,7 млн м2 жилья», — отмечает главный эксперт аналитического центра ЦИАН Алексей Попов. Последний раз столь незначительный объем новых корпусов фиксировался в 2016 году, когда по итогам года продажи стартовали в корпусах с суммарной площадью 3,9 млн м2.
«По итогам трех кварталов 2020 года вывод новых объектов снизился практически на 40% по сравнению с 2019 годом», — отмечает директор департамента маркетинга и продаж ЗАО «Балтийская жемчужина» Ася Левнева.
Льготная ипотека и другие факторы
В качестве причин снижения предложения девелоперы называют высокий спрос на фоне льготной ипотеки и пандемию, которая тормозила вывод на рынок новых проектов. «Льготная ипотека — главный фактор спроса 2020 года, — уверена руководитель отдела ипотечного кредитования ГК «ПСК» Ирина Тютрина. — Программа оказалась очень востребованной, не исчерпав за 9 месяцев свой потенциал». При этом проекты, которые сейчас находятся в продаже, готовились в 2017–2019 годах, а некоторые и еще раньше, напоминает она.
«У каждого крупного девелопера в России возникали ситуации, когда проект готовился в одних экономических и правовых условиях, а на стадии его реализации внешняя среда преподносила новые вводные. Так произошло и в этот раз. Строительные площадки не останавливались, строительство в Петербурге шло интенсивно весь год, но не настолько, чтобы закрыть резко возросший спрос», — говорит Ирина Тютрина.
Наибольшее влияние на снижение объемов предложения на рынке новостроек оказали все же новые условия работы — переход на проектное финансирование, полагают участники рынка. «Процесс оценки проектов стал длительнее и жестче, и теперь проект должен быть ликвиден не только с точки зрения затрат застройщиков, но и с точки зрения рисков, которые берет на себя банк, — поясняет директор департамента рекламы и маркетинга ГК «Полис Групп» Ольга Ульянова. — Часть застройщиков не смогли получить проектное финансирование и вынуждены искать партнеров для совместной реализации проектов».
Ася Левнева в качестве одной из причин называет также сокращение земельного банка под новые масштабные проекты в Петербурге. «Участки, которые можно рассматривать для реализации новых проектов, требуют реновации, редевелопмента, расселения, обременены строениями культурного наследия или имеют иные ограничения, обойти которые требуется больше затрат от застройщика — временных, финансовых, административных, — отмечает Левнева. — В условиях монополизации рынка, проблем с согласованием новых проектов и административными барьерами, переходом на проектное финансирование и эскроу по новым объектам, застройщики не торопятся увеличивать предложение».
Влияние снижения
«В квадратных метрах в этом году мы сдаем меньше, чем в прошлом, но строим значительно больше, — отмечает директор департамента развития ГК «ПСК» Сергей Мохнарь. С одной стороны, наращивание объемов строительства не есть самоцель. С другой, с каждым годом число квадратных метров на активной стадии строительства у нас растет». Несмотря на пандемию, компания не отказалась и не сдвинула сроки ни по одному из проектов в планах и в текущем портфеле. На следующий год ГК «ПСК» готовится представить еще шесть новых проектов жилой недвижимости и апартаментов.
Несмотря на сложившуюся ситуацию с пандемией, «Группа ЛСР» также не снизила темпы ввода новых домов на строительном рынке. «Только в ноябре вышли в продажу три дома в жилых комплексах комфорт-класса «Ручьи», «Цивилизация» и «Цветной город». Так что наш пример говорит о том, что предложения было достаточно», — отмечает коммерческий директор «ЛСР. Недвижимость — Северо-Запад» Денис Бабаков.
Однако нехватка предложения на рынке все же была, и именно она сказалась на резком росте цен. «В Петербурге установлен рекорд — стоимость квадратного метра в течение года выросла в ряде районов на 30% и даже больше. Дорожал как квадратный метр, так и средняя стоимость в сокращающемся товарном предложении», — отмечает Сергей Мохнарь.
Только за ноябрь цены на жилье в массовом сегменте в Петербурге выросли почти на 5%, что гораздо больше, чем в стандартные периоды развития рынка, когда прирост в среднем в пределах 1,5-2% в месяц. Квадратный метр подорожал в ноябре во всех классах жилья, отмечает руководитель консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева. Так, в сегменте бизнес — на 4,9%, а с начала года — уже 20%, до 219,9 тыс. рублей, в элитном цены выросли на 1,8% (+8,3% с начала года), до 391,5 тыс. рублей. В масс-маркете цены с января по ноябрь 2020 года прибавили почти 25%, достигнув 142,9 тыс. рублей за квадратный метр в ноябре. «Это объясняется как повышением средних цен на жилые комплексы большинства ведущих застройщиков, так и высокой стоимостью «квадрата» в новых, вышедших на рынок объектах», — говорит Ольга Трошева.
Риск перегрева
По мнению Алексея Попова, снижение объема предложения — лишь одна из нескольких причин, определивших рост цен. Гораздо сильнее рост цен в этом году определяется запуском программы льготной ипотеки, а также решениями ЦБ по снижению ключевой ставки. «С одной стороны, покупатели стремятся успеть взять ипотеку по рекордно низкой ставке, с другой, держатели депозитов или наличных рублей решили переложить свои обесценивающиеся активы в квадратные метры. Рост спроса закономерно привел к росту цен», — отмечает Попов.
Больше всего в Петербурге в 2020 году было проведено сделок в сегменте квартир-студий и однокомнатных квартир. «Это говорит о том, что люди приобретали недвижимость в попытке защитить свои средства от обесценивания», — подтверждает совладелец инвестиционной компании Garnet Екатерина Сивова. Однако в будущем это может обернуться перегревом рынка арендного или вторичного жилья. «Весь нынешний объем квартир, скорее всего, будет выведен либо на рынок аренды, либо люди будут предпринимать попытку перепродать свои объекты. Думаю, что наиболее ликвидные объекты имеют неплохие шансы принести доход своим владельцам, а большая часть — около 80-85% — будет неликвидом. В итоге это может привести к еще большему снижению ставок на рынке аренды, либо к снижению цен на недвижимость».
По мере вымывания из предложения застройщиков недорогих квартир средняя стоимость жилья шла вверх. «Новые проекты картину не исправили, напротив, они выводились сразу по сравнительно более высоким для ранней стадии строительства ценам, как если бы это было всего год назад», — отмечает Сергей Мохнарь.
В сегменте апартаментов в течение 2020 года спрос тоже вырос более чем на 50%. И предложение за ним не успело, сократившись на 35%. «В первом полугодии цены на апартаменты росли умеренно, укладываясь в общие инфляционные рамки. Во второй половине года, по мере вымывания недорогого предложения, цены выросли в диапазоне 15-45%, в зависимости от проекта и категории. Как в среднем за юнит, так и в среднем за квадрат», — отмечает Сергей Мохнарь. Инвестиционная привлекательность апартаментов при рекордном снижении процентной ставки по депозитам, серьезных колебаниях курса валют, ограничениях на работу целых кластеров в сфере бизнеса — только выросла.
Новые ценности
В первую очередь спросом пользовались проекты в высокой стадии готовности и лоты малого метража. «С учетом льготной ипотечной ставки быстрее всего на рынке заканчиваются самые доступные варианты — студии и однокомнатные квартиры. Мы изучаем баланс спроса и предложения, выводя в продажу новые дома в разных проектах, чтобы у наших клиентов была возможность подобрать себе именно ту квартиру, которая оптимальна для них по планировке, цене и местоположению», — говорит Денис Бабаков.
На следующий год, по данным ДОМ.РФ, уже запланировано к выводу на рынок 3,5 млн м2 жилья. Еще 2,9 — в 2022 году. Однако застройщикам придется учитывать и опыт самоизоляции, который уже нашел отражение в предпочтениях покупателей. «Вопрос цены для покупателя всегда стоит на первом месте. Сегодня популярностью пользуются эргономичные квартиры с продуманными планировочными решениями. Особенно недвижимость с европланировками», — отмечает Денис Бабаков.
При этом функциональный тренд проявился во всех сегментах. «В этом году мы увидели, что молодые профессионалы, выбирая квартиру, предпочитают приобрести жилье в доме высокого класса и в более престижном месте, чем купить квартиру большей площадью», — отмечает представитель ЛСР.
После самоизоляции покупатели стали больше значения уделять и инфраструктуре. Когда поездка в другой микрорайон становится квестом, то возможность получить все необходимое, не покидая квартал, сразу же повышает ценность жилого комплекса в глазах покупателя.
«Теперь покупатели будут более тщательно взвешивать решение о покупке: денег после самоизоляции и с учетом падения рубля у населения больше не станет, поэтому траты станут рациональнее, в том числе в сфере недвижимости. Меньшим спросом будут пользоваться неэргономичные планировки — покупатели не захотят платить за неиспользуемые квадраты длинного коридора или огромного холла. Также на второй план отойдут различные необязательные допопции, которые делают проект дороже», — заключает Денис Бабаков.
Ася Левнева, директор департамента маркетинга и продаж ЗАО «Балтийская жемчужина»:
«По итогам трех кварталов 2020 года вывод новых объектов снизился практически на 40% по сравнению с 2019 годом. Повлияли и переход на эскроу, и пандемия. Но также хочу отметить, что в Петербурге практически не осталось земельного банка под новые масштабные проекты. Участки, которые можно рассматривать для реализации новых проектов, требуют реновации, редевелопмента, расселения, обременены строениями культурного наследия или имеют иные ограничения, обойти которые требует больше затрат (временных, финансовых, административных) от застройщика. В условиях монополизации рынка, проблем с согласованием новых проектов и административными барьерами, переходом на проектное финансирование и эскроу по новым объектам застройщики не торопятся увеличивать предложение».
Ольга Ульянова, директор департамента рекламы и маркетинга ГК «Полис Групп»:
«Наибольшее влияние на снижение объемов предложения на рынке новостроек, конечно, оказали новые условия работы — переход на проектное финансирование. Процесс оценки проектов стал длительнее и жестче, и теперь проект должен быть ликвиден не только с точки зрения затрат застройщиков, но и с точки зрения рисков, которые берет на себя банк. Часть застройщиков не смогли получить проектное финансирование и вынуждены искать партнеров для совместной реализации проектов».
Надежда Калашникова, директор по развитию строительной компании Л1:
«В 2020 году наблюдается неуклонное снижение числа новых проектов. Причин здесь несколько. Первая и основная — это переход на эскроу-счета и проектное финансирование. Если раньше компании могли позволить себе выводить на рынок крупные проекты комплексной застройки, то сейчас приходится дробить их на мелкие этапы или вообще отказываться от проектов КОТ. Негативную роль сыграла и пандемия: снижение покупательской способности, сокращение числа рабочих на объектах, общая нестабильность — все это не способствует нормальной работе. Снижение предложения на фоне растущего спроса приводит к росту цен. За год они выросли в пределах 12-25% в зависимости от класса жилья. Компания Л1 свои планы по вводу объектов в эксплуатацию и запуску новых пока не корректировала, мы работаем строго по графику. В следующем году планируем сдать вторую очередь ЖК «Лондон Парк», ЖК «Поэт» и еще один корпус ЖК «Граф Орлов». Есть планы и по строительству принципиально новых жилых комплексов, но пока разглашать их мы не будем».
