«Государственное субсидирование ставок по ипотеке привело к существенному росту объема выдачи кредитов. Если взять данные ЦБ по Северо-Западу за июнь текущего года и сравнить их с показателями 2019 года, мы увидим рост примерно на 8 млрд рублей (с 27 до 35 млрд), или на 29-30%. Понятно, за счет чего случился этот рост — за счет первичного рынка. Именно по кредитам на покупку строящегося жилья государство субсидирует ставку.
По Северо-Западному банку Сбербанка июньский рост выдачи таких кредитов по отношению к прошлому году составил 47%: примерно 18 млрд рублей против 12 млрд в 2019. При этом около 80-90% заявок на ипотеку для покупки строящегося жилья в последние месяцы мы получаем именно по программам с господдержкой. Они реально простимулировали рынок, причем не только первичный, но и вторичный: люди, стремясь улучшить свои жилищные условия пока ставка низкая, начали реализовывать имеющуюся недвижимость, чтобы использовать ее в качестве первоначального взноса или ускорить погашение ипотеки.
На старте программы в апреле средний чек по нашему банку был на уровне 2,8 млн рублей, но уже в июне-июле увеличился до 3,2-3,3 млн рублей. Это говорит о том, что люди стали покупать с помощью ипотеки более дорогое жилье — «выстрелил» в том числе и сегмент недвижимости бизнес-класса.
Что касается портрета среднего заемщика, то он практически не изменился, в том числе с точки зрения ключевой возрастной группы получателей кредитов — это люди примерно 35-37 лет. Одновременно мы не видим существенного ухудшения платежеспособности клиентов, хотя опасения по этому поводу на фоне коронакризиса часто высказываются. Доля просроченных ипотечных кредитов по Сбербанку не превышает 1%, и мы не видим причин, по которым эта ситуация должна измениться в ближайшем будущем. При этом существенного ужесточения требований к заемщикам тоже не наблюдается, скорее, можно говорить о дополнительных шагах банков навстречу клиентам. Например, в виде отмены обязательного предоставления справки о доходах по форме 2-НДФЛ или копии трудовой книжки, а также в виде уменьшения размера первоначального взноса. Особенно в этом смысле банки, и мы в том числе, выделяют зарплатных клиентов.
Ставки сегодня действительно рекордно низкие. Так, по программе «Господдержка 2020» ипотеку можно оформить под 6,1% годовых при условии электронной регистрации сделки. Семьи с детьми могут получить кредит под 4,7% годовых. Появились также комплексные программы, которые распространяются на объекты, строящиеся с использованием кредитных средств Сбербанка и с применением эскроу-счетов. В этом случае уровень льготной ставки определяется в конечном счете застройщиком, и вопрос состоит в том, на какой уровень дисконта он готов пойти, исходя из параметров собственной маржи.
Работает эта схема следующим образом: банк финансирует девелоперский проект, деньги покупателей жилья аккумулируются на эскроу-счетах, это пассив, который может генерировать доход. Полученный доход может быть направлен либо на субсидирование процента по ипотеке для покупателей, либо на снижение действующей ставки по проектному финансированию для застройщика, то есть на снижение себестоимости. Застройщик сам понимает, требует ли проект дополнительной стимуляции спроса за счет снижения ставки по ипотеке, или нет, и соответственно выбирает тот или иной вариант. При этом я неспроста использовал формулировку «дополнительное стимулирование спроса», потому что базовый спрос на строящееся жилье сегодня и так высокий. Я бы даже сказал, что мы наблюдаем небольшой ажиотаж. Как следствие, цены на первичном рынке начали расти соразмерно увеличившемуся спросу. Мы наблюдаем чуть ли не еженедельную корректировку цен на квартиры в новостройках в сторону повышения.
Я не знаю, будет ли продлена государственная программа субсидирования ставок по ипотеке после 1 ноября. Зато знаю, что вне зависимости от принятого решения цены на строящееся жилье будут увеличиваться: в случае отмены программы — из-за падения спроса и необходимости его компенсировать, а в случае продления — из-за высокого спроса. Повышение стоимости квартир в обозримой перспективе кажется мне неизбежным, поэтому я надеюсь, что все, кто заинтересован в удовлетворении потребности в покупке недвижимости, постараются сделать это, не откладывая в долгий ящик».
