Часто при выборе квартиры мы не задумываемся о том, кто будет жить рядом с нами, но это становится важным уже в первые недели после заселения. Что нужно знать при выборе ЖК, и какие решения на этапе строительства позволяют сохранить спокойствие и повысить комфорт проживания — в материале РБК+.
Цена и другие факторы
Гипотеза, что проекты, где цена квадратного метра заметно ниже среднегородской, могут стать новыми «городскими гетто» в российских реалиях не работает так, как об этом написано в американских и европейских учебниках по урбанистике, уверен руководитель Аналитического центра Циан Алексей Попов. «В российской практике те, кто могут купить квартиру (пусть и маленькую, пусть и в ипотеку) никогда не бывают очень бедными людьми», — поясняет эксперт.
«Конечно, чем дороже объект и престижнее локация, тем в целом состоятельней и, в большинстве случаев, более организованы, законопослушны, коммуникабельны его жители, — говорит специалист по маркетингу Группы ЦДС Наталья Кукушкина. — При этом чем единообразней внутри дома социальный состав, тем благополучнее будет обстановка после заселения. К сожалению, опыт показывает, что те проекты, где часть квартир передана государству в качестве социального жилья, в последствии страдают от разнородной социальной среды».
Директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест» Ян Фельдман, отмечает и другую закономерность — чем выше категория недвижимости, тем более важен для покупателя критерий социальной однородности. «Поэтому самым простым и понятным способом регулирования состава жильцов, которым пользуются застройщики, является установление определенной стоимости квадратного метра», — добавляет он.
В итоге расположение дома и цена, конечно, могут служить неким фильтром, который отсеивает часть аудитории, но ни тот, ни другой критерий не может гарантировать того, что в одном доме соберутся люди схожей ментальности, а значит жить в нем будет комфортно, отмечает директор по маркетингу LEGENDA Всеволод Глазунов.
Искусственный отбор
Поэтому при выборе жилья нужно учитывать совокупность факторов. Помимо стоимости объекта и локации следует обращать внимание на квартирографию. «Если на этаже расположено больше десятка квартир минимального метража — студии и однокомнатные — возможны проблемы и с шумом, и с загруженностью лифтов, и с грязными парадными, — предостерегает генеральный директор агентства недвижимости ГК «КВС» Анжелика Альшаева. — Такие планировки чаще всего приобретают для одного человека или пары без детей, а также для сдачи в аренду, поэтому в таких квартирах чаще могут собираться шумные компании, чаще меняться соседи».
В доме, где достаточно много квартир для семейного проживания, соседи будут меняться реже, подтверждает руководитель аналитического центра «Главстрой Санкт-Петербург» Дмитрий Ефремов. Стремление же покупателей к комфортному окружению уже нашло отражение в снижении спроса на студии. «В проектах «Главстрой Санкт-Петербург», например, растет доля семейного жилья, и в этом мае студий было продано всего 12% от общего количества лотов, в то время как в мае прошлого года — 23%. В целом по рынку в январе прошлого года доля квартир-студий в структуре спроса находилась на уровне 30%, в конце июня 2020 года она снизилась до 23%. При этом увеличился спрос на однокомнатные квартиры — с 42% до 44%, и двухкомнатные — с 22% до 26%. Доля трехкомнатного жилья может варьироваться в зависимости от проекта и конкретного корпуса, но в целом, чем она больше, тем более постоянным может быть состав жильцов», — приводит данные Дмитрий Ефремов.
Есть и другое решение, позволяющее сохранить интересы покупателей разной недвижимости. «Мы стараемся развести семейных покупателей и молодую аудиторию, — говорит Ян Фельдман. — Есть целые корпуса, где акцент сделан на двух— и трехкомнатных квартирах, предназначенных для проживания семей с детьми. Такое решение позволяет ограничить семьи от соседства с более активной и часто шумной молодежью и, наоборот, посодействовать общению со «своей» категорией жильцов. Кроме того, это обеспечивает дополнительную безопасность, исключая пересечение на площадке с малознакомыми людьми».
«В высоком ценовом сегменте единую социальную среду позволяет обеспечить небольшое количество квартир в доме, – добавляет Анжелика Альшаева. – Например, в нашем Клубном доме Б57 рядом с парком Победы их всего 150. Это то количество социальных связей, которое человек может комфортно удерживать в памяти, воспринимать таких людей как близко знакомых».
Таким образом, уровень комфорта будущей жизни в доме можно спрогнозировать еще на этапе выбора жилого комплекса. «Например, если покупателю важно спокойствие, размеренность, тишина, то высотный дом, включающий тысячу и больше квартир, ему не подойдет. Стоит обратить внимание на мало— и среднеэтажные проекты, рядом с рекреационными зонами», — говорит Анжелика Альшаева.
Заслуга застройщика
Во многом за комфортность проживания отвечают решения, принятые еще на стадии проектирования жилого дома. Так, помимо небольшого количества квартир на этаже, стоит обратить внимание на наличие места для велосипедов и колясок, чтобы они не выставлялись в общий коридор, а хранились организованно, отмечает Дмитрий Ефремов.
Жителям, особенно с детьми, требуется пространство для хранения личных вещей. Оно может быть предусмотрено либо в квартире, либо в кладовых. «Например, в проекте «Московский, 65» запроектированы отдельные кладовые помещения специально для тех вещей, которыми в тот или иной момент времени нет места в квартире, например, зимнего спортивного инвентаря», — приводит пример Всеволод Глазунов.
Тишину и спокойствие обеспечивают и конструктивные решения, такие как толщина межквартирных перегородок, шумоизоляция стен и перекрытий, качество окон, которые также не должны пропускать звуки с улицы, перечисляет Анжелика Альшаева. «По нашим данным, около 10% жителей меняют входные двери в квартиры после заселения, но большинство оставляет двери, установленные застройщиком», — приводит данные Наталья Кукушкина.
Нашли застройщики и решение проблемы скопления мусора на этажах. «Мы уже давно не проектируем мусоропроводы в домах, а предусматриваем мусоросборные камеры на первом этаже рядом с подъездом. Соответственно, на лестничных площадках становится заметно чище и аккуратнее», — отмечает Наталья Кукушкина.
Продуманные проектировочные решения позволяют избежать и проявления советского наследия — установки дополнительных дверей и перегородок. «Люди шли на подобные меры либо для обеспечения собственной безопасности в тех домах, в которых доступ в парадную был у любого желающего, либо для организации дополнительного места для хранения. Сегодня же в современных проектах, где застройщик предусмотрел все необходимое как в плане безопасности, так и в части продуманности мест общего пользования, этого просто не требуется», — уверен Всеволод Глазунов.
Еще одна частая проблема в первый год после заселения — это постоянный шум ремонтных работ. «Однако и ее можно, если не избежать, то свести к минимуму, — считает Анжелика Альшаева. — Например, в наших жилых комплексах комфорт-класса все квартиры сдаются уже с качественной чистовой отделкой. Когда ремонт уже сделан во всем доме, проблем с шумом перфораторов и пылью нет. Сейчас мы также запускаем новую услугу — полную меблировку квартир. Это удобно не только жильцам конкретной квартиры — если меблировка делается централизованно, то уменьшается проблема шума из-за доставки мебели, ее сборки, сокращается число посторонних людей в доме — слесарей, грузчиков».
Внешний периметр
Другой камень преткновения в конфликтах соседей — парковка. «Чтобы избежать конфликтов из-за парковки во дворе, дворы можно сразу определить только для прогулок, а парковочные места вынести за периметр жилого дома, как сделано почти во всех новых жилых проектах Группы ЦДС», — приводит вариант решения Наталья Кукушкина.
Другое решение — организация подземного паркинга. «Во всех наших домах предусмотрены подземные паркинги, при этом доступ на -1 или -2 этаж есть не у всех жителей, а только у собственников или арендаторов парковочного места, что обеспечивает дополнительный уровень безопасности, а также минимизирует возможные конфликтные ситуации с соседями. На наш взгляд, сегодня это самый цивилизованный и удобный способ хранения своего транспортного средства», — говорит Всеволод Глазунов.
Важна также логистика внутри жилого комплекса. «Полузакрытые формы дворов, комплексное благоустройство, продуманная система велодорожек и пешеходных маршрутов позволяют свести к минимуму пересечение автомобилистов, велосипедистов и пешеходов, — отмечает Ян Фельдман. — Для машин предусмотрены парковки за пределами квартала или в подземном паркинге. На внутреннюю территорию разрешено заезжать только автомобилям экстренных служб и личному автотранспорту жильцов для погрузки выгрузки крупногабаритных вещей. За этим следят сотрудники управляющей компании. Территория для активного отдыха располагается в удалении от тихой зоны, все это сводит к минимуму возникновение конфликтных ситуаций».
«Коммерческие помещения также не должны иметь подъезда со стороны закрытого двора, все погрузочно-разгрузочные работы должны осуществляться с внешней стороны здания», — добавляет Наталья Кукушкина.
Важный параметр, который позволяет людям чувствовать себя спокойно и комфортно — это безопасность. «Безопасно, это когда двор «для своих», когда на территорию не проникают посторонний, когда соседей знаешь в лицо, когда необходимая инфраструктура располагается в шаговой доступности и позволяет легко пользоваться всем необходимым, не выходя из дома», — перечисляет Всеволод Глазунов.
Такие решения в области безопасности также позволяют минимизировать нежелательные конфликты между жителями. «Во всех наших жилых комплексах есть система видеонаблюдения и работает служба охраны, — отмечает Анжелика Альшаева. — Это обеспечивает дополнительный порядок и спокойствие. Сотрудники охраны проследят за корректной парковкой, за тем, чтобы во дворе не собирались шумные компании. Если в одной из квартир слишком шумно в ночное время, жильцам не придется стучать соседям и выяснять отношения — они могут просто позвонить диспетчеру, и сотрудник охраны решит проблемный вопрос».
Соседское комьюнити
По словам участников рынка и экспертов, роль управляющей компании в создании благоприятной среды — одна из ключевых. «Чем проще и быстрее можно связаться и решить необходимые вопросы с управляющей компанией, тем выше уровень комфорта проживания, — говорит Дмитрий Ефремов. — В последнее время коммуникации с УК, включая подачу показаний и оплату услуг, все чаще переходят в интернет, в том числе благодаря распространению технологий «умного дома». Поэтому мы предусмотрели такие решения для новых корпусов в 21 квартале «Северной долины».
Важно, чтобы управляющая компания и застройщик находились в постоянном диалоге с жителями нового дома. «Например, в определенный момент в голландской квартале «Янила» сотрудники управляющей компании заметили, что жители не пользуются специально проложенной дорожкой, скашивая угол через газон, — приводит пример Ян Фельдман. — По просьбе УК проектировщики ГК «Ленстройтрест» скорректировали дорожную сеть, и на месте неиспользованных дорожек появились газоны, а протоптанные тропинки стали полноценными пешеходными аллеями».
В задачи застройщика и управляющей компании входит и создание соседского комьюнити. «Мы часто говорим, что наш клиент готов платить за качественный продукт справедливую цену, — говорит Всеволод Глазунов. — Речь идет не только о «начинке» дома, которая, безусловно, сказывается на стоимости жилья, но и о том, что застройщик берет на себя дополнительную функцию по выстраиванию добрососедских отношений между жителями, повышая тем самым ценность продукта. Люди знакомятся друг с другом еще на этапе строительства дома, после заселения принимают правила проживания в доме, и в дальнейшем помогают управляющей компании следить за их исполнением».
На эту задачу работают совместные мероприятия. «Сотрудники УК регулярно организуют мастер-классы для детей и взрослых, праздники в квартале, собирают жителей на субботники с высадкой цветов и деревьев, на соседские соревнования по футболу и волейболу. Такие мероприятия укрепляют отношения между соседями, делают квартал по-настоящему близким и родным для его жителей», — поясняет Анжелика Альшаева.
По нашим наблюдениям, в различных активностях периодически участвуют более половины жителей кварталов ГК «Ленстройтрест», отмечает Ян Фельдман. «Если поначалу инициатива по проведению мероприятий исходила только от нас, то со временем жильцы начали сами предлагать идеи и придумывать мероприятия, — добавляет он. — Постоянная коммуникация и вовлечение в решение важных общих вопросов постепенно формирует уникальное соседское комьюнити внутри квартала — самоорганизованное сообщество, способное существовать и решать многие вопросы уже без сторонней помощи».