Проблема логистики дворов в многоэтажных жилых комплексах не уходит из новостной повестки Петербурга. В конце мая в Мурино произошел показательный случай: жителям дома пришлось вручную выталкивать автомобиль, мешавший проехать пожарной машине. В этот раз пожар удалось остановить, но вопрос грамотной организации пространства для машин и людей во дворах остался. Петербургские девелоперы рассказали, какие современные тренды в планировке территории способствуют повышению безопасности жилых комплексов.
Норматив без привычек
Проблема забитых проездов характерна, в первую очередь, для высотных новостроек Шушар, Мурино, Кудрово, есть отдельные проекты в Красносельском и Приморском районах, говорит координатор общественного движения «Красивый Петербург» Красимир Врански. По его мнению, корни проблемы в подходе к городскому планированию: «Проезды делают по нормативу, «забывая», что в них машины будут парковаться с двух сторон, а также на тротуарах. Кроме того, при расчете норматива по машиноместам застройщик учитывает ближайшую улицу, а каждый автомобилист стремится припарковаться поближе к дому, желательно под окнами».
Приемлемое решение проблемы для уже существующей застройки найдено в Москве. Там красной разметкой отмечены места, где нельзя ставить машины: на поворотах дворовых проездов, у мусорных площадок. «Когда четко видно, в каком месте припаркованная машина мешает проезду спецтехники, жители сами начинают следить за соблюдением правил», — отмечает Врански.
Для новых жилых проектов в Петербурге закрытый двор без машин, а значит и свободный проезд для спецтехники, постепенно становится все более привычным явлением. «Концепция «двор без машин» еще несколько лет назад была доступна лишь жильцам элитных домов и проектов бизнес-класса. Но сегодня эту опцию могут оценить и покупатели квартир комфорт-класса», — отмечает директор по строительству компании «Строительный трест» Андрей Паньков.
Концепцию закрытого двора без машин можно реализовать в любом классе жилья, говорит специалист по маркетингу Группы ЦДС Наталья Кукушкина. «Это вопрос исключительно проектирования и разработки генплана. Нужно организовать пожарный проезд вдоль всего дома внутри двора, чтобы пожарная машина имела доступ ко всем секциям», — говорит Кукушкина.
Приватность и комфорт
Другие важные опции, которые необходимо предусмотреть при планировании закрытого и свободного от машин двора — это сквозные подъезды, которые открываются на две стороны — на улицу и во двор. «В этом случае не нужно обходить весь корпус ради того, чтобы попасть на детскую площадку, — поясняет Наталья Кукушкина и добавляет — Коммерческие помещения должны быть ориентированы на улицу, в том числе и зона загрузки. Это безопасные решения, поскольку и жилой дом, и двор становятся приватным пространством, которое принадлежит только жителям».
Для жильцов, по словам руководителя аналитического центра «Главстрой Санкт-Петербург» Дмитрия Ефремова, закрытый двор дает целый ряд преимуществ: безопасность для детей (особенно при езде на велосипедах и беговелах); закрытую от посторонних территорию, возможность более индивидуально и креативно подойти к созданию ландшафтного дизайна, который будет радовать жильцов. И, конечно, улучшение экологии в пределах отдельно взятого двора. «Мы предусмотрели такую опцию для отдельных корпусов новых очередей одного из проектов, и видим, что она востребована», — добавляет Дмитрий Ефремов.
Дорогое место
Однако двор без машин предполагает решение главного вопроса — парковки. «Дворы, свободные от машин, появляются за счет того, что под дворовой территорией или рядом с ней размещается паркинг, и правилами дома запрещена стоянка на территории двора», — говорит Дмитрий Ефремов.
«В зависимости от параметров проекта — размера участка, особенностей почвы, насколько близко проходят грунтовые воды и других нюансов, — а также исходя из нормативов по обеспеченности жителей машиноместами, застройщик принимает решение о возведении подземного паркинга и наземных автостоянок. Затем он определяет — какие их них будут бесплатные, какие — платные, какие охраняемые, какие — нет», — объясняет директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест» Ян Фельдман.
Как отмечает Фельдман, платных парковок обычно достаточно, чтобы решить вопрос с размещением автомобилей. Однако многие покупатели не готовы платить за машиноместо и предпочитают ставить свои авто на прилегающей территории, нередко даже на газонах. В итоге во многих проектах дворы заставлены машинами, а платные парковки пустуют. «Хотя застройщики ничего не зарабатывают на паркингах — вырученные от их продажи деньги даже не всегда покрывают затраты на строительство», — отмечает Фельдман.
Себестоимость создания одного машиноместа в подземной или отдельностоящей многоэтажной парковке может варьироваться от 600 тысяч до 2 млн рублей — в зависимости от типа парковки, класса проекта и сложности работ, говорит Андрей Паньков. Высокая себестоимость приводит к высокой цене продажи — порядка 10% от средней стоимости квартиры в доме, уточняет Наталья Кукушкина.
«В сознании многих покупателей жилья в массовом сегменте паркинг — вещь нужная, но дополнительные средства чаще вкладываются в покупку либо более просторной квартиры, либо в предстоящий ремонт. В бизнес-классе ситуация иная: как правило, единовременно с квартирой клиенты приобретают машиноместо для своего автомобиля. При этом чем выше класс и цена объекта, тем выше спрос на паркинг. Также спрос зависит и от локации объекта: чем ближе к центру города, где сложнее припарковать автомобиль на улице, тем выше спрос на машиноместа», — поясняет Андрей Паньков.
Именно поэтому, по словам Натальи Кукушкиной, в проектах комфорт-класса чаще встречаются наземные паркинги высотой в несколько этажей. «Чем паркинг выше, тем меньше места он занимает, но, с другой стороны, пользоваться верхними этажами готовы не все автовладельцы», — добавляет она. Удачным решением Ян Фельдман называет сочетание вариантов парковок. «В наших кварталах есть наземные и подземные автостоянки, платные и бесплатные, охраняемые и не охраняемые. Новоселы могут выбрать наиболее подходящий вариант», — говорит он.
По наблюдениям Дмитрия Ефремова, чем больше заселен комплекс, тем отчетливее ощущаются преимущества владения собственным парковочным местом. Поэтому основные продажи в паркингах обычно идут уже после начала выдачи ключей от квартир. С другой стороны, девелоперы стараются стимулировать покупку мест в паркингах. «Понимая, что иметь собственное машиноместо в паркинге — это естественное желание современного покупателя, LEGENDA в ряде проектов включила парковочные места в пакет продукта, предлагая паркинг в комплекте квартирой», — отмечает директор по маркетингу LEGENDA Всеволод Глазунов.
Живые тренды
Еще одно решение проблемы с парковочными местами и логистикой внутри жилого комплекса — работа с общественным сознанием. «Мы развиваем идею каршеринга. Тенденция совместного пользования сегодня набирает популярность, люди хотят видеть рядом с домом пункты проката велосипедов и пользоваться каршерингом. Это правильное решение, которое позволит снизить нагрузку на создание парковочных мест и постепенно отказаться от личных автомобилей в пользу аренды машин. Сегодня мы ведем переговоры с несколькими компаниями по организации рядом с нашими кварталами стоянки автомобилей каршеринга», — отмечает Ян Фельдман.
В целом, по словам Натальи Кукушкиной, хорошее благоустройство придомовой территории — это устойчивый тренд последних нескольких лет. «В какой-то момент и потребитель, и застройщики поняли, что дом не ограничивается дверью квартиры. Дом — это еще и чистый и красивый подъезд; просторный, зеленый, с интересными занятиями для людей всех возрастов двор; инфраструктура на первых этажах. В результате, в проектах любых ценовых категорий сегодня появляется грамотное зонирование дворовых пространств, в рамках которого машины отделены от людей, шумные игры вынесены за пределы двора, а пешеходная инфраструктура становится частью микрорайона», — говорит Кукушкина.
Режим самоизоляции, в свою очередь, вывел на первый план вопрос безопасности проживания в самых разных аспектах. «Грамотная логистика – это, в первую очередь, про безопасность, — говорит Всеволод Глазунов. — Под безопасностью мы понимаем не только отсутствие машин во дворе, но и закрытость для «чужих», не резидентов этого ЖК. Жителям гораздо спокойнее, когда они понимают, что посторонние не смогут попасть на территорию дома, потому что работает комплексная система охраны, когда они знают соседей в лицо, и все бдят приватность своего комьюнити. Безопасно, когда воспользоваться всей необходимой инфраструктурой ты можешь в шаговой доступности от дома, когда для решения вопросов с соседями или управляющей компанией тебе не нужно лично никуда идти, а достаточно связаться через IP-видеодомофон», — подчеркнул он.