Рынок жилищного строительства в Петербурге и в России в целом переживает серьезные перемены. Долевое строительство уходит в прошлое, появилось множество новых нормативных документов. Эксперты и участники рынка говорят о «революции» в строительной отрасли, последствия которой будут ощущаться еще порядка двух лет.
Тихая революция
«Последние два года стали для строительной отрасли России революционными. Нововведения в Градостроительном кодексе и техрегламентах 2018-2019 годах значительно ее изменили, сейчас рынок подстраивается под новые правила работы. Эти изменения мы будем наблюдать в ближайшие год-два», — говорит генеральный директор группы компаний Active Яков Волков.
Наиболее сильное влияние оказывает 218 ФЗ (переход на проектное финансирование и эскроу-счета), который, по словам руководителя отдела исследований и консалтинга IPG.Estate Валерия Трушина, вычеркнул понятие долевого строительства и уже привел к перераспределению долей на рынке. «При долевом строительстве валовая кредитная нагрузка на проект была низкой — строительство велось на деньги дольщиков. Ликвидность бизнеса была на высоком уровне. При новом законодательстве пока непонятно, насколько дорогими будут заемные деньги для девелоперов и как сильно это отразится на покупателях», — напомнил эксперт.
Но строителям приходится приспосабливаться не только к новой схеме финансирования. В частности, Яков Волков отметил изменение порядка выдачи и продления сроков разрешения на строительство и уточнение порядка государственного строительного надзора. Кроме того, актуализированы и приняты новые СП и СНиПы — это без малого 70 принципиально новых для строительной отрасли требований и положений. Также в июне 2018 года Минстрой РФ обновил требования к экспертизе проектной документации.
Дорога с разворотами
Участники рынка комментируют действия регулятора с осторожностью. «С одной стороны, новые нормы дают возможность оптимизировать процессы проектирования и строительства, подходить более детально к планировочным решениям. С другой стороны, ряд новых правил, наоборот, сдерживает процессы развития», — отметил директор по строительству компании «Строительный трест» Андрей Паньков.
Он указал на риск формализации всех процессов — зарегулированность отрасли может негативно сказаться на ее развитии. «Исключением являются области, связанные с безопасностью проживания. Ужесточение требований в данных областях практически всегда оправдано», — уточнил Андрей Паньков.
Генеральный директор Knight Frank St Petersburg Николай Пашков критически оценивает рост нормативного давления на бизнес. «На девелоперов ложится больше нагрузки в виде социальных обременений и иных обязательств — все это, как правило, ставит компании в более жесткие рамки и увеличивает себестоимость строительства», — сказал он.
Эксперт подчеркнул, что политика, проводимая регулятором, не всегда последовательна. «У нас часто одна структура не знает, что делает другая, поэтому периодически случаются развороты на 180 градусов. Это следствие некоторой дезорганизованности в регулирующих органах, потому что у нас их много, и они не всегда между собой коррелируют», — отметил он.
Петербургский нюанс
В дополнение к переменам на федеральном уровне, петербургские власти ужесточают свою градостроительную политику. В октябре спикер Законодательного собрания Петербурга Вячеслав Макаров заявил о необходимости дополнительно ограничить высоту новых зданий в исторической части города. Он предложил принять новый высотный регламент, который, по его мнению, поможет сохранить архитектурный ансамбль Петербурга.
Реакция экспертов на инициативу неоднозначна. «Если инициатива будет принята, то новые планы на высотный регламент однозначно ударят по инвесторам, готовым к реализации проектов в исторической части города», — считает Яков Волков. По его данным, с учетом растущей стоимости земли под жилищное строительство и общей себестоимости девелоперских проектов, инвестиционная активность ежегодно показывает все большую стагнацию. Так, к концу текущего года некоторые эксперты прогнозируют падение в 3 раза в сравнении с 2018-м годом. «Если город всерьез намерен улучшать инвестиционный климат, то имеет смысл не вводить дополнительные ограничения, а пересмотреть существующие нормы и правила жилой застройки для снижения административных барьеров», — убежден аналитик.
«На мой взгляд, нужен последовательный подход к генпланированию жилых территорий как в исторической части города, так и для развития новых жилых территорий. Лишь решением о снижении высотности застройки невозможно решить все существующие сложности с планированием территорий под жилую застройку», — заявил, в свою очередь, Валерий Трушин.
Свой путь развития
Николай Пашков оценивает инициативу по ограничению высотности сугубо положительно. «Так как строят у нас, в Европе не строят нигде. В Петербурге изначально было ограничение по высотности — еще в царские времена — девелоперы пытаются его всячески обходить, и сейчас это превратилось в хаос сооружений нечеловеческих масштабов. Ни о какой комфортной гуманной среде говорить совершенно невозможно», — сетует эксперт. По его словам, очередное ограничение может снизить плотность застройки, через это повлияв на стоимость земельных участков в сторону снижения, но при этом может повысить стоимость жилья, через это улучшив его качество.
Андрей Паньков считает некорректным сравнивать российский и европейский опыт. «Каждая страна имеет свой путь развития, в том числе и в строительной отрасли. Мы уже пережили этап валового спроса и скачка цен. Сегодня наступил период планомерного развития. Рынок адаптируется к существующей действительности: росту квалифицированного покупательского спроса, сильному нормативному регулированию», — говорит он.
Девелопер привел пример удачного воздействия на отрасль со стороны регулятора. «Мне кажется, что наиболее эффективным механизмом развития новых территорий была программа «Социальные объекты в обмен на налоги», которая применялась в Ленинградской области. Именно она дала огромный толчок к развитию новых кварталов», — добавляет Андрей Паньков.
Масштабы и качество
По оценке Якова Волкова, изменения на строительном рынке, вызванные нормативными нововведениями, будут наблюдаться ближайшие год-два. Одно из ключевых последствий, о котором сегодня говорят все эксперты — продолжение монополизации рынка. «Лидеры отрасли смогут удержать внимание покупателя и цены на свой продукт, остальной рынок будет вынужден подстраиваться и укрупняться», — говорит Яков Волков.
Валерий Трушин видит в укрупнении положительные стороны. «Уходят некачественные девелоперы, идет перераспределение земельного банка, нишу занимают крупные застройщики, которые могут строить на собственные средства и привлекать кредитные на выгодных условиях. Крупные игроки первыми подстроятся правила и нормы 218 ФЗ и начнется «гонка качества» в борьбе за покупателя», — считает эксперт.
Однако Николай Пашков предостерегает от излишнего оптимизма. «На практике, особенно в сегменте массового жилья, условия рынка таковы, что стимулов улучшать продукт у девелоперов осталось немного. Наоборот, в последние годы взят курс на тотальное удешевление, соответственно, на качестве это отражается тоже не лучшим образом», — заключил аналитик.
