В результате изменений в законодательстве о долевом строительстве число сделок на земельном рынке Петербурга упало вдвое. Компании не торопятся покупать участки, которые осядут на балансе мертвым грузом и, напротив, частично избавляются от неактуальных проектов.
Замороженный портфель
В предыдущие два года на земельном рынке Петербурга наблюдался всплеск спроса на участки, готовые к запуску проектов — компании старались успеть начать жилищное строительство до вступления в силу новых правил. «С принятием ФЗ-218 девелоперы и застройщики максимально активно вели работу по пополнению земельного банка, приобретая земельные пятна под застройку с разрешительной документацией, что дает возможность запустить проект в реализацию до введения регулятивных нормативов по работе с эскроу-счетами. Данный формат стратегии развития застройщиков повлиял на рост сделок в 2017-2018 годах», — говорит руководитель отдела исследований и консалтинга IPG.Estate Валерий Трушин.
Сегодня на рынке наступило затишье. «В первом квартале мы отметили снижение количества сделок в два раза по сравнению с аналогичным периодом прошлого года», — отмечает партнер Rusland SP Андрей Бойков. Последние полгода-год девелоперы почти не пополняли земельный портфель, а направили все свободные средства на ускоренное строительство проектов, чтобы начать продажи по старым правилам. «Конечно, девелоперы мониторят земельный рынок, но реальных приобретений пока немного», — добавляет эксперт.
Бизнес привыкает работать по новым правилам, в частности, учитывать позицию банков, прежде чем запускать проект. «У нас есть в разработке крупный перспективный проект, мы уже находимся на стадии формирования концепции и параллельно ведем переговоры по возможности получения проектного финансирования. Хотим заключить рамочные договоренности, мы с банками должны наработать совместный опыт, чтобы сложилось общее понимание», — поделился директор департамента развития Группы ЦДС Алексей Князев.
При этом, по его словам, покупать землю просто «про запас» не имеет смысла: от момента покупки до выхода на стройку проходит минимум два года. «А за это время может все измениться, и необходимо будет опять начинать с чистого листа. Ну, а если купить и годами ничего не строить — это просто замороженные деньги», — говорит представитель ЦДС.
Бартерный вопрос
Новое законодательство повлияло и на расчеты по сделкам с землей — под угрозой оказалась привычная схема покупки участков за квадратные метры в будущем жилом комплексе. «Раньше доля сделок по бартеру или частичному бартеру составляла около 60-70%», — напомнил Андрей Бойков. Сейчас, по словам эксперта, вопрос бартера остается открытым, пока не появилась новая юридически корректная схема структурирования таких сделок. Новые правила 214-ФЗ предполагают, что участки будут покупаться только за деньги.
«Если раньше мы рассматривали участки с долевым участием в проекте и рассчитывались квадратными метрами, то с введением эскроу-счетов такая схема проблематична. Пока думаем, по-разному договариваемся, но конкретики нет», — подтвердил Алексей Князев.
Дело не в цене
В ближайшем будущем эксперты прогнозируют снижение цен на землю. «Год назад, на мой взгляд, цена на участки достигла своего максимума. Особенно на тех площадках, где было получено разрешение на строительство. Сейчас сложно прогнозировать, как рынок будет себя вести. Вероятнее всего мы будем наблюдать снижение стоимости земельных участков в течение года минимум на 15%. Дело в том, что расходы девелоперов вырастут за счет проектного финансирования, а повышать цены продаж жилья сильно не получится, иначе упадет спрос», — поясняет Андрей Бойков. «Мы ожидаем снижения цен на землю, так как останется не так много интересантов — большинство маленьких компаний уйдут с рынка», — добавляет Алексей Князев.
По мнению Валерия Трушина большого снижения цен ожидать не приходится. «Стоимость растет, поскольку земля — это невосполнимый ресурс, при снижении объемов предложения стоимость земельных участков капитализируется», — напомнил он.
В то же время, Алексей Князев отмечает, что компании ориентируются в первую очередь не на стоимость земельного участка, а на то, какой проект можно реализовать на нем. Причем временные рамки для принятия решения о покупке у девелоперов достаточно жесткие. «В городе постоянно меняются правила игры и приходится под них подстраиваться. Соответственно, мы не можем прогнозировать с определенной долей уверенности, что сможем реализовать тот или иной на проект на конкретной территории. И даже просто назначение земельного участка не дает никаких гарантий. Мы стараемся формировать окончательную стоимость земли к тому моменту, когда получаем разрешение на строительство. Принимаем решение о покупке оперативно, в течение месяца можем оценить возможность и привлекательность для компании», — объясняет Алексей Князев.
Актуальный серый
Среди других тенденций земельного рынка — смещение спроса в пределы КАД. От участков в области девелоперы частично избавляются. «Мы пересмотрели стратегию развития и продаем некоторые проекты в области, например, в Буграх через РАД. Сейчас в области большое предложение, многие девелоперы таким образом диверсифицируют риски», — отмечает Алексей Князев.
Но это не значит, подчеркнул он, что компания совсем уходит из области. «Во-первых, мы сейчас продолжаем здесь работать и строим несколько объектов. Во-вторых, у нас в портфеле есть проекты на долгосрочную перспективу реализации. Но в текущий момент времени наши основные интересы по покупке участков сосредоточены в пределах КАД», — уточняет Алексей Князев.
Смещение спроса в город вновь поднимает тему «серого пояса» — депрессивных промзон, примыкающих к центру города. «Тема промзон еще долго будет актуальной», — уверен председатель Санкт-Петербургского регионального отделения Российского общества оценщиков Алексей Шаскольский.
К сожалению, по его словам, освоение «серого пояса» пока похоже на выедание изюма из булки — бизнес выбирает самые привлекательные куски, при этом системно проблема не решается. Эксперт полагает, что для более эффективного преобразования бывших промышленных территорий бизнесу необходимы дополнительные преференции.
«Эти территории нуждаются во внесении изменений в законодательство, определяющее функциональное и территориальное использование территорий и земельных участков для того, чтобы реализовать здесь полноценные жилые проекты. Но результат стоит того: из города уйдут непривлекательные, порой заброшенные депрессивные кварталы, вместо них появится привлекательная многофункциональная среда», — заключает Алексей Князев.