Переход на новые правила финансирования жилого строительства с использованием эскроу-счетов повлияет на скорость реализации девелоперских проектов. Чтобы не переплачивать банкам за финансирование, застройщикам придется искать способы сократить сроки строительства. Это и новые технологии, такие как BIM-проектирование, и панельное домостроение. Штамповка типовых домов-близнецов Петербургу не грозит, но строители планируют поставить на поток отдельные решения.
Скачок скорости
Одним из последствий перехода на новые правила жилищного строительства станет стремление застройщиков закончить проект в кратчайшие сроки. «Вопрос ускорения темпов строительства становится особенно актуальным в свете перехода отрасли на работу со счетами эскроу и проектным финансированием. Чем быстрее будет построен и введен в эксплуатацию дом — тем меньше процентов по банковскому кредиту выплатят строители, при этом ускорять работу нужно без потери качества», — пояснил руководитель аналитического центра «Главстрой Санкт-Петербург» Дмитрий Ефремов.
Инвестиционный цикл возведения жилого дома, от оформления и согласования градостроительной документации и до передачи ключей, сейчас занимает 2,5-3 года, если согласования проходят без задержек. Бюрократические препоны могут удлинить этот срок до пяти лет. Собственно стройка, начиная от получения разрешения на строительство, в среднем продолжается два года.
«Существенное влияние на скорость строительства оказывает качество проектной документации, поскольку неоптимальные решения и недочеты в ее разделах негативно отражаются как на стоимости, так и на сроках. Также большое значение имеют ритмичность финансирования, применяемые материалы и технологии, привлекаемые кадры», — отмечает генеральный директор операционного бизнеса ГК «Ленстройтрест» Денис Заседателев.
При этом, по его словам, в последнее время сильно ухудшилось качество подрядчиков. «Рынок подрядных организаций сжимается по разным причинам, и по некоторым типам работ мы выбираем исполнителей всего из 2-3 компаний. У нас бывали ситуации, когда подрядчики во время строительства объекта банкротились по не зависящим от нас причинам, и мы искали новых», — рассказал представитель компании.
Без проводов и нестыковок
Потенциал для сокращения сроков строительства у девелоперов есть. «На первый план выходит оптимизация бизнес-процессов, тендерных процедур, строительных технологий. Некоторые застройщики могут вернуться к панельному домостроению, которое позволяет быстро возводить здания», — говорит Дмитрий Ефремов. Но по этому пути идут не все.
«Наша компания реализует проекты комфорт-класса, в котором важным считаются крупная квартирография, широкий ассортимент планировок и эстетика фасадов. Эти возможности лучше обеспечивает кирпично-монолитная технология, при этом скорость строительства остается достаточно высокой. Например, средний темп монолитных работ при возведении корпусов нового 21 квартала ЖК «Северная долина» — один этаж в неделю», — уточнил Дмитрий Ефремов.
«В нашем объекте в Ломоносовском районе Ленобласти мы не планируем менять сроки строительства, — говорит руководитель проектов комплексного освоения территорий компании «Строительный трест» Анзор Берсиров. По его словам, у компании есть опыт возведения корпусов на собственные средства, продажи в которых открывались на высокой стадии готовности. Влияние на сроки также оказывает относительно небольшая площадь кирпичных домов — около 15 тыс. кв. м; строительство каждого занимает два года.
«В этом проекте мы открыли продажи с применением эскроу-счетов еще в прошлом году, и стали одними из первых застройщиков в регионе, кто начал работать по новым правилам реализации недвижимости. Таким образом, деньги, которые должны поступать нам после раскрытия эскроу-счетов будут направляться на строительство новых домов ЖК NEWПИТЕР, что позволит не привлекать проектное финансирование», — добавляет Анзор Берсиров.
На помощь строителям приходят и современные технологии. «Сейчас у нас есть новый объект, проект которого разрабатывается с помощью BIM-проектирования. Мы получим чертежи в BIM, возможность видеть инженерные решения в объемной структуре. Перед нами стоит задача: используя BIM-технологии, показать возможность применения материалов и инженерных решений, которые позволят компании сэкономить ресурсы», — отмечает заместитель управляющего по проектированию ГК «КВС» Надежда Виролайнен.
«BIM-технологии при правильном использовании помогают получать качественный проект без существенных нестыковок, которые тормозят стройку», — согласен Денис Заседателев. Кроме того, по его словам, использование BIM-технологий позволяет быстро и эффективно управлять изменениями в проекте. Если в классической модели много времени тратится на перерисовку корректировок, согласование изменений с другими разделами документации, то BIM-технологии позволяют все это делать практически в режиме онлайн.
Есть и другие инновации, которые позволяют ускорить строительство. Денис Заседателев привел в пример беспроводную систему пожарной сигнализации — она монтируется быстрее, чем проводная.
Типовые решения для разных задач
Еще один способ быстрее закончить стройку — использовать типовой проект. «В пределах одного жилого комплекса могут возводиться несколько типов зданий по схожим проектам, с минимальным количеством индивидуальных решений. Такой подход обеспечивает высокий темп строительства, стандартизацию проектов, необходимый ассортимент квартир и оптимальную компоновку зданий на генплане», — полагает Дмитрий Ефремов.
В то же время, полная типизация невозможна. «У нас каждый проект индивидуальный. Почему? Потому что мы возводим жилые здания. Здесь важна посадка здания на участок, конфигурация участка, расположение будущего дома по розе ветров, влияние окружающей застройки, требуемые нормативы коэффициента естественной освещенности и инсоляции, размещение вспомогательных помещений. При этом разные участки — разные задачи. ГК «КВС» возводит дома комфорт-, эконом— и бизнес-класса. Следовательно, проекты будут разными», — поясняет Надежда Виролайнен.
Тем не менее, как заметил Денис Заседателев, уже упомянутое BIM-проектирование и другие современные технологии позволяют на базе разработанного набора типовых узлов делать разнообразные планировочные и архитектурные решения, не увеличивая стоимость из-за отказа от типового проекта. «В этом смысле хорош опыт европейцев, которые нам показали, как из шести типов панелей можно сделать очень разнообразную архитектуру, и мы применили этот опыт в квартале «Янила». Поэтому можно сказать, что от стандартных проектов рынок ушел, но должен существовать набор типовых решений, узлов и так далее, на базе которых, в том числе за счет новых технологий проектирования, создаются нетиповые интересные проекты», — поделился он.
Существуют примеры и более радикального решения проблемы сроков. «Принципиально сократить время стройки можно при помощи индустриализации, то есть изготовления крупных инженерных узлов параллельно с возведением каркаса здания. Например, компания ПИК построила в Москве 25-этажный дом, включая окна, фасады и внутренние коммуникации, за 2,5 месяца. При том, что средний срок возведения здания — 1,5 года», — рассказал основатель проектного бюро Rumpu Евгений Богданов.
Пока такие случаи единичны. В целом, по мнению Дениса Заседателева, заявленные сроки строительства меньше года должны вызывать у покупателя вопросы. «Такие темпы возведения объекта возможны, но экономически нецелесообразны», — пояснил он.
