Ожидаемый уход инвесторов с рынка жилой недвижимости усиливает важность планировочных решений как конкурентного преимущества. Но застройщики опасаются, что консервативность банков, финансирующих стройку, не позволит воспользоваться этим преимуществом в полной мере.
Меньше инвесторов — больше метров
Переход на проектное финансирование и счета эскроу приведет к сокращению разницы в цене между строящимися и готовыми квартирами. Рынок аренды квартир тоже не балует сверхдоходами. Как следствие, аналитики прогнозируют снижение доли инвестиционных покупок на рынке новостроек и изменение потребительских предпочтений по квартирографии и планировочным решениям. «Снижается процент инвестиционных покупок недвижимости с целью перепродать ее или сдавать в аренду. Соответственно, покупатели стали обращать больше внимания на планировку, площадь, эргономику, количество квартир на этаже и прочее», — отмечает директор компании «Маркетинг-Консультант» Сергей Разуваев.
Жилище для своей семьи покупают просторнее, чем квартиру для сдачи. Тренд на увеличение площади продаваемых квартир в эконом— и комфорт-классе уже наметился. «Очевидна тенденция на увеличение минимальной площади квартир. Об этом говорит и обзор предложения на рынке, и инициативы властей по ограничению проектирования малогабаритных студий. Многие люди, купившие такое жилье несколько лет назад, сегодня понимают, что наличие в комплексе большого количества квартир по 20-30 квадратных метров оказывает негативное влияние на окружающую инфраструктуру и сказываются на комфорте проживания. Это и нехватка парковок, и мест в школах и детских садах, а также частая смена соседей-арендаторов», — рассказал директор по продажам компании «Строительный трест» Сергей Степанов.
Как заметила директор по продажам «Главстрой Санкт-Петербург» Юлия Ружицкая, сегодня площадь квартир в масс-маркете растет, прежде всего, за счет квартир комфорт-класса и проектов в Ленинградской области. «Значительный объем комфорт-класса, с несколько увеличенной площадью, возводится в «сером поясе» Петербурга, где ведется редевелопмент. Покупатели с ограниченным бюджетом могут приобрести в области квартиру с большим количеством комнат и большей площади, чем в городе за аналогичную стоимость», — пояснила она.
Кроме того, сокращать площадь квартир в эконом-классе уже просто некуда. «Средняя площадь квартир в российских новостройках уменьшилась за последние 5 лет на 4-5 кв. м, достигнув показателя в 38-40 «квадратов», — напомнил руководитель группы маркетинга компании ЦДС Петр Буслов. По его словам, сейчас процесс оптимизации площадей постепенно сходит на нет, так как рынок достиг баланса между желаниями и возможностями покупателей.
«В более дорогих сегментах недвижимости средняя площадь квартир, напротив, снижается», — уточнил Ян Фельдман, директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест».
«Мокрые точки» и хобби-румы
Покупатель «для себя» обращает внимание не только на квадратные метры, но и на их функциональность. «Покупателям сейчас очень важно, чтобы площадь квартир использовалась эффективно — чтобы не было длинных и узких коридоров, слишком больших лоджий и т.п. Люди не хотят переплачивать за квадратные метры, которые не будут использовать», — подчеркнул Ян Фельдман.
«Сейчас пользуются спросом у покупателей квартиры с европланировками, большими кухнями-гостиными, с комнатами более 12 метров. Дополнительные помещения, например, кладовые, делают квартиру более привлекательной. Гостевой санузел стал уже нормой в квартирах, где более двух комнат», — описала предпочтения клиентов генеральный директор ООО «КВС. Агентство недвижимости» Анжелика Альшаева.
Важность дополнительных помещений для хранения и других нужд признают многие девелоперы. «В домах нашей компании набирают популярность предложения с хобби-румами, небольшими дополнительными комнатами, которые можно использовать по своему усмотрению — как гардеробную, тренажерный зал, кабинет, сауну», — поделилась директор по продажам «Главстрой Санкт-Петербург» Юлия Ружицкая.
В то же время, проектировщики предостерегают от чрезмерной специализации помещений, особенно в масс-маркете. «С точки зрения прибыли, специализированные помещения — это ненужное утяжеление бюджета. Застройщикам сейчас необходима максимальная унификация. Единственное, что реально повышает качество жизни будущего жильца еще на стадии проектирования, это наличие дополнительных «мокрых точек», то есть санузлов. Это единственное, что собственник не может сделать самостоятельно», — считает основатель проектного бюро Rumpu Евгений Богданов.
Упомянутые уже европланировки хорошо себя зарекомендовали с точки зрения функциональности. С одной стороны, единая зона кухни и гостиной объединяет сразу несколько функций: столовую, игровую зону для детей, пространство для отдыха и работы. С другой, у владельцев есть одна или две изолированные жилые комнаты, которые позволяют организовать приватную территорию для взрослых или детей.
«Одни из самых популярных планировочных решений сегодня — европланировки с объединенной кухней-гостиной. Они пользуются спросом как в комфорт-, так и в бизнес-сегменте», — отметил Сергей Степанов. «По оценке аналитического центра «Главстрой Санкт-Петербург», не менее 20% в квартирографии городских новостроек сегодня отводится под жилье с европланировками. В ближайшем будущем их доля будет увеличиваться», — уточнила Юлия Ружицкая.
Умеренность и разнообразие
Растущая важность планировок ставит вопрос, как лучше использовать это преимущество в конкурентной борьбе. Предложить максимальное разнообразие или остановиться на двух-трех популярных вариантах, сэкономив за счет стандартизации.
«Как правило, разнообразие планировочных решений незначительно повышает себестоимость строительства. Если работа с планировочными решениями ведется систематически, внесение изменений не потребует от застройщика больших вложений. В целом, подобные инвестиции оправданны, так как квартиры с хорошими, современными планировками раскупают быстрее, чем объекты с плохой, неинтересной квартирографией», — полагает Петр Буслов.
«Петербургская квартирография в целом развивается в сторону увеличения зоны общего пространства. В квартирах появляются вспомогательные помещения: такие, как кладовые, второй санузел. Стандартные планировочные решения уже не так привлекательны для клиентов. Чем больше планировочных решений предложит застройщик, тем больше вероятность того, что клиент выберет эту строительную компанию», — поддерживает Анжелика Альшаева.
В итоге расширение возможностей планировочных решений стало уже устойчивым трендом на рынке строящегося жилья, отмечает Ян Фельдман. «Девелоперы, следуя за запросами покупателей, делают квартирографию своих проектов более продуманной и интересной. Разнообразие планировок — это дополнительное преимущество для новостройки, она становится более привлекательной для покупателей, ведь тогда они смогут подобрать квартиру, которая наиболее точно соответствует их запросам», — говорит представитель ГК «Ленстройтрест».
«Разнообразие планировочных решений необходимо, но во всем хороша мера, — замечает Сергей Степанов. — В объектах «Строительного треста» мы предлагаем от трех до пяти вариантов планировочных решений в каждой категории квартир. Если покупатели уже определились с принципиальными вещами, которые обязательно должны быть в их квартире, например, просторная кухня-гостиная, гардеробная или окно в ванной комнате, то обычно они смотрят два, может быть, три варианта, после чего останавливаются».
Альтернативой разнообразию может стать трансформируемость. «Минимальное количество несущих стен позволит легко придать любому помещению индивидуальности», — уверен Евгений Богданов.
Нарезной стандарт
С введением эскроу-счетов конкурировать качеством и разнообразием планировок будет сложнее, опасается Ян Фельдман. «Банки при принятии решения о выдаче проектного финансирования скрупулезно изучают экономику проекта, и проекты с мелкой нарезкой стандартных квартир кажутся банкирам более понятными», — отмечает представитель ГК «Ленстройтрест».
Сами банкиры высказываются не так однозначно. «С нашей точки зрения, экономика проектов со стандартной мелкой нарезкой не всегда лучше. Отдельные характеристики конкретного продукта зависят одновременно от нескольких основных факторов: местоположение, класс объекта, строительный проект. Оптимальная квартирография (площадь, планировка и «нарезка» квартир) значительно отличается для объектов эконом-, комфорт— и бизнес-класса. Например, квартиры небольшой площади являются менее востребованными в объектах более высокого класса. Таким образом, сама по себе мелкая нарезка квартир, также, как и другие планировочные решения, не является безусловной гарантией успеха проекта», — прокомментировал начальник управления недвижимости и девелопмента корпоративно-инвестиционного блока банка «Открытие» Олег Шишкин.
«Для банка планировки — это не очень существенная вещь, — полагает Евгений Богданов. — Банку важно лишь, чтобы финансовая модель застройщика была жизнеспособна. По идее, все должно прийти к тому, как это выглядит на Западе, где эскроу — это стандарт отрасли. Там банк, прежде чем принять решение о финансировании проекта, требует его оценку аттестованным риэлтором. Однако как это будет выглядеть у нас, пока не ясно».
