Рынок коворкингов в Петербурге ежегодно прирастает на 20-30%, увеличивается и число креативных пространств. Однако, по словам участников рынка, прибыльным является лишь одно из двух направлений. Основные тенденции растущего сегмента креативной недвижимости обсудили участники панельной дискуссии «Креативные пространства и коворкингки: убыточное увлечение или успешный бизнес?», которая прошла при поддержке РБК Петербург и проекта Startup Connect — программы приграничного сотрудничества «Россия — Юго-Восточная Финляндия».
Уверенный рост
По данным представительства компании Regus в России, в Москве сейчас насчитывается более 200 коворкингов, в Петербурге — 50. «Ежегодный рост этого сегмента в ближайшие несколько лет составит около 25-30%, — прогнозирует управляющий директор компании Regus в России Ирина Баева. — Например, в Петербурге рынок коворкингов насыщен лишь в центре, но слабо развит в спальных районах».
По оценке аналитиков ГК «БестЪ», за прошлый год рынок коворкингов Петербурга вырос еще больше — количество новых объектов для совместной работы только за 2018 год увеличилось на 40%. Сейчас на 10 тыс. человек в городе приходится 6,2 таких рабочих места, и их число продолжает расти.
Перспективным направлением в этом сегменте эксперты называют развитие гибких офисов. Как отмечает Ирина Баева это связано со стремлением арендатора к повышенному комфорту: он старается перейти из опен-спейса, которое предлагает коворкинг, в офис. При этом клиент не готов отказаться от привычных для себя удобств, в том числе, аутсорсинговых секретарских, IT, клининговых и прочих услуг, не относящихся непосредственно к его работе. В связи с этим все больше коворкингов либо предлагают отдельные офисы, либо сдают на длительный срок переговорные. «По нашим оценкам, в среднесрочной перспективе более 60% пользователей коворкингов переедут в гибкие офисы. Сегодня гибких офисов нет только у самых маленьких коворкингов», — добавляет Ирина Баева.
По данным JLL в Берлине на 1 млн жителей приходится 28 коворкингов, в Барселоне — 24, в Нью-Йорке — 18, в Лондоне и Париже — 14 и 10 соответственно, в Москве — семь.
Коворкинг по интересам
Стремление арендаторов к комфорту заставляет владельцев коворкингов уделять все больше времени пространству и созданию в них приятной атмосферы. «Клиенту уже недостаточно того, чтобы во временном офисе были просто голые стены. Поэтому владельцы коворкингов оформляют помещения в ярких цветах, облагораживают пространство различными комнатными растениями», — поясняет директор по развитию ГК «БестЪ» Елена Ширшова.
Помимо запроса на уют, Елена Ширшова отмечает несколько основных тенденций на рынке коворкингов. Первая и наиболее заметная — это их тематическая направленность. Например, в Петербурге работают коворкинги для фотографов, для женщин, для мам в декрете, художников, семейных пар.
Другой тренд — развитие дополнительных услуг в коворкингах, например, создание специальных зон для детей. В некоторых коворкингах есть услуги по уходу за домашними животными, пока их хозяева работают. Предлагаются услуги бухгалтера и юриста для стартапа.
Еще одна тенденция — появление коворкингов в спальных районах, таких как Парнас, Кудрово. Это очевидный вектор развития рынка — ведь людям удобно работать рядом с домом, добавляет эксперт.
Проблемы управления
Управление коворкингом связано с различными проблемами. Главные из них — дефицит подходящих помещений, сложности с выбором бизнес модели и отсутствие четкого понимания того, как будет развиваться формат коворкингов на российском рынке. Но одной из главных сложностей Ирина Баева считает сроки договоров: среди клиентов коворкинговых пространств преобладают краткосрочные договоры. Это мешает сдавать помещения на длительный срок, как в обычном офисе, и таким образом решить проблему заполняемости.
Тем не менее, коворкинги являются прибыльным бизнесом, в этом сегменте срок окупаемости составляет от 3 до 5 лет, отмечают участники рынка.
«В связи с бурным развитием данного формата недвижимости перспективным решением было бы создание профильной ассоциации или кластера, который сможет стать своеобразной платформой для взаимодействия между представителями коворкинговых пространств и внешним миром, в том числе органами власти», — отмечает исполнительный директор Санкт-Петербургского Фонда развития малого и среднего бизнеса Максим Баланев.
«Отдельного внимания заслуживает интеграция существующих креативных и коворкинговых пространств в международные сети. Это позволит получить как дополнительных клиентов, так и познакомиться с лучшими практиками управления. Благодаря проекту Startup Connect, мы готовы предложить установить связи, как минимум с коллегами из Финляндии». — добавил Максим Баланев.
Неприбыльный креатив
Иначе обстоит дело с креативными пространствами, понятие которых, за последние годы размылось. Например, эти пространства скорее стоит называть общественными и тематическими, считают участники дискуссии. «Такие пространства попросту не «заточены» под постоянную аренду, здесь мероприятия проводятся далеко не каждый день», — поясняет меньшую заполняемость креативных пространства Елена Ширшова.
«Если сравнивать коворкинги и креативные пространства, то коворкинг — это коммерческий проект по своей сути, в нем эффективное использование пространства — одно из основных условий успеха. В то время как креативное пространство — больше про культурную составляющую, про творчество, атмосферу, чем про коммерческую эффективность», — отмечает руководитель сети коворкингов Grow Up Константин Королев.
В креативных пространствах значительную часть площадей занимают места общего пользования, которые не приносят прибыли, но необходимы для функционирования пространства — для проведения мероприятий, выставок, ярмарок. Поэтому выручка с квадратного метра у креативного пространства очевидно меньше, чем у коворкинга, добавляет Константин Королев. Кроме того, для создания креативных пространств часто используют здания неудовлетворительного качества, поэтому тут требуются значительные инвестиции, заключает Королев.
«При этом вложения в такие проекты, как правило, имеют очень длительный срок окупаемости — более 10 лет», — комментирует заместитель вице-президента по жилой недвижимости группы RBI Михаил Гущин.
«Креативные пространства — это не бизнес. Если инвестиции «отобьются» и проект выйдет в ноль, это уже хорошо; если сможет заработать, например, 500 тыс. рублей в год — прекрасно, если 5 млн рублей в год — это будет отличный результат», — добавляет представитель RBI.
«Креативные пространства — это как строительство социальных объектов для девелоперов: от социалки никто не ждет экономической отдачи», — уверен руководитель направления торговой недвижимости ГК «БестЪ» Станислав Ступников. Но поскольку такие пространства нужны городу, власти могли бы рассмотреть варианты их поддержки. Например, могли бы быть введены дотации от города на строительство таких объектов, предложил эксперт.
Поддержка сверху
Специалист отдела сопровождения масштабных инвестиционных проектов Комитета по инвестициям Санкт-Петербурга Ольга Коссова отметила, что город уже поддерживает развитие креативных пространств и коворкингов.
Сейчас на уровне регионального и федерального законодательства есть механизмы предоставления объектов недвижимости для реализации новых проектов, напомнила Ольга Коссова. Например, закон Петербурга № 282-43 разрешает целевое предоставление земельных участков для строительства объектов культурного развития, спорта, образования и здравоохранения. А при заключении концессионных соглашений по ФЗ-115, инвестор получает земельные участки за 1,5% от кадастровой стоимости под объекты образования, культуры, спорта, и для организации отдыха и туризма.
«Креативных пространств Петербургу не хватает, это мощные точки притяжения, которые собирают вокруг себя большое количество горожан. Такие проекты, как Новая Голландия и Севкабель доказывают, что жители Петербурга ждут развития подобных пространств, готовы туда приходить, проводить там свой досуг, тратить там деньги, размещать там свой бизнес», — заключает Константин Королев.
На данный момент в Петербурге заявлено создание сразу нескольких крупных креативных пространств. Например, один из проектов будет запущен рядом с Таврическим садом, другой — между Конногвардейским бульваром, набережной Мойки и Исаакиевской площадью.