Осенью 2018 года Минстрой РФ отозвал из Госдумы законопроект о статусе апартаментов в связи с отсутствием единой позиции заинтересованных лиц, но в этом году чиновники и депутаты пообещали вернуться к его обсуждению. Причина беспокойства законодателя — отсутствие индивидуальных требований к данному сегменту недвижимости. Из-за этого недобросовестные девелоперы под видом апартаментов продают псевдожилье, экономя на строительстве социальных объектов. Однако опрошенные «РБК+ Петербург» эксперты опасаются, что энтузиазм разработчиков закона может уничтожить недавно появившийся на рынке сегмент сервисных апарт-отелей.
Ольга Трошева, руководитель КЦ «Петербургская Недвижимость»:
«Рынок апартаментов сегодня развивается активными темпами, спрос на них с каждым годом растет, поэтому нет ничего удивительного в том, что вопрос контроля за строительством таких объектов, введения общих для всех игроков рынка правил игры у законодателей сегодня находится на повестке дня. Сценарии развития данного вида девелопмента могут быть совершенно разными. Не исключено, что в случае увеличения нагрузки застройщикам придется отказаться от реализации определенных апартаментов или, например, переориентироваться на строительство жилья из-за изменившейся экономики проекта.
На мой взгляд, в контексте спроса нельзя смешивать инвестиционные покупки апартаментов и жилой недвижимости, так как приобретаются они все-таки с разными целями. Кроме того, как показали итоги 2018 года, спрос на жилье в Петербурге увеличился на треть — до 3,8 млн квадратных метров, приличную долю которых составили именно инвестиционные сделки. Поэтому нельзя говорить о каком-либо перераспределении спроса: жилье остается самым востребованным способом вложения и сохранения средств, а апартаменты привлекают в первую очередь арендодателей».
Андрей Кошкин, председатель совета директоров группы ЯРД:
«Тренд конца 2018 года — пристальное внимание законодателя к псевдожилью. Около половины всего первичного рынка Москвы — апарт-комплексы, которые люди покупают для постоянного проживания, а не с целью инвестирования в недвижимость. Учитывая действующие градостроительные нормы, эти дома не обеспечены социальной инфраструктурой и на действующие школы и поликлиники ложится повышенная нагрузка.
В Петербурге проблемы с очередями в школьные и дошкольные учреждения наблюдаются последние несколько лет. Все эти несколько лет власти пытались решить их разными способами: создавали фонд, куда застройщики обязаны были делать отчисления на социнфраструктуру, вынуждали девелоперов строить ее за свой счет с дальнейшим выкупом, а потом и без него. При этом кардинально ничего так и не изменилось. Теперь же есть риск, что к недовольному населению жилых домов добавятся еще и жители апартаментов, де-юре не предназначенных для постоянного проживания, но де-факто таковыми являющихся.
Приравнивание апартаментов к обычным квартирам, с одной стороны, уберет неоднозначное толкование первых и обяжет застройщиков применять одинаковые нормы при строительстве любого типа домов, предназначенных для проживания граждан. Но с другой стороны, это может убить цивилизованный рынок сервисных апарт-отелей, который только начал зарождаться».
Екатерина Запорожченко, коммерческий директор ГК Docklands development:
«И девелоперы, и покупатели ожидают этих поправок уже не первый год. Я искренне надеюсь, что благодаря им наконец произойдет разделение понятий «сервисных апартаментов», работающих по модели гостиниц, и «псевдожилья».
Если застройщик решился на строительство апарт-отеля, продавать он должен гостиничные номера с полной отделкой, мебелью и всем наполнением. Уже на этапе проекта девелопер должен определить, в каком классе отель будет работать — 3, 4 или 5 звезд. Исходя из этого сформировать предложение для инвесторов, включить в стоимость юнитов цену строительства и последующего обслуживания объектов гостиничной инфраструктуры.
Так, город получит действительно полезные проекты, которые изменят гостиничную инфраструктуру, наполнят ее современными средствами временного размещения для внутренних и иностранных туристов. Не стоит забывать, что это решит проблему и с теневым арендным бизнесом, даст хорошую альтернативу тем, кто находится в поиске источника пассивного дохода.
Спрос действительно сместился, но это касается только инвестиционных покупок. На юните в апарт-отеле под профессиональным управлением сегодня можно заработать больше, чем на сдаче в аренду классической квартиры. По нашим подсчетам, средний срок окупаемости апартамента составляет 6-8 лет. Доходность такого актива в зависимости от проекта, суммы инвестиций и времени покупки в нашем городе может составить от 10% до 17% годовых. Если покупка совершается на ранних сроках строительства, к моменту ввода инвестор может заработать на росте стоимости от 30% до 100%.
У апарт-отелей несколько очевидных преимуществ перед обычными квартирами. Инвестор приобретает в буквальном смысле готовый арендный бизнес: апартамент с отделкой, мебелью, техникой и всем наполнением для гостей. Выбирает программу доходности на несколько лет. Всем остальным займется отельер — он получит «звезды» на номерной фонд, найдет арендаторов, встретит, заселит, уберет номер, доставит продукты, вызовет такси и так далее. Юнит при этом будет сдаваться посуточно, такая модель позволит максимизировать прибыль инвестора.
Гости при этом получают более просторный номер с кухней, отельные сервисы и инфраструктуру, конкурентные цены на размещение. Такой формат уже оценили во всем мире. Не случайно именно апартаменты второй год подряд получают наибольшее число наград на booking.com.
Если сегмент апарт-отелей будет закреплен в правовом поле, как часть сферы гостеприимства, Петербург может ожидать возрождение доходных домов и быстрое обновление качественного номерного фонда».
