Застройщики жилья, которые уже начали перестраивать финансовую модель из-за ужесточения условий долевого строительства, смотрят в будущее с тревогой. В зоне риска – региональные компании: чтобы укрепить свои позиции, они объединяются с другими девелоперами, а некоторые уходят из бизнеса. Как себя чувствует рынок строящегося жилья в российских регионах и в Северной столице и каких изменений ждут девелоперы в ближайшей перспективе, выяснил «РБК+ Петербург».
Поправки в закон «Об участии в долевом строительстве…» удивляли российских строителей на протяжении всего прошлого года. Вплоть до вступления изменений в силу застройщики не знали, как именно им предложат работать. Но вишенкой на торте стал подписанный в конце 2018 года президентом РФ Владимиром Путиным закон, согласно которому с 1 июля 2019 года застройщики будут обязаны использовать эскроу-счета во всех реализуемых проектах жилого строительства. Ранее новый механизм привлечения средств дольщиков планировалось применять только для проектов, квартира в которых была бы продана после июля этого года. Фактически принятый закон отменил переходный период, в расчете на который российские строители покупали земельные участки и начинали проекты последние полтора года.
Изначально власти планировали, что переход на альтернативную долевому строительству модель – банковское финансирование – значительно сократит число обманутых дольщиков в стране. Однако не факт, что эту задачу удастся решить: по оценкам экспертного центра уполномоченного при президенте РФ по защите прав предпринимателей и Института экономики роста (ИЭР), ужесточение условий долевого строительства могут привести к росту числа обманутых дольщиков в стране с нынешних 151 тыс. до 327–491 тыс. человек к 2024 году. В связи с этим затраты государства на завершение проблемных объектов через пять лет возрастут с 131 млрд руб. до 882 млрд – 1,3 трлн рублей.
Отрицательная динамика
Согласно данным Росстата, в 2018 году в стране было введено 75,3 млн м2, что почти на 5%, или на 3,9 млн м2, меньше, чем в 2017 году. Аналитики портала Единого реестра застройщиков (ЕРЗ) подсчитали, что в прошлом году первое место по вводу жилья традиционно заняла Московская область (16%). Далее следуют Москва (10,6%), Петербург (10,7%), Краснодарский край (6,5%) и Ленинградская область (5%). В составлении рейтинга учитывались данные 1830 застройщиков жилья, на которых приходится более 80% объемов ввода по договорам участия в долевом строительстве (ДДУ) в прошлом году.
Сроки строек удлиняются
Средний срок строительства жилья, по данным ЕРЗ, растет с каждым годом. Если в 2016 году он составлял 29,5 месяца, в 2017 году – 32,5 месяца, то в 2018-м – уже 36 месяцев. В среднем застройщики переносили сроки сдачи ввода своих домов на 6,5 месяца по сравнению с изначально запланированными. Срыв сроков сдачи в регионах-аутсайдерах доходил до трех лет.
В 2018 году в изначально запланированные сроки российские застройщики сдали только 37,7% жилья (2017 год – 46,6%, а в 2016 год – 58,7%). В сотне самых крупных девелоперов страны только 16 оказались дисциплинированными.
Калининград: банки денег не дадут
Например, калининградский эксперт в сфере жилой и коммерческой недвижимости Георгий Христолюбов считает, что до 30% игроков регионального строительного рынка могут столкнуться с серьезными финансовыми проблемами из-за негативного влияния новых правил игры. Сами застройщики Калининграда уверены, что сложнее работать стало уже абсолютно всем. Коммерческий директор СК «Балтия» Евгения Еремина сообщила «РБК+ Петербург» о том, что банки уже отказывают в сопровождении сделок в отношении реализуемых проектов: «Застройщики столкнулись с тем, что банки отказывают в проектном финансировании. Если компания приходит с новым проектом в «зачаточном» состоянии, то есть призрачный шанс, что банки его профинансируют. Но если в проекте уже выполнен минимальный этап работ, то банки им отказывают, даже не ознакомившись с документами». Как предполагает Евгения Еремина, «возможно, это сделано для того, чтобы кредитные организации могли глубоко «запустить свои корни» в проект».
Она также считает, что с наибольшими трудностями при получении проектного финансирования столкнутся девелоперы, привлекающие для строительства своих объектов заемные средства. «Банки их проекты не возьмут, а деньги дольщиков использовать уже будет нельзя – объекты станут проблемными, и число обманутых дольщиков может увеличиться, – поясняет Евгения Еремина. – Девелоперы сбегут с рынка под тяжестью бюрократического груза».
Для того чтобы сгладить переходный период, калининградские строители совместно с региональными чиновниками направили в Минстрой РФ ряд поправок в федеральное законодательство. В частности, они предлагают разрешить привлечение средств дольщиков для проектов со степенью готовности более 30%, по которым было оформлено свыше 30% ДДУ от общего числа.
Пермь: девелоперы меняют стратегии
Пермские аналитики отмечают, что ажиотажный спрос на рынке жилья города привел к росту стоимости квадратного метра. За год, по данным аналитика рынка недвижимости Алексея Скоробогача, цены на квартиры на первичном рынке Перми возросли на 8,4% (56,2 тыс. рублей за м2), на вторичном – на 8,7% (53,6 тыс. рублей).
В текущем году переход на эскроу-счета продолжит поднимать цены на новостройки, уверен генеральный директор Центра продажи недвижимости «Новые дома», эксперт ассоциации «Пермские строители» Игорь Юфарев: «Крупные игроки не боятся заходить в проекты по новым правилам, но квартиры в них будут реализовываться уже дороже на 8-12%».
Новые правила уже изменили поведение местных застройщиков, продолжает он. Одни заявляют о совместной реализации проектов с другими застройщиками (чтобы иметь в портфеле сданные объекты), другие – планируют «завязать» со строительством жилья. «Я знаком с несколькими бизнесменами, в собственности у которых есть большое количество земельных участков с уже полученными разрешениями на строительство. Однако они не хотят заниматься жильем и решили либо продавать землю другим девелоперам, либо строить там торговые или бизнес-центры. Уверен, что уже в этом году объем выводимых на рынок жилых проектов сократится на 15%», – поделился прогнозами Игорь Юфарев.
Тюмень подстелила солому
В Тюмени и Тюменской области, как сообщили в главном управлении строительства региона, в 2018 году ввели 1,3 млн м2 (минус 9% к 2017 году). Владелец и генеральный директор студии продаж «UP ConsAllt» Андрей Панасюк объясняет, что в среднем на жителя региона приходится более 1 м2 новостроек, что является высоким показателем по сравнению с другими регионами. (Например, в Петербурге, где официально проживает 5,4 млн человек, за 2018 год было введено 3,9 млн м2 жилья). Большинство местных застройщиков, говорит Андрей Панасюк, уже давно ввели в практику проектное финансирование и одними из первых в стране опробовали работу по новым правилам. Он добавил, что тюменские застройщики, как и пермские, заявляли о намерении реализовывать проекты совместно.
«Наш бывший губернатор – нынешний министр строительства и ЖКХ РФ Владимир Якушев – за время своей работы выстроил жесткие отношения с застройщиками. Он требовал четкое и открытое ведение хозяйственной деятельности. Сегодня в регионе работают единицы компаний, которые останутся без денег после реализации предыдущих проектов. Остальным не нужны заемные средства в большом объеме», – считает Андрей Панасюк. Подтверждением своих слов он считает факт отсутствия в регионе обманутых дольщиков.
Банкротства накрывают Ленобласть
К регионам, где обманутых дольщиков уже много, относится Ленинградская область. На ее территории 14% всего строящегося жилья – с сорванными сроками сдачи (для сравнения, в соседнем Петербурге этот показатель составляет 6%).
Как сообщили «РБК+ Петербург» в Госстройнадзоре Ленобласти, сегодня в регионе насчитывается 14,5 тыс. обманутых дольщиков, которые вложили свои деньги в строительство 36 домов. Пока большинство из списка проблемных застройщиков стали такими из-за того, что не получили запланированную в расчетах прибыль ввиду оттока спроса: покупатели жилья охладели к землям Ленобласти и стали выбирать новостройки в Петербурге. Еще полтора года назад предложение на рынке новостроек Ленобласти начало превышать спрос. «Перегрев» предложения в регионе проходит на фоне рекордных показателей ввода жилья, что из-за растущей конкуренции только усложняет жизнь местным девелоперам. В частности, за 2018 год в Ленобласти было сдано на 20% больше от плана – 2,5 млн м2.
К факторам, усугубившим экономические проблемы местных застройщиков, генеральный директор СРО «Ассоциация «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов причислил невысокую в сравнении с городом доходность строительного бизнеса и потребительский экстремизм (манипуляция законодательством о правах потребителей в корыстных целях. – Ред.)
Только в прошлом году банкротные иски были поданы к компании «Леноблстрой», структурам «Унисто Петросталь», «Главстройкомплекса», ГК «Норманн». В будущем, продолжает Алексей Белоусов, ситуация на строительном рынке региона может только ухудшиться: «В Ленобласти работает много небольших строительных компаний, а им всегда сложнее дается адаптация к законодательным изменениям. Механизм привлечения средств дольщиков через эскроу-счета усложнит ситуацию, так как банки не будут готовы кредитовать всех застройщиков».
Петербург ждет снижения спроса
В Петербурге по сравнению с Ленобластью работает больше крупных федеральных застройщиков, финансовое состояние которых позволяет строить за свой счет. К тому же продолжительный опыт работы крупных девелоперов обеспечил им хорошую репутацию в глазах банкиров. Так как сегодня девелоперы завершают начатые 2-3 года назад проекты, объемы ввода жилья в 2018 году превысили результаты предыдущего года и даже плановые показатели. В прошлом году в городе было введено 3,9 млн м2 жилья, что на 20% больше заявленного Смольным плана. Сейчас в городе насчитывается 53 проблемных объекта, квартиры в которых купили 9 тыс. человек.
Однако судьба проектов, которые находятся на ранней стадии реализации, пока под вопросом. В первую очередь, как считают участники рынка, законодательные изменения отразятся на стоимости жилья. Дмитрий Иванов полагает, что рост цен на недвижимость составит 15-20%. «Раньше застройщики, по сути, платили дольщикам за использование их средств, продавая строящуюся недвижимость по ценам ниже стоимости готового объекта, – говорит директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина» Ася Левнева. – При проектном финансировании процент за кредиты на строительство будут получать банки. А в конечном итоге эти издержки лягут на плечи потребителей, реальная покупательская способность которых и так уменьшается. Нас ждет сокращение доступности жилья и, как следствие, спроса на него».
Председатель совета директоров группы «ЯРД» Андрей Кошкин говорит, что в конце прошлого года был зафиксирован повышенный спрос на первичном рынке, однако он не мог сравниться с ажиотажем 2014 года. «Тогда сметали даже неликвидные квартиры, лишь бы сохранить деньги. За последние годы также изменилась разница в стоимости недвижимости между покупкой на нулевом цикле и продажей перед вводом объекта в эксплуатацию: если раньше за пару лет можно было получить до 20% годовых, то теперь прибыль колеблется в пределах 6-8%», – сказал Андрей Кошкин.
Старший вице-президент по инвестициям концерна ЮИТ Михаил Возиянов предполагает, что в дальнейшем застройщики будут создавать совместные предприятия с владельцами земельных участков и инвестиционными компаниями. «Мы тоже работаем в этом направлении», – пояснил Возиянов. Еще одной новой бизнес-моделью, по его мнению, может стать вывод на рынок небольших объектов только после их ввода в эксплуатацию.
Для того чтобы переход на новую схему прошел с минимальными потрясениями, к изменениям должны быть готовы и банки, уверен Андрей Кошкин. «Им теперь надо предоставить триллионное кредитование застройщиков, обеспечивавшееся ранее физическими лицами. И хоть Центробанк и рапортует, что более 60 банков уже получили соответствующие аккредитации, тут же мы видим, как в очередном банке из пятидесяти крупнейших банков вводится процедура санации. Не исключен вариант, что до 1 июля в 214-ФЗ будут внесены очередные поправки, изменяющие сроки или вводящие послабления на переходный период», – надеется Андрей Кошкин.
Елена Гутман, начальник управления маркетинга и продаж ЗАО «БФА-Девелопмент»:
«В 2019 году мы не ожидаем ажиотажного спроса на квартиры, он сохранится на прежнем уровне. Рынок перейдет в иной формат, строители наладят новые бизнес-процессы. С начала текущего года работаем в привычном, спокойном режиме, план продаж за январь выполнен досрочно, но всплесков нет. Нынешний рост ставок по ипотеке и прогнозируемый в будущем пока не повлияли на желание покупателей поспешить с покупкой по гуманным ставкам.
Покупатели морально уже готовы к новым изменениям строительного рынка, отказу от долевки, росту себестоимости и цен на квартиры. Сделки заключают взвешенно, с учетом своих финансов, будущих коммунальных платежей. Дома выбирают с хорошей степенью готовности, планировки – под свои потребности и возможности».
Михаил Возиянов, старший вице-президент по инвестициям концерна ЮИТ:
«Не исключаю, что из-за новых правил игры проблемы могут возникнуть в реализации уже начатых проектов. Например, девелоперу уже в процессе реализации проекта могут запретить привлекать долевое финансирование, а банки не будут давать деньги по каким-то своим соображениям (кредитные организации не обязаны финансировать проекты и будут смотреть на финансовую устойчивость компании, маржинальность проекта и другие факторы). С такого рода сложностями в первую очередь могут столкнуться мелкие и региональные компании. Однако, насколько масштабным будет этот процесс, пока прогнозировать трудно».
Дмитрий Иванов, директор юридического департамента Группы «Эталон»:
«Отрасль уже так зарегулирована, что стремление парламентариев дополнительно закрутить гайки приведет к прямо противоположному эффекту: вместо сокращения числа обманутых дольщиков произойдет его стремительный рост. Действующая редакция 214-ФЗ предусматривает единственную модель работы застройщика, основанную на партнерстве с уполномоченными банками, и существует серьезный риск того, что застройщики, которым не удастся до 1 июля договориться о финансировании своих проектов, физически не смогут продолжить их реализацию. Региональные власти, учитывая объективные проблемы с бюджетными доходами, на ситуацию могут влиять в очень ограниченных пределах. Даже если представить, что застройщикам дадут некие послабления, к примеру, в части нагрузки по строительству соцобъектов или налоговые льготы, то проблема решится лишь частично: компаниям нужно изыскивать средства в намного больших объемах для своевременной реализации текущих проектов по новым, изменившимся уже в процессе строительства правилам».
