В Петербурге намывные территории стали появляться значительно позже, чем во многих других городах мира. Однако благодаря уникальным природным возможностям Северной столицы использование технологий искусственного создания новых земель уже сегодня имеет здесь достаточно долгую историю. Главный плюс намывов, как отмечают девелоперы и эксперты рынка недвижимости, — возможность создавать на них кварталы с уникальными градостроительными и видовыми характеристиками. Как показывает практика, подобные преимущества формируют устойчивый спрос на недвижимость, расположенную на новых территориях, а соответственно, обеспечивают их инвестиционные перспективы.
История вопроса
Считается, что искусственно созданные территории под застройку начали появляться еще в первой половине XVII века в Японии. Сегодня уже около трети всех прибрежных морских территорий этой страны — намывные либо насыпные. Порядка 40% всех обжитых земель Голландии относятся к намывным территориям. Одни из самых известных и красивых проектов последнего времени — намывные острова в Объединенных Арабских Эмиратах и в Бахрейне, создаваемые в виде удивительных рисунков на водных просторах. Подобных примеров множество на всех континентах. На новых территориях строятся морские и воздушные порты, отели, спортивные объекты, университеты. А также — жилые кварталы.
Технологии расширения площадей путем намыва активно осваивает и Петербург — город имеет для этого уникальные возможности. Не случайно процесс образования новых земель здесь уже сегодня имеет богатую историю. Так, искусственно были созданы земли, на которых сегодня располагаются, к примеру, Летний сад, Тучков Буян у стрелки Васильевского острова и другие достопримечательности, которые не одну сотню лет являются «визитной карточкой» города. Начиная с 1960-х годов благодаря намывам город прирос еще более чем на 3 тыс. га. Сегодняшние улицы Кораблестроителей, Наличная, Савушкина и другие — бывшие территории залива.
С 2005 года в Северной столице стоится портовый комплекс «Морской фасад» на Васильевском острове — крупнейший такого рода проект в Европе. В итоге в акватории Финского залива появится новый микрорайон общей площадью 476 Га — на сегодня намыта примерно половина этой территории. В 2014 году на градостроительном совете была одобрена новая концепция застройки Морского фасада: было решено отказаться от возведения делового квартала с небоскребами, и построить на намыве жилье комфорт— и бизнес-класса.
Разными путями
Интересно отметить, что, реализуя в целом похожие проекты, разные города мира делают это, руководствуясь разной логикой. Так, если в Петербурге локомотивом развития намыва стал пассажирский порт, то в Хельсинки в свое время пошли обратным путем: бывшая портовая зона превратилась в комфортные жилые кварталы. Департаментом городского планирования в Хельсинки утверждены планы по застройке бывших портовых территорий вплоть до 2030 года. Согласно проектам, в районе Kalasatama появятся несколько 30-этажных высоток, включающих жилые и коммерческие помещения. В новых районах смогут поселиться около 60 тысяч человек.
Примечательно, что в Петербурге намывные территории, по словам экспертов, обходятся дешевле, например, некоторых проектов редевелопмента «серой» зоны.
По оценке экспертов, примерная площадь территорий, которые могут быть намыты в черте города, составляет от 1 до 1,5 тыс. га. И если западная часть Васильевского острова и Крестовский остров уже осваиваются застройщиками, то развитие намывных территорий в Красносельском районе, Лисьем Носу, Сестрорецке — еще впереди.
Широкие возможности
«Намывные территории — хорошая возможность для нового развития. С точки зрения градостроительного законодательства и нормативов в таких зонах минимум ограничений, и есть возможность выстраивания современной планировочной структуры и использования принципов устойчивого развития», — отмечает генеральный директор Knight Frank St Petersburg Николай Пашков. Кроме того, для девелоперов большим плюсом является понятный состав собственников земли, в отличие от тех же земель бывших промышленных предприятий.
«Намывной потенциал стоит оценивать с точки зрения экономического смысла реализации проекта на таких территориях и объема спроса на приобретение жилья на намывных территориях с учетом его стоимости», — отмечает руководитель направления девелопмента Becar Asset Management Екатерина Тейдер.
Существенное преимущество реализации таких проектов — возможность комплексного развития территорий и создание полноценной и сбалансированной среды с интересными архитектурными решениями и концептуальным наполнением. Строительство не ограничивается жильем, здесь создается транспортная и социальная инфраструктура, возводятся объекты, необходимые для комфортного проживания горожан. Кроме того, несомненный плюс — это благоприятная экологическая обстановка вокруг районов застройки. «Проекты на намывных территориях отличаются интересной архитектурой и уникальными видовыми характеристиками, что повышает их ценность для потенциальных покупателей жилья. Важно обеспечить гармоничную интеграцию этих проектов в уже существующую городскую среду», — добавляет Дмитрий Коновалов, управляющий партнер Glorax Development.
Но одна из главных задач при развитии новых территорий — своевременно обеспечить их инфраструктурой. Однако сегодня эта задача решается девелоперами в сотрудничестве с городской властью. В августе, например, стало известно, что КРТИ планирует заключить контракт на проектирование дорог на намыве Васильевского острова (лот «Строительство улично-дорожной сети на намывных территориях в западной части Васильевского острова, 1 этап»). По информации портала stroypuls.ru, уже подготовлена конкурсная документация на проведение тендера с начальной максимальной ценой около 80 млн руб.
Практика показывает, что спрос на такое жилье в Петербурге уже сейчас достаточно высок, что говорит о перспективности этого направления. «Спрос на объекты бизнес-класса в Петербурге остается стабильным и продолжает расти: многие по-прежнему стремятся улучшить свои жилищные условия и рассматривают сегмент бизнес-класса в качестве приоритетного», — говорит Мария Черная, генеральный директор ООО «Бонава Санкт-Петербург».
По статистике Glorax Development, основная доля покупателей в ЖК Golden City — семейные жители Васильевского острова — состоявшиеся люди с высшим образованием и уровнем дохода выше среднего. Более 40% покупателей — менеджеры и руководители крупных компаний. К тому же квартиры пользуются популярностью не только у российских, но и иностранных клиентов.
В цене
Сегодня жилое строительство в рамках проекта «Морской фасад» ведут 4 девелопера — Seven Suns, «Лидер Групп», ЛСР и Glorax Development. Стоимость «квадрата» на стадии строительства — от 80 тыс. руб. Проекты реализуются в комфорт и бизнес-классе. На текущий момент минимальная стоимость квартиры в Golden City составляет 2,55 млн руб. Стоимость квартиры в ЖК «Капитан Немо» от «Лидер Групп» начинается от 6,9 млн руб. Группа ЛСР анонсировала стоимость от 100 тыс. руб. за квадратный метр.
Отметим, что летом 2018 года территории намыва получили официальную «прописку» — теперь они являются частью муниципального округа «Морской». Это добавило уверенности жителям уже заселенных домов — ранее они не могли получить доступ к соцуслугам.
В общей сложности на намывных территориях Васильевского острова проектом планировки территорий предусмотрено возведение около 4 млн кв. м жилья и 1,5 млн кв. м офисной недвижимости, а также торговые, развлекательные и социальные объекты. В числе планируемых объектов: 18 детских дошкольных учреждений, 9 школ, 2 поликлиники, 3 кабинета врача общей практики, 2 крытых спортивных комплекса. Значимым событием станет открытие в 2028 году станции метро «Морской фасад».
К новым территориям активно проявляют интерес и крупные розничные компании. Так, весной 2018 года стало известно о планах компании «О’КЕЙ» возвести торговый комплекс на Василеостровском намыве. По сообщениям СМИ, площадь объекта, который должен появиться на территории Невской губы, составит 9,1 тыс. кв. м. В общей сложности сеть приобрела на намыве 3,2 га земли.
В перспективе намывные земли Васильевского острова станут не просто новым востребованным районом, а благодаря своему расположению — морским фасадом Петербурга с современной архитектурой и европейскими публичными пространствами. Это, в свою очередь, положительно отразится на инвестиционной привлекательности территории. По оценке экспертов SPbHome.ru, после завершения строительства инфраструктуры, соцобъектов и парков стоимость жилья здесь поднимется в 1,5-2 раза.
