Недоверие россиян к финансовым организациям и государственным институтам сделало тему вложения в недвижимость практически безальтернативной в глазах широких слоев населения. Однако доходность различных вариантов вложений в квадратные метры сильно разнится, говорят игроки рынка. Иногда доходность проектов может составлять до 100%, но в большинстве случаев недвижимость как инструмент инвестирования не столько дает прибыль, сколько сохраняет капитал инвестора.
Тому, какие есть сегодня реальные инструменты сохранения и приумножения капитала для частных инвесторов, ориентированных на недвижимость, была посвящена вторая часть дискуссии, проведенной РБК Петербург в ресторане «Ферма Бенуа» и собравший руководителей компаний, управляющих частным капиталом, и экспертов рынка (первую часть см. по ссылке).
Негибкий менталитет
Участники встречи согласились с тем, что менталитет россиян достаточно негибок: до сих пор в большинстве случаев недвижимость — первое, что приходит в голову среднестатистическому потенциальному инвестору. Причем недвижимость может рассматриваться и как инвестиция (активная позиция, нацеленная на максимизацию прибыли), и как способ сохранения капитала (пассивная позиция, нацеленная на сбережение и некий побочный бонус в виде дохода). Это понятное вложение, которое можно потрогать руками, которым можно в привычной парадигме владеть и распоряжаться. Виртуальные активы подавляющим большинством «средних» инвесторов воспринимаются с трудом, как и производные инструменты, и ценные бумаги.
Начиная дискуссию, Даниил Бабич задался вопросом: «Бизнес в России — это продать нефть и вложить деньги в недвижимость. Собственно так все жили, всех это устраивало. Зарабатывать на недвижимости было относительно просто. А что сейчас?».
По словам Марка Лернера, генерального директора компании «Петрополь», если брать ситуацию 5-7-летней давности, то тогда квартиры покупали и инвесторы-спекулянты, и «рантье», сегодня же ситуация изменилась. «Сейчас спекуляция («купил на котловане, продал, когда дом достроили») уже неинтересна — доходность номинальная, зачастую на уровне 5% годовых, а при неблагоприятном раскладе (при желании продать квартиру быстро) можно уйти и в минус», — сказал эксперт.
«Поэтому сегодня практически ушли инвесторы-спекулянты, но остался огромный слой инвесторов-рантье, так называемых условных пенсионеров, которые третью-пятую квартиру приходят к нам покупать. Недоверие людей к финансовым организациям и государственным институтам сделало тему вложения в недвижимость практически безальтернативной в глазах широких слоев населения», — добавил Марк Лернер.
Пассивный доход
Линейка вариантов вложений в недвижимость за последние годы серьезно расширилась, причем не только за счет квартир, добавила Екатерина Запорожченко, коммерческий директор ГК Docklands development: «В частности, есть возможность приобрести юнит в составе апарт-отеля и сдавать его в аренду через управляющую компанию, профессионального отельера. Заработок при этом будет выше, чем от сдачи классической квартиры, а собственнику не придется погружаться в процесс. Качественные проекты управляются по мировым стандартам гостеприимства, проходят сертификацию и получают звезды».
По ее словам, такого рода недвижимость покупается в основном как источник пассивного дохода. «По одной из наших доходных программ инвестор в течение 5 лет гарантировано получает по 40 тыс. рублей в месяц. Сумма выплачивается собственнику независимо от того, сдается номер или нет. По второй программе размер выплаты не ограничен — собственник получает 75% от всей прибыли апартамента, 25% удерживает отельер, осуществляющий полное управление арендным бизнесом «под ключ». В высокий сезон доход инвестора может достигать 100 тыс. в месяц. В низкий, по нашим прогнозам, заполняемость апарт-отеля должна составить не менее 60%. Потому выгоднее выбирать вторую программу, она рассчитана на 3 года с возможностью продления договора», — сказала Екатерина Запорожченко. В среднем по году, по ее словам, доходность получается порядка 15% годовых для апартаментов стоимостью 4-6 млн рублей, а капитализация актива от старта строительства до ввода объекта в эксплуатацию может достигать 100-150%.
Вместе с тем существует налоговый нюанс. Апартаменты относятся к коммерческой недвижимости и при их сдаче в аренду вне зависимости от факта регистрации арендодателя в качестве индивидуального предпринимателя в дальнейшем владелец не может продать эту недвижимость как физическое лицо с сохранением льгот как в части минимального предельного срока владения, так и в части возможности уменьшения полученных доходов на произведенные расходы. Впрочем, есть абсолютно законные способы минимизировать налоговые обязательства — но только в случае наличия близких родственников и возможности отложить продажу на три года, не сдавая за это время недвижимость в аренду.
Сервис для инвестора
«Петербург — уникальный город для апартаментов, потому что здесь реализуется большое количество проектов апартаментов в сервисном формате, т.е. где частные инвесторы получают не просто квадратные метры нежилого фонда и думают потом, что с ними делать, а получают доходные программы и сервисы от управляющей компании, — продолжил Андрей Косарев, генеральный директор Colliers International в Санкт-Петербурге. — В Москве проектов в подобном формате — единицы, в основном апартаменты реализуются как квази-жилье — без прописки, с другим налогообложением и другими коммунальными расходами».
Вместе с тем доходность апартаментов в рекламе — зачастую лукавая, отметил Андрей Косарев: «Многие считают доходность от стоимости приобретения на начальной стадии, не учитывая дальнейшее — как правило, трехлетнее — ожидание, когда идет строительство; бывает, не учитываются расходы на отделку, меблировку, пакет арендатора, зачастую не учитываются налоги и операционные расходы. Поэтому корректно говорить о доходности при покупке готового апартамента (с отделкой, мебелью и техникой, с пакетом арендатора) в готовом комплексе, закладывая операционные расходы, затраты на реновацию, налоги и потери от незаполняемости — в итоге цифры доходности будут близки к 8% годовых». Такая доходность сопоставима с доходностью облигаций и ненамного превышает ставки по банковским депозитам.
При этом на длинном отрезке времени проценты по банковским депозитам лишь компенсируют реальную инфляцию, в то время как в случае с недвижимостью — при правильном выборе объекта — есть шанс, что она будет расти в цене как минимум на уровень инфляции, плюс будет приносить регулярный доход. И, конечно, инвестор получает доходность при покупке на стадии строительства — за счет роста стоимости. 50% за два-три года — это нормальный прирост, считает Андрей Косарев, но и риски для инвестора здесь выше.
Дмитрий Кипа, директор инвестиционно-банковского департамента QBF, оценил доходность вложений в российскую недвижимость на уровне 6-7%, окупаемость — 15 лет для петербургской недвижимости и 17 лет — для московской.
Разделим пласты
«Если, допустим, у человека есть 500 млн рублей свободных средств, то он не будет покупать апартаменты или квартиры — он будет их строить, — сказал Артем Гудченко, генеральный директор ADASTRA MANAGEMENT. — А тот частный рынок инвестиций, о котором мы сейчас спорим, это средства в размере 30-50 млн, максимум 100 млн рублей свободных денег. Если в дальнейшее развитие своего бизнеса вкладывать становится бесполезно, то, скажем, прибыль 20 млн из оборота изымается и вкладывается в недвижимость. Мы помогаем частным инвесторам выстроить этот процесс. При грамотной организации можно зарабатывать 15-16% в год на интервале пяти и более лет. Есть интересные «специальные» ситуации, где можно зарабатывать и 100%, но чаще всего это недоступно широкому кругу частных инвесторов».
Действительно, есть несколько пластов, которые надо разделять, согласен Алексей Черных, генеральный директор One&Only Realty в Санкт-Петербурге: «Недвижимость как инструмент инвестирования не столько дает прибыль, сколько сохраняет капитал инвестора. Для сумм до 10 млн долларов инвестору сейчас сложно подыскать себе инструмент с окупаемостью до пяти лет с учетом всех рисков. Для инвестиций свыше 10 млн долларов уже подразумевается индивидуальная подборка объектов инвестирования с совмещением девелопмента, банковских инструментов, с разработкой бизнес-проекта, которые дают доходность 40-60% годовых. Если говорить по нашему основному бизнесу в Нью-Йорке, мы видим стабильный среднерыночный рост 3,5% годовых, а часть объектов показывают годовую доходность 7-9%. На российском рынке, в Санкт-Петербурге в частности, есть доходные проекты и мы с ними работаем. Да, здесь порог входа выше из-за нестабильности рынка и внешних рисков, но это и большая прибыль — от 40%, что уже не просто сохранение, а приращение капитала».
Россия — офшор нового времени
В разрезе недвижимости спрос традиционно делится на российское и зарубежное направления. Еще несколько лет назад было модно и престижно вкладываться в зарубежную недвижимость. «В Великобритании в свое время очень активно приобретались различные активы, в том числе объекты недвижимости, а теперь владельцы ломают головы, как с ними быть, — рассказала Светлана Гузь, управляющий партнер Legal to Business. — В попытке защитить свои активы разрабатываются различные правовые механизмы защиты и управления, в том числе посредством трастов, доверительного управления и многого другого. Спрос на юристов, специализирующихся на данных вопросах, существенно возрос».
Напомним, что с этого года начинается автоматический обмен налоговой информацией. «В ближайшее время транзакции и физических лиц, и компаний будут известны администрациям основных налоговых юрисдикций, — сообщил глава ФНС России Михаил Мишустин на встрече с президентом Владимиром Путиным в конце июня. — Это чисто автоматический обмен, и в зону видимости попадут абсолютно все налогоплательщики. Мы как Российская Федерация утвердили всю необходимую нормативную базу для такого обмена и успешно присоединились к единой системе передачи данных (Common Transmission System, CTS) ОЭСР, которая технически обеспечит автоматический обмен информацией с нашими зарубежными партнерами. В состав участников международного автоматического обмена входят самые популярные у бизнеса низконалоговые и офшорные юрисдикции. ФНС максимально расширила перечень государств-партнеров для обмена, которых уже почти 100 юрисдикций. Информация, которая получена по CTS, позволит не только выявлять наличие незадекларированных зарубежных финансовых счетов и активов, но и сопоставлять с тем, как нам представляли информацию россияне по контролируемым иностранным компаниям».
Сейчас, с точки зрения недвижимости, именно Россия становится своеобразным «офшором», потому что пока здесь очень низкие налоги, отметил Артем Гудченко: «Частный инвестор может зарегистрироваться как ИП за пять рабочих дней, может получить патент за пять рабочих дней и платить 1% с дохода в год! Где еще, в какой стране мира это возможно?! А все это легально здесь у нас сейчас. И он может платить 1% налога на имущество. Эта история востребована и еще лет пять будет актуальна». Также эксперты отметили привлекательность рынка street retail, который набирает обороты в России.
Резюмируя секцию о недвижимости, Андрей Косарев отметил, что с учетом изменений в 214-ФЗ доходность инвестиций в долевое строительство будет снижаться (вместе с рисками таких инвестиций), в то время как инвестиции в квартиры под сдачу в аренду останутся низкодоходными (до 5%); реальные коллективные инвестиции в недвижимость пока не заработали и не рассматриваются как достойная альтернатива, в отличие от западных рынков. Соответственно, остаются и укрепляются такие сегменты как апартаменты и сегмент street retail (преимущественно в новых районах и проектах комплексной застройки). Новый перспективный сегмент — «кондо-офисы» (офисные кондомиумы): в Москве уже есть, а в Петербурге скоро появятся проекты бизнес-центров, где частный инвестор может купить отдельное помещение, сдавать его в аренду и получать неплохой доход.
Что касается самого факта привязки мышления инвестора к недвижимости как к инструменту приумножения либо сохранения капитала, то она сохранится: мышление людей инертно и на практическую (а не гипотетическую) смену вектора поведения в российской действительности потребуется немало лет.
Альтернативы для инвестора: о дискуссии РБК Петербург
Дискуссия в формате делового завтрака, проведенная РБК Петербург в ресторане «Ферма Бенуа», стала откликом на запрос частных инвесторов – нужны новые ориентиры для формирования личных финансовых стратегий. Финансово-экономическая реальность в 2017-2018 годах принципиально изменилась: ужесточились санкции и «антиотмывочное» законодательство на глобальном уровне, фискальный контроль и борьба с оффшорами – на внутрироссийском; произошли и еще произойдут принципиальные изменения на рынке строительства, который традиционно является одним из важнейших объектов для инвестирования денег россиян. Одновременно с новыми рисками появились и новые возможности – высокотехнологичные стартапы, привлекательные для вложения средств, криптобиржи, криптофонды, социальный трейдинг и так далее. Какой выбор стоит сделать инвестору? – для ответа на этот вопрос нужны аргументы со стороны экспертов разных рынков, поэтому РБК Петербург собрал междисциплинарный «консилиум» специалистов.
В дискуссии приняли участие: Алексей Голубев и Дмитрий Кипа (QBF), Артем Гудченко (ADASTRA), Светлана Гузь (Legal To Business), Екатерина Запорожченко (ГК Docklands Development), Андрей Косарев (Colliers International в Санкт-Петербурге), Марк Лернер («Петрополь»), Виктор Узлов (ADGEX), Алексей Черных (One & Only Realty) и Дмитрий Шагардин (Банк «Санкт-Петербург»). Модератором разговора выступил заместитель главного редактора телеканала РБК, известный финансовый эксперт и телеведущий Даниил Бабич.