Петербург постоянно меняется. Но если год к году изменения не бросаются в глаза, то уже в интервале 5 лет они становятся очевидны — как в области инфраструктуры, так и в области знаковых социальных объектов, бизнес-объектов, жилого пространства.
Сейчас облик города не представить без КАД и ЗСД, новых станций метро, шпиля Лахта-центра, стадиона «Санкт-Петербург», конгрессно-выставочного центра Экспофорум и так далее — все эти объекты появились относительно недавно. Сейчас заявлен ряд новых крупных инфраструктурных проектов: например, планируется проложить Восточный скоростной диаметр и связать Витебский вокзал с Пулково аэроэкспрессом.
Но не только знаковые объекты, инфраструктурные и архитектурные, меняют облик города. Планомерное комплексное освоение больших территорий оказывает не меньшее влияние, пусть и не такое резонансное. Эксперты выделяют два основных направления: застройку намыва у пассажирского порта на Васильевском острове и редевелопмент промышленных территорий.
Создание новой городской среды на намыве и в бывших промзонах является сегодня основным драйвером градостроительного развития Петербурга, формирования города ХХ1 века, отмечают специалисты.
Емкий намыв
Создание намывных территорий и строительство нового пассажирского порта когда-то стало одним из самых громких инвестиционных проектов города. Эксперты подчеркивают особенности строительства на намывных территориях, которые в состоянии реализовать только опытный девелопер с серьезной материально-технической базой.
Сейчас порт активно принимает круизные лайнеры, а намытые возле него участки земли активно застраиваются. По словам Николая Пашкова, генерального директора Knight Frank St.Petersburg, всего, согласно ППТ, на намыве на Васильевском острове должно быть построено около 4 млн м2 жилья. «В границах проекта планировки Морского Фасада — 418 га земли. Из них в настоящий момент намыто порядка 200 га, на которых ведется строительство. Таким образом, намывной потенциал Васильевского острова составляет примерно 218 га» — указывает Сергей Федоров, руководитель направления складской и индустриальной недвижимости Rusland SP.
Концепция освоения намыва несколько раз менялась, но к сегодняшнему дню планы определены. Здесь появятся новые кварталы с жилой и общественно-деловой функцией, новые дороги, объекты инфраструктуры и парки. Главное преимущество намыва — возможность комплексного развития качественной среды, не только с жильем, но и общественными и бизнес-пространствами, новыми дорогами и инфраструктурой. Кроме того, намыв дает возможность реализовать яркие архитектурные идеи.
Как уточняет Николай Пашков, сейчас активно застраивается южная часть территории. Так, введены в эксплуатацию несколько корпусов комплекса «Я-Романтик» (девелопер Seven Suns) и «Капитан Немо» (девелопер «Лидер Групп»). О крупном комплексе заявила группа ЛСР. Привлекает внимание и проект Golden City от Glorax Development. Жилой комплекс строится на участке площадью 15 га в границах Невской губы Финского залива, западнее Васильевского острова, на границе с новым пассажирским портом. Здесь будут возведены жилые, коммерческие и общественные объекты общей площадью более 450 тыс. кв. м.
Концепция
Архитектурная концепция ЖК Golden City, разработанная известным голландским архитектурным бюро, предусматривает развитие территории как на локальном уровне — пространство для будущих жителей и гостей квартала, так и на общегородском. По замыслу архитекторов, узнаваемый образ создают вертикальные доминанты — башни с золотыми шпилями. Проект очень востребован. «Клиенты взвешенно подходят к выбору застройщика и объектов недвижимости. Их интересуют жилые комплексы с проработанной концепцией, удобным расположением и развитой инфраструктурой. Кроме того, покупатели стали больше обращать внимание на архитектуру проекта, для многих она является ключевым фактором в принятии решения о покупке», — говорит Дмитрий Коновалов, управляющий партнер Glorax Development.
Привлекательная «серая» зона
Второй основной вектор развития территорий связан с редевелопментом промышленных зон. Резервы для застройки в черте городе практически исчерпаны, поэтому освоение промышленных площадок становится все более значимым ресурсом. За последние 7 лет по данным аналитиков Colliers International, в проекты редевелопмента удалось вовлечь 536 га бывших заводских земель.
Наличие производств в центре города противоречит всем принципам убранистики, отмечает Михаил Ривлин, заместитель председателя правления «Охта Групп». По данным Knight Frank, cейчас в продаже находится около 80 проектов редевелопмента территорий, совокупной жилой площадью около 2,9 млн м2. Наиболее крупные проекты — «Цивилизация» от «Группы ЛСР» на месте завода «Аэрок» и «Баррикада» и «Царская столица» от «Группы Эталон» на месте станции «Московская-Товарная».
Один из наиболее масштабных — проект Ligovsky City. В его основу положена концепция, разработанная голландскими урбанистами из бюро MLA+. Это амбициозный проект, предусматривающий как строительство современного жилья, так и создание общественно-деловых зон, парков и социальной инфраструктуры. Согласно концепции, на 100 га застраиваемой территории появится 14 уникальных кварталов, городские площади, школы и детские сады и многое другое. Все кварталы будут выполнены в едином стиле и органично впишутся в существующую застройку. При этом кварталы разделены на несколько групп в зависимости от образа жизни человека — каждый может выбрать себе среду по интересам. Фактически это будет город в городе.
«На таких участках есть возможность строить яркие и интересные проекты, предлагая покупателям высокое качество жизни и все необходимое для комфорта. С точки зрения общего развития городской среды — редевелопмент является прекрасным шансом для преобразования исторической застройки», — отмечает Дмитрий Коновалов.
Город XXI века: медленное становление
В то же время, не решенные вопросы относительно перспективы бывших промышленных земель сдерживают процесс преобразования, считают многие эксперты. Как ранее отмечали собеседники РБК Петербург, процесс редевелопмента серого пояса Петербурга движется в скромном темпе 1-4% в год. В Colliers International подсчитали, что на территории Петербурга находятся 60 крупных промышленных зон. Из них 26 зон площадью около 6 тыс. га подлежат редевелопменту. Но за последние 7 лет в него удалось вовлечь всего 536 га бывших заводских земель. Там построено 4,3 млн кв. м жилья.
«Правда, до 2020 года там запланировано строительство еще почти 3 млн квадратов жилья. А в более удаленной перспективе, до 2030 года, в старых промзонах может появиться еще 9 млн. Эти проекты редевелопмента обещают вдохнуть в город новую жизнь», — говорили в Colliers International. Безусловно, «серый» промышленный пояс будет и дальше «поставлять» городу интересные проекты, но процесс его преобразования пока не изменит городскую среду так масштабно, как это произошло в Хельсинки, Роттердаме, Гамбурге и других европейских центрах, обладавших индустриальным «наследством».
При этом опрошенные эксперты подчеркивают важную особенность: освоение больших привлекательных территорий — как на бывших промышленных землях, так и на намыве — позволяют городскому девелопменту переходить к реализации комплексного подхода. Раньше он только обсуждался в качестве трудно достижимого образа будущего. Создается разнообразная среда для жизни, а не просто жилье, чего нельзя было добиться ни при точечной застройке в границах давно существующих кварталов, ни при строительстве «в полях» на удаленных окраинах. Эта среда, с высокой долей вероятности, будет отвечать как современным градостроительным требованиям, так и изменившимся запросам покупательской аудитории.
Сегодняшний покупатель, предъявляя новые требования к уровню комфорта самого жилья и к организации общественных зон внутри кварталов, задает петербургскому рынку недвижимости высокую планку градостроительного качества. Стимулируемый взыскательным спросом, Петербург и дальше будет меняться как европейский город XXI века, архитектурно привлекательный, атмосферный и комфортный для жизни.
