«В свое время хрущевки помогли решить квартирный вопрос для миллионов семей. Сегодня к жилью другие требования. Необходимо перейти от количественных показателей к качественным», — отметил генеральный директор ДОМ.РФ Александр Плутник в своем выступлении на форуме «Среда для жизни: все о жилье». Он и другие эксперты форума обозначили главные изменения в подходах к планированию и строительству жилья, происходящие в России и в мире.
Технологическая эволюция
Развитие городов стимулируется реализацией крупных общественных проектов и жилищным строительством. Именно жилье, в котором человек проводит значительную часть времени, является важной частью среды, формирующейся в городах страны. Поэтому сегодня оно должно быть не только доступным, но и максимально качественным, отвечая требованиям покупателей.
«Современное жилье должно включать в себя четыре главные составляющие: разнообразие, ориентацию на сообщество, зеленые зоны и смешение функций», — подчеркнул в своем выступлении основатель известного голландского архитектурного бюро MVRDV Вини Маас. По его мнению, квартиры и дома непременно следует строить разнообразными, чтобы они могли способствовать индивидуальному развитию каждого человека. «Это касается как отдельно взятого жилого дома, так и совокупности разнообразных домов, объединенных в кварталы», — отметил Маас.
Под конкретный запрос
Российский рынок строительства сравнительно медленно реагирует на новые тренды — только отдельные застройщики строят жилье нового типа, в основном же продолжается возведение «муравейников», отметили участники форума. «Удивительно, как динозавры рынка бетонометров соседствуют с высококонкурентными технологическими рынками, на которых идет борьба за качество: рынками IT, автомобилей, гаджетов», — подчеркнул в своем выступлении руководитель холдинга LEGENDA Василий Селиванов.
«У рынка недвижимости есть одна важная, и неизменная в течение всего постсоветского периода, качественная характеристика жилья: хорошая квартира — та, которую можно переделать», — сказал он, пояснив, что в современном мире люди, предпочитая покупать вещи с уже готовым необходимым для них функционалом, по-прежнему готовы приобретать квартиры с прицелом на их дальнейшую переделку.
«Однако уже сегодня в разных городах России появляются инициативные и прогрессивные девелоперы, которые начинают строить, адаптируясь под запросы горожан, и используя лучшие мировые примеры», — заметила руководитель проектов и ведущий архитектор в КБ Стрелка, разработчик Принципов комплексного развития территорий РФ Александра Чечеткина.
При этом строительный бизнес должен принимать изменения и активно реагировать на запросы покупателей — тех, кто приобретает жилье уже сегодня, и тех, кто рассматривается в качестве целевой аудитории. Необходимо строить то, что нужно рынку, акцентирует внимание доктор экономических наук, эксперт по жилью и рынку недвижимости Эллиот Эйзенберг. Он уверен: при современном развитии мира и технологий жители не привязаны к одному городу или одной стране. Поэтому предпринимателям следует ориентироваться на повышение стандартов качества жилого пространства, отказываясь от устаревших подходов.
«Ранее на рынке доминировала позиция, когда девелопер выжимает из участка все возможные площади. Эта ситуация подправлена конъюнктурой последних лет. Когда объем предложения сильно превысил спрос, и, соответственно, рынок объективно свое дело сделает: динозавры будут умирать. Это вопрос естественной эволюции. Жилищное строительство — рынок очень инертный. И агонии на этом рынке могут продолжаться годами. Но сегодня он меняется. Мы видим необходимость качественного роста», — заметил Василий Селиванов.
От количества к качеству
Уровень жизни людей повышается, и от понятия «доступное жилье», «жилье эконом-класса», строительная отрасль переходит к понятию «стандартное жилье». Оно включает в себя не только необходимое количество квадратных метров, но и инфраструктуру жилых площадей и пространства жилья.
Так, в компании LEGENDA специалисты провели аналитическую работу и создали матрицу планировок. Она учитывает разнообразные типы домохозяйств и их требования к жилым помещениям. Эта матрица и лежит в основе концепции smart, разработанной компанией, и усложняется в каждом следующем поколении проектов LEGENDA.
Руководитель компании LEGENDA пояснил: smart — это комплексное решение задач, которое должно обеспечивать жилье. «Квартира — это ядро. Но даже полностью переделав ее под свои нужды, вы выходите и попадаете в среду, которую создал застройщик. И ее нельзя поменять. Поэтому мы говорим, что нельзя быть smart в чем-то одном, а в остальном быть как обычно», — отметил он.
Важность грамотного построения квартиры подтвердил и глава проекта разработки принципов комплексного развития жилой среды в городах РФ Алексей Муратов: не только отдельные квартиры, но и дома в целом должны отвечать определенным требованиям. Квартира не обязательно должна быть очень большой. Она может быть компактной, но построенной в соответствии с современными принципами планирования, которые лежат в основе комфортной городской среды. «Главное качество современного города — это разнообразие. Город должен состоять из разных домов и разных квартир», — акцентирует внимание Муратов.
Этот подход уже реализован в комплексах компании LEGENDA. В первом поколении smart было создано 48 типов уникальных планировок в рамках одного жилого комплекса. За 2 года жизни дома на 700 квартир ни в одной из них не было перепланировок, подчеркнули в LEGENDA. Во втором поколении эксперты разработали 50 типов уникальных планировочных решений и 25 подтипов. «В этом поколении мы запустили принцип базы и опций: когда на основе подходящего для его семьи типа квартиры потребитель выбирает опции, которые ему действительно нужны и важны», — добавил Василий Селиванов, пояснив, что компания продолжает разрабатывать новую типологию и новые планировки для своих будущих проектов.
«137 уникальных типов планировочных решений мы за последние годы представили на рынке. Их актуальность подтвердилась реальными оплаченными сделками. Сейчас мы выходим на третье поколение smart, выбирая бестселлеры среди уже проданного жилья и внедряя новые уникальные планировочные решения. Кроме того, в недрах нашей лаборатории уже сейчас идет работа над четвертым поколением smart. И скоро мы представим его на рынке», — анонсировал Селиванов, не раскрывая детали разработок компании.
Нужно думать
Как отметили эксперты форума, чтобы строить качественные дома, необходимо в первую очередь изменить образ мышления. Иными словами, нужно создавать удобную для жизни среду вместо того, чтобы строить дома, которые могут претендовать лишь на то, чтобы называться «памятниками человеческой глупости». И если еще несколько лет назад застройщикам удавалось продавать некомфортное, но дешевое жилье, то в последние годы ситуация начала меняться: повышение требований к качеству жилья со стороны покупателей увеличивает вероятность появления у строителей неликвидной недвижимости.
Изменение структуры рынка подтвердил главный технический менеджер компании «Брусника» Александр Говоров. По его словам, сейчас покупатели начинают уходить от идеи приобретения дешевого, но неудобного жилья. «Чтобы строить качественно, не нужны большие деньги. Нужен образ мысли, нужно думать», — считает эксперт. И именно действия застройщика, который своими проектами и даже «маленькими шагами» способствует повышению уровня качества и комфорта жилья, находят отклик у покупателей, утверждает Говоров.
В свою очередь политолог, колумнист «Ведомостей» и «Эха Москвы» Екатерина Шульман уверена, что жилье — особый вид товара на рынке, который является одной из важных составляющих жизни людей. «Жилье — это не в той степени товар, в какой товаром является телевизор, одежда или автомобиль. Это некий промежуточный товар-услуга: нельзя вырезать болгаркой свою квартиру и унести ее с собой. Покупая квартиру, мы покупаем среду, образ жизни, соседей, целый комплекс услуг. Эта сервисная составляющая позволяет жилью дорожать», — пояснила она.
«Качественный продукт, конечно, продавать проще. Доля подтвержденного качественного продукта на рынке сегодня невелика. Мы работаем именно в этом сегменте, развивая свою smart-концепцию, у нас нет непроданных квартир, у нас нет неработающих метров», — поделился руководитель компании LEGENDA, подтвердив, что опытный покупатель на рынке недвижимости выбирает не квадратные метры, а среду, в которой будет находиться ежедневно.
