По оценкам экспертов, сегодня объем рынка генподряда в Петербурге составляет 100-150 млрд руб. в год, существенно сократившись по сравнению с «докризисным» периодом. Усложнение ситуации приводит к заметному изменению структуры рынка и состава его участников.
Становится тесно
Рынок генподряда пополняется во многом за счет девелоперов, которые отказываются от собственных проектов и уходят в смежный сегмент строительного бизнеса, пояснил генеральный директор операционного бизнеса ГК «Ленстройтрест» Денис Заседателев. «Есть тенденция, когда часть застройщиков уходят в генподряд, — отмечает Заседателев. — Особенно это касается компаний, которые проработали не одно десятилетие на рынке. Зачастую это связано с тем, что девелоперы уже не могут гибко реагировать на меняющиеся условия и потребности рынка. Зачастую это связано с тем, что девелоперы меняют акцент и уходят в понятный им бизнес, который считают менее рисковым».
Впрочем, некоторые застройщики пытаются сохранить оба направления бизнеса, не отказываясь от собственных проектов и параллельно наращивая долю внешнего заказа. «Будем откровенны: девелоперы всегда старались вложить минимально необходимое количество собственных средств и строить за счет привлекаемых долевых бюджетов по 214-ФЗ. С учетом нововведений у девелоперов возникают все большие сложности с аккредитацией проектных деклараций в перспективе полной отмены долевого строительства. В то же время, мы продолжаем наблюдать ситуацию, в которой город предлагает застройщикам реализовать часть социальной инфраструктуры, что иногда непомерно увеличивает финансовую нагрузку на девелоперов», — поясняет Екатерина Тейдер, руководитель направления девелопмента Becar Asset Management.
Отметим, что, по данным Knight Frank St. Petersburg, в 2017 году на долю 10 крупнейших застройщиков Петербурга пришлось 62% рынка — показатель выше этого был только в 2010 году (69%). Это свидетельствует о том, что девелоперский рынок Петербурга консолидируется в том числе за счет ухода части игроков.
«Я бы выделила другую тенденцию применительно к генподряду. Крупные компании-партнеры, в том числе строительные и генподрядные, раньше давали застройщику особые условия с точки зрения совместной работы: часть материалов за свой счет, работу за метры, отсрочки платежа. Эти бонусы остались в прошлом и сегодня отрасль работает в условиях жесткого рынка по правилу работа-оплата и даже по принципу авансирования», — добавляет Екатерина Тейдер. По данным компании Rusland SP, просроченная кредиторская задолженность петербургских девелоперов превышает 14 млрд руб., из которых 11,8 млрд — долги перед поставщиками и подрядчиками.
Рост числа игроков на рынке генподряда приводит к ужесточению конкуренции. По словам участников рынка, главным критерием при выборе генподрядчика является цена. В результате снижается маржинальность бизнеса. По оценкам аналитиков отрасли, в 2015 году маржа составляла 7-12%, к настоящему времени она сократилась примерно на 3-4 процентных пункта.
Служба заказчика не панацея
Существует мнение, что сильная служба заказчика у девелопера может сэкономить до 10% бюджета за счет грамотного выбора субподрядчиков. «Когда субподрядчиков много, больше вероятность простоя по срокам, несвоевременных поставок, проблем с небольшими компаниями-партнерами», — отмечает Екатерина Тейдер.
«С нашей точки зрения, экономии 10% и более не будет. У «Ленстройтреста» генподрядчик внутренний, которому мы передаем функцию организации строительных работ на площадке, он аккредитован в СРО. По нашим подсчетам, собственный генподряд на строительной площадке позволяет сэкономить не более 3%-5%», — говорит Денис Заседателев.
Тем не менее, зачастую застройщики предпочитают работать с собственными генподрядными структурами вместо того, чтобы отдавать это направление на аутсорсинг. «В «Строительном тресте» в роли генподрядчиков выступают организации, входящие в состав компании — «СТ-Строй» и «КМ-Строй». Это обеспечивает устойчивость бизнеса и позволяет нам на протяжении последних десяти лет стабильно вводить в эксплуатацию 100-150 тыс. кв. м в год независимо от макроэкономической ситуации. Один из главных плюсов такой бизнес-модели — возможность рассчитывать нагрузку на генподрядные компании и поддерживать в них оптимальную численность персонала», — рассказывает генеральный директор ООО «СТ-Строй» (входит в объединение «Строительный трест») Андрей Зинин.
Целесообразность привлечения генподрядчика зависит в большей степени от величины объекта и сложности генподряда, продолжает Заседателев: «Для небольших объектов площадью до 50 тыс. кв. м в генподрядчике нет большой необходимости. Если служба заказчика достаточно серьезная, и есть все ресурсы для организации генподрядных услуг самостоятельно, то хорошим решением будет нанимать субподрядчиков». Однако содержание штата специалистов достаточно дорого, к тому же появляются накладные расходы, которые сокращают экономию на 3%-5%.
Существенный плюс работы с генподрядчиком состоит в том, что после заключения договора именно он, а не заказчик, берет на себя все риски и несет гарантийные обязательства в течение пяти лет после окончания строительства, отмечает Денис Заседателев.
Перерасчет сметы неизбежен
В 99% проектов производятся корректировки изначальной сметы и объемов работ в договоре по генподряду и, как правило, всегда в итоге заключаются дополнительные соглашения, как бы ни старались стороны изначально предусмотреть в документации все принятые решения, рассказывает Екатерина Тейдер. Это связано и с проектной документацией, и с реалиями производства строительно-монтажных работ, и с внешними факторами.
«Конечно, такие изменения есть и в нашей практике — в процессе строительства они возникают достаточно часто. Поскольку «Ленстройтрест» является и девелопером, и генподрядчиком, то эти вопросы мы регулируем внутри компании. Отмечу, что в последнее время изменений в проектах в процессе строительства становится больше — время идет, и наша философия «ЖИВИ» тоже меняется и совершенствуется. Часто возникают идеи по улучшению проекта. Например, сейчас в Колпино в проекте «Юттери» принято решение поменять тротуарную плитку — по проекту она была одноцветная, но мы положим клинкерную разных цветов, даже несмотря на то, что она дороже, — так двор будет выглядеть гораздо лучше», — говорит Денис Заседателев.
Тендер: где выгоднее
«Несмотря на то, что у нас есть своя генподрядная организация, тендеры мы проводим регулярно с большим количеством участников, — продолжает Денис Заседателев. — По нашим правилам, есть определенная процедура ротации участников тендера, предусматривающая обязательное появление новых компаний. Если с экономической точки зрения сторонний генподрядчик предложит более привлекательные условия, то мы выберем его, поскольку как заказчику нам не хочется терять деньги. По нашим оценкам, возможность «холодного» захода по конкурсным процедурам сейчас на рынке равна примерно 50%».
«Главстрой-СПб» осуществляет выбор подрядчиков на конкурсной основе путем проведения тендера, которому предшествует довольно кропотливая работа по определению наиболее надежных потенциальных партнеров, — пояснил РБК+ Дмитрий Калинин, директор проекта «Северная долина» компании «Главстрой-СПб». — Это достаточно эффективная действующая система, которая позволяет в дальнейшем сотрудничать с компаниями, обеспечивающими надлежащее исполнение своих обязательств в части соблюдения сроков и качества выполняемых работ. Выбор поставщиков строительных материалов также происходит на тендерной основе. Участников отбирает квалификационная комиссия — эксперты компании выезжают, в том числе и на производство, для исследования образцов. Основные условия — обеспечение бесперебойной поставки материалов на строительную площадку и поддержание высокого качества при больших объемах».
Возросшая конкуренция оставляет на рынке генподряда Петербурга наиболее сильных игроков, обладающих запасом собственных средств. Мелкие и средние компании уходят на субподряд и в другие ниши, меняя сегмент строительства (к примеру, уходя из высотной застройки эконом-класса в загородное строительство или в коммерческую недвижимость небольших форматов), или даже рассматривают смену локации на региональные рынки и рынки стран СНГ.
