Северные районы Петербурга постоянно находятся в лидерах по строительству нового жилья. За последние годы у этой территории окончательно сложился имидж самой активно развивающейся части северной столицы. Миллионы квадратных метров нового жилья с самой современной архитектурой выросли там за последние десять лет, навсегда изменив традиционный образ скучных спальных районов.
Северные преимущества
По данным городского комитета по строительству, в декабре в Приморском районе Петербурга было сдано 252 335,9 кв. м жилья — 18 домов на 4646 квартир, в Выборгском — 139 305,2 кв. м — 22 дома на 2550 квартир. Это максимальные показатели по городу. По данным администрации Приморского района, в нем ежегодно возводится до 30% всего нового жилья в Северной столице.
Интерес девелоперов к северным районам объясним — по словам экспертов, здесь хорошая экология, достаточно много свободных земельных участков и мягкие градостроительные нормы.
«Привлекательность северных районов города обусловлена их развитой транспортной и социальной инфраструктурой. Это обжитые районы с большим количеством зеленых зон», — говорит Сергей Федоров из Rusland SP. «У северных районов хорошая транспортная доступность: недалеко есть выезды на КАД и ЗСД, а также магистрали, ведущие в престижную курортную зону», — говорит директор по развитию Компании Л1 Надежда Калашникова. Север — относительно новый район Петербурга, здесь практически нет объектов охраны, поэтому нет ограничений по высотности, в связи с чем девелоперы охотно начинали здесь большие проекты многоэтажного жилого строительства, говорит Алексей Федоров, руководитель отдела рынков капитала и инвестиций в недвижимость компании Maris в ассоциации с CBRE.
Интерес девелоперов к северной части Петербурга объясняется хорошей экологией, большим количеством свободной земли и относительно мягкое градостроительное регулирование.
«Исторически юг города был более «пролетарским», там были целые микрорайоны для рабочих «Кировского завода», «Обуховского завода» и т.д. На севере города было больше научно-исследовательских институтов, в Приморском районе был очень большой потенциал по уплотнительной застройке, потому что к моменту распада СССР там было много незастроенных пятен. С самого начала рыночных отношений там было построено много домов, где люди покупали квартиры, а не получали их, поэтому социальный состав в Приморском районе более состоятельный и благополучный, чем в других», — говорит Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St Petersburg.
В Приморском районе остается довольно большой резерв участков под застройку, с чем во многом связан потенциал этой территории, продолжает Сергей Федоров. По его словам, в ближайшие годы девелопмент здесь будет развиваться в направлении Лахты. В Выборгском районе строительство ведется преимущественно на территориях, ранее принадлежавших аграрным предприятиям: в Парголово, Шувалово и районе Парнаса, говорит директор по развитию Компании Л1 Надежда Калашникова.
«На севере располагается почти половина общего предложения городских новостроек. Но большинство крупных площадок уже освоено, а за немногие оставшиеся участки разворачивается настоящая борьба между девелоперами. Для дальнейшего развития северу требуется масштабная инженерная подготовка новых территорий», — говорит Алексей Федоров из Maris.
В перспективе в северных районах может быть построено около 7,7 млн кв. м жилья, в краткосрочной перспективе — 2,7 млн кв. м (около 43 тыс. квартир), говорит Николай Пашков. В основном, это новые очереди в крупных проектах — «Чистое небо» (Setl City), Ultra City («Северный город»), «Северная долина» («Главстрой-СПб»), «Лондон парк» (Л1) и др.
Проблемы решаются
Одно из препятствий в освоении оставшихся пригодных для жилищного строительства территорий в северной части Петербурга — недостаточно высокие темпы развития социальной и транспортной инфраструктуры. Новые станции метро, детские сады, школы и больницы появляются медленнее, чем вводятся в строй жилые дома.
Впрочем, как отмечают застройщики, инфраструктурные проблемы постепенно решаются. «За последние годы на севере выросли новые микрорайоны, для которых традиционны проблемы, присущие всем территориям комплексной застройки: это недостаток социальной инфраструктуры. И если в районе Парнаса эта проблема более-менее решена, то в Парголово и Шувалово жителям еще долго предстоит испытывать бытовые неудобства, — говорит Надежда Калашникова. — В обжитой части района, где инфраструктура находится на очень высоком уровне, строительство почти не ведется, так как здесь нет участков под застройку — «Лондон парк» является там фактически единственным новым проектом».
Слабая транспортная доступность характерна для всех периферийных районов, считает Николай Пашков. Для решения этих проблем необходимо развивать транспортную инфраструктуру — в первую очередь общественный транспорт, считает эксперт.
«Но и город, и девелоперы работают над решением этих проблем — в новых проектах предусмотрено больше объектов социальной инфраструктуры, активно прокладываются новые дороги и расширяются старые. Строительство новых развязок с кольцевой автодорогой сильно улучшило транспортную связь севера с другими районами Петербурга», — отмечает Алексей Федоров из Maris.
Как отмечают эксперты, слабая транспортная доступность характерна практически для всех периферийных районов. Однако эта проблема постепенно решается.
Территория низких цен
Из-за массовой застройки и, как следствие, жесткой локальной конкуренции девелоперов цены на жилье в северной части города на 1-2% ниже, чем в других спальных районах — на уровне 93-98 тыс. руб. за кв. м, говорит Алексей Федоров. По оценке Надежды Калашниковой, цены на жилье в Выборгском районе в среднем одни из самых низких в городе, но в разных локациях стоимость квадратного метра сильно разнится: если в районе Парнаса и Парголово можно найти предложения по цене от 60 тыс. руб. за кв. м, то на проспекте Просвещения — квадратный метр стоит в среднем 100-110 тыс. руб. По оценке Knight Frank, жилье «комфорт-класса» в Приморском районе стоит в среднем 102 тыс. руб. за кв. м, в Калининском — 98,1 тыс., в Выборгском — 96,2 тыс.