Комната для жены брата
Жизнь современного человека подвижна: люди часто меняют место жительство, место работы, семейный статус — классические семьи, состоящие из двоих взрослых и двоих детей, которые фигурируют в рекламе квартир, представляют собой редкий вид. Требования к предложению жилья меняются параллельно изменениям, происходящим с российской семьей, рассказал РБК Петербург один из исследователей жилищной сферы, профессор кафедры архитектуры Вологодского государственного университета Константин Кияненко.
«Я могу вспомнить минимум пять демографических трендов, воздействующих на структуру потребностей в жилище. Ни один из этих трендов, по большому счету, пока не учтен как в стратегиях застройщиков, так и в политике государства в отношении социального жилья», — говорит эксперт.
Один из ведущих трендов — увеличение количества сложных объединений родственников и неродственных домохозяйств. Например, рассказал К. Кияненко, одна из его студенток живет в одной квартире с женой брата, при том, что брат уже живет отдельно, и такая «экзотика» встречается повсеместно. «Эти сложные объединения предъявляют гораздо более высокие требования к степени приватности отдельных зон и помещений при той же площади квартир, чем могут обеспечить стандартные современные квартиры», — заметил эксперт.
Другой тренд — распад нуклеарных семей на осколочные семьи. Эксперт напомнил, что по данным последней переписи населения, прошедшей в 2010 году, в России 20% семей — неполные, а из тысячи взрослых россиян 425 не состоят в браке. С точки зрения квартирографии, важно, что «одиночки» часто не настроены на ведение обычного домашнего хозяйства: приготовление пищи, бытовое самообслуживание. Им необходимы заведения общепита, прачечные, ателье в составе жилого комплекса, и в меньшей степени интересны кухонные площади. «Нам нужно иметь порядка трети нашего жилого фонда не в виде «просто квартир», а в виде многофункциональных образований», — считает эксперт.
Трансформеры против «градусников»
Еще одно следствие указанной тенденции — растущая потребность в гибком жилищном фонде, с объединяемыми и разделяемыми квартирами. «Эти домохозяйства очень нестабильны по размерам. Одиночки объединяются, появляются дети», — пояснил Кияненко. Гибкость квартирографии, как полагает Кияненко, нужна и по другой причине: в последние годы средний размер семьи в России уменьшается (с 2,7 до 2,5 человека за период 2002-2010 гг.). Это означает, что пользуются спросом квартиры все меньшего размера. Но чем более мелкоячеистым становится жилой фонд, тем менее он готов к изменению ситуации в обратную сторону. Объединение квартир, перепрофилирование жилых помещений в нежилые и подсобные, и наоборот, могло бы стать выходом в ситуации, когда структура потребностей и размеры семей изменятся, а подходящего жилья в построенных домах не окажется.
«Эта практика называется за рубежом open building — открытое строительство. Она очень перспективна, но у нас действует целый ряд нормативных ограничений, которые сводят ее на нет (требование однозначного предъявления функций помещений, запрет на размещение кухонь и санузлов над и под жилыми комнатами квартир и др.)», — посетовал эксперт.
С ним согласен и руководитель петербургского архитектурного бюро «А.Лен» Сергей Орешкин. По его словам, гибкость российского жилища предусмотреть можно, но в пределах одной квартиры. Например, существует концепция квартир-трансформеров, в которых межкомнатные перегородки можно передвигать вдоль фасада, изменяя размеры комнат и положение санузла. «Главная задача — так расположить коммуникации, чтобы это стало возможно. Например, так спроектировать инженерные системы, чтобы санузел можно было двигать вдоль стены. Если изменятся семейные обстоятельства — можно будет поменять конфигурацию квартиры, и это не потребует больших согласований», — рассказал архитектор.
«Главное, на мой взгляд, постараться обеспечить максимально возможную гибкость и разнообразие в рамках одного продукта — если не дома, то жилого комплекса, — подчеркнул, в свою очередь, архитектор Максим Атаянц. — У каждой семьи — свои сценарии. Для кого-то подойдет небольшая квартира с кухней-гостиной, а для кого-то будет катастрофой, если на этой кухне пожарят рыбу, и вся квартира пропитается запахом. Кто-то жил в детстве в брежневском панельном доме и не представляет, как может быть по-другому, а кто-то, наоборот, готов на любую крайность, только чтобы было не так».
Пока что большинство застройщиков массового жилья в Петербурге не готовы предоставить подобное разнообразие предложения.
«Сегодня покупатель заходит на сайт крупного девелопера и видит 600 однокомнатных квартир, которые по площади отличаются на 0,2-0,3 кв. м, а по планам совершенно не отличимы», — отметил С.Орешкин. Однообразие планировок, по его словам, сказывается и на архитектуре: «получаются дома-«градусники», в которых лоджия с 1-го по 25-й этаж находится на одном месте».
«Среднее количество планировочных решений в типичном доме сегмента массового спроса — 5-7. Выбор небогат. Для тех, кто «торгует ценой» это не столь важно, потому что они продают не планировки, не комфорт, не продукт, а просто квадратные метры железобетона», — подтвердил слова архитектора Всеволод Глазунов, директор по маркетингу компании LEGENDA. Сама LEGENDA, по его утверждению, практикует другой подход: «Мы выясняем у наших покупателей, для кого они покупают квартиру, кто там будет жить, какие особые потребности есть у членов семьи, а потом предлагаем им из нашего ассортимента планировочных решений (а в одном доме их может быть более 50) именно то, что подойдет им».
А как в Европе?
У наших европейских соседей, как рассказал Сергей Орешкин, ситуация на рынке — совсем иная. «В Скандинавии разнообразие типологий просто в разы выше», — подчеркнул он. В то же время, в европейской квартирографии можно выделить ряд отличительных черт, часть которых российские девелоперы уже берут на вооружение.
«В Европе каждое помещение имеет заданную функцию. Если в СССР и современной России всегда были двух-, трехкомнатные квартиры, то в Европе — это квартиры с одной, двумя, тремя спальнями. И когда говорят «квартира с двумя спальнями», подразумевается, что есть еще кухня-гостиная, как некое объединяющее пространство. А в практике, которая пришла к нам из Советского союза, было четкое функциональное зонирование лишь кухни и санузлов, а комнатам отводилась универсальная функция. Российские строители сейчас используют в своей практике оба подхода. Например, у нас есть как квартиры классических планировок с небольшими кухнями и просторными спальнями, так и квартиры евро-формата с просторной кухней-гостиной и компактными спальнями», — отметил Иван Носов, директор по маркетингу ГК «ЦДС».
Отдельные элементы европейской квартирографии оказываются не пригодными для применения на российском рынке. «Я не помню, чтобы в европейских квартирах бывали ярко выраженные прихожие, а у нас вариант без прихожей встречается только в студиях, где просто не хватает площади. Это связано с климатом, с состоянием улиц. Потом, у нас немыслимо представить себе кухню без естественного освещения, а в Европе кухни без окон — не редкость», — приводит примеры М.Атаянц.
Вынужденная реакция
По мнению М.Атаянца, квартирография петербургских новостроек будет постепенно меняться к лучшему — в сторону гибкости, разнообразия и применения подходящих зарубежных практик.
«Покупатель начинает присматриваться, что же собственно он покупает. Рынок насытился, и у людей появился выбор. Девелопер вынужден реагировать. В результате, приемы, которые применялись до сих пор в бизнес-классе или элитном жилье, постепенно начинают «спускаться» и появляются в эконом-классе», — пояснил он. Пример — естественное освещение в ванных комнатах. «Это европейский опыт, который в дорогой российской недвижимости «прижился» давно, а сейчас проникает и в эконом-класс», — отметил архитектор.
Конкретизируйте запрос
Всеволод Глазунов, директор по маркетингу компании LEGENDA:
«Мы ориентируемся на индивидуальный подход. В нашем портфеле — 250 различных вариантов планировок, от 37 до 75 вариантов планировочных решений в каждом объекте. Все это — для того, чтобы научить людей изменить свой подход к подбору жилья и начать действительно выбирать «под себя».
Зачастую нам приходится переформатировать запрос пришедшего к нам клиента с «хочу трехкомнатную квартиру» на «мне хотелось бы, чтобы в квартире комфортно ужились мы с женой, наш взрослый сын со своим нестандартным хобби и свекровь-пенсионерка, разводящая комнатные цветы». После того, как мы конкретизируем запрос с точки зрения особенностей и потребностей конкретной семьи, и предлагаем несколько вариантов решения, наши покупатели к другим застройщикам уже не уходят».
