По статистике Росреестра за 2016 год, по количеству зарегистрированных договоров долевого участия (ДДУ) Санкт-Петербург опередил Москву на 17,7% (57,5 тыс. против 48,9 тыс. штук соответственно). Несмотря на достигнутый в январе-мае 2017 года столицей небольшой перевес (25,8 тыс. против 20,7 тыс. шт. ДДУ), Петербург продолжает оставаться центром притяжения покупателей жилья из российских регионов, и по итогам 2017 года имеет шансы повторно получить лидерство над столицей.
В начале 2017 года ситуация с ценами на первичном и вторичном рынке недвижимости Санкт-Петербурга принципиально изменилась: впервые новостройки обогнали вторичное жилье по уровню цен. Отметим, что такая ситуация была типична для Москвы, в то время как в Северной столице первичное жилье традиционно стоило дешевле вторичного.
Распределение объема покупательского спроса между «первичкой» и «вторичкой» в прошлом году достигло паритета: 50 на 50, в то время как еще 10 лет назад на долю первичного жилья приходилось только 10-20% объема продаж жилья в Петербурге.
По оценкам экспертов, главную роль в переменах сыграли иногородние покупатели (включая москвичей), которые сейчас обеспечивают на петербургском первичном рынке 30% сделок.
Фаворит Русского Севера
«В эконом-классе в отдельных объектах доля иногородних покупателей может достигать 40-50%, а в сделках с элитной недвижимостью — 10-20%», — говорит Екатерина Немченко, директор департамента элитной жилой недвижимости Knight Frank St Petersburg.
В компании «ЦДС» около трети клиентов — покупатели из регионов. В среднем, доля сделок с иногородними покупателями на первичном рынке Петербурга и ближайших пригородов в 2016 году, по оценкам экспертов рынка, составляла 20-30%. На вторичном рынке жилья она была чуть ниже: 15-20%.
Петербург — однозначный центр притяжения жителей Мурманска, Архангельска, Петрозаводска и других городов Северо-Запада. «В СЗФО, как отмечают социологи, молодежь ставит Петербург на первое место в списке приоритетных мест для переезда. На втором месте — отъезд за границу, а Москва — только на третьем. Кстати, еще один регион, в котором Петербург популярнее Москвы — Дальний Восток», — комментирует Марина Мартыненко, руководитель службы маркетинга строительной компании «Норманн».
Значительный интерес наблюдается и у покупателей из нефтегазовых регионов (ХМАО). Последних привлекает не столько более низкая, чем в Москве, цена жилья, сколько европейская городская среда и географическая близость к Европе, дающая возможность доехать до стран шенгенской зоны за 2 часа.
Директор по развитию компании Л1 Надежда Калашникова отмечает сезонность спроса иногородних покупателей: так, в летний период происходит зачисление студентов в вузы, и тогда родители приобретают жилье поступившим детям; кроме того, в период белых ночей возрастает турпоток, и некоторые туристы принимают решение купить жилье в полюбившемся им городе. Также некоторый всплеск спроса со стороны иногородних, по оценке Л1, наблюдается перед новогодними праздниками.
Покупки без примерок
«Предпочтения иногородних покупателей традиционны и мало отличаются от предпочтений на рынке в целом, — говорит директор департамента недвижимости ГК «ЦДС» Сергей Терентьев. — Из-за размеров нашего города зачастую главным приоритетом становится хорошая транспортная доступность, близость дома к метро. Однокомнатные и двухкомнатные квартиры на 90% покрывают потребности тех, кто переезжает жить в Санкт-Петербург или покупает квартиры детям — студентам».
«Можно сказать, что иногородние покупатели приобретают чуть большие квартиры, чем петербуржцы, но все равно берут студии», — говорит Марина Мартыненко. По ее данным, 47% иногородних покупателей выбирают студии, 36% — «однушки», и оставшиеся 17% — двух— и трехкомнатные квартиры.
Что касается локации жилья, то, по словам Алексея Гусева, коммерческого директора «Главстрой-СПб», для региональных покупателей большое значение имеют советы друзей и родственников, которые ранее купили квартиры в петербургских новостройках: чаще всего они делают выбор в пользу проектов, где уже приобрели жилье их земляки.
При дистанционных покупках и в отсутствие непредвзятых советов друзей и знакомых иногородние покупатели априори плохо понимают специфику районов. Удаленный (по интернету) выбор квартиры, а также фото вида из окна (сделанными продавцами и отправленными по почте), не отражают таких насущных проблем, как например запах от свалки в Приморском районе или транспортный коллапс (применительно к Девяткино) на въезд и выезд в микрорайон.
Покупатели элитной недвижимости, конечно, делают меньше ошибок в выборе локации — тем более, что многие из них подолгу живут в Петербурге. «Большинство тех, кто приобретает элитную недвижимость в Петербурге, так или иначе, связаны с нашим городом, и провести четкую грань — в том числе, отделить московских покупателей от петербуржцев — очень сложно. Это могут быть бывшие петербуржцы, которые давно живут и работают в Москве, или это иногородние, которые много времени проводят или планируют проводить в нашем городе. Переезд структур «Газпрома» также оказывает влияние на эту статистику», — добавляет Екатерина Немченко. В структуре «иногородних» высока доля людей, переехавших в Петербург достаточно давно, и по сути, уже ставших петербуржцами, согласен Алексей Гусев.
Реверансы иногородним
Некоторые застройщики предоставляют преференции иногородним покупателям, учитывая тот факт, что те несут дополнительные, в сравнении с петербуржцами, затраты.
Так, в рамках акции «Переезжай в Питер» компании «Ленстройтрест», иногородний покупатель может получить скидку в размере затраченных на трехдневную поездку в Петербург средств. Компания «Норманн» предоставляет скидку в 1% для иногородних покупателей, ЮИТ — от 1 до 3%, в зависимости от объекта; ЛСР — скидку в 50 тыс. рублей, Лидер Групп уступает 100 тыс. рублей. По оценкам специалистов опрошенных РБК строительных компаний, 50-60% иногородних покупателей приобретает квартиры в ипотеку.
Что не скажут в банке
Ипотека на объекты Питера как на первичном, так и на вторичном рынке, также доступна иногородним клиентам. Однако, при совершении ипотечной сделки с участием иногородних покупателей возникают нюансы, о которых лучше знать заранее.
«Все зависит от того, что вкладывать в понятие «иногородний», — поясняет Светлана Алиева, директор кредитного департамента «Русского Фонда недвижимости». — Допустим, клиент родился в Мурманске. В первом случае он переехал в Петербург — город, в котором он работает, арендует жилье, а регистрация у него так и осталась в Мурманске. Соответственно ему хочется купить жилье, чтобы не платить за аренду. Во втором случае клиент живет и работает в Мурманске и собирается переехать в Петербург и купить квартиру, уволиться со старой работы и найти новую в Петербурге. В третьем случае клиент не собирается переезжать в Петербург, а остается в Мурманске, на том же месте работы — квартиру он приобретает в каких-то иных целях (детям-студентам, например)».
В первом случае большая часть банков будут рассматривать заемщика как обычного клиента. В некоторых банках сейчас вообще не требуют регистрации по месту жительства и пребывания (то есть можно взять кредит без какой-либо регистрации, даже временной) — главное, чтобы клиент соответствовал другим требованиям банка. В подавляющем же большинстве банков требуется постоянная регистрация на территории РФ в любом из регионов — чтобы в паспорте был подтверждающий штамп. В этом случае клиент считается «местным».
Сложнее складывается ситуация для тех, кто собирается переехать и сменить место работы. «Зачастую в таких случаях мы рекомендуем клиентам не сообщать об этом банку при подаче заявки на кредит, так как это обстоятельство существенно влияет на возможность одобрения такого кредита, — говорит Светлана Алиева. — Это связано с риском: с точки зрения банка, клиент может не найти работу в Петербурге и тогда не сможет должным образом исполнять обязательства по кредиту. Чтобы заявку клиента одобрили, придется доказывать, что этот риск минимален или отсутствует (допустим, человек переходит из одного филиала компании работодателя в другой)».
Неприемлемые цели
Наконец, третий вариант: покупатель не собирается переезжать в Петербург, а приобретает объект недвижимости в иных целях. Какие же цели приемлемы для банка? В лучшем случае объект приобретается для родственников: ребенок будет поступать в институт, родители вышли на пенсию и хотят переехать в культурную столицу, и т.п. Или же клиент часто бывает в Петербурге, ему надоело платить за отели, и он посчитал более выгодным вариантом покупку квартиры. Однако не нужно указывать, что квартира приобретается для сдачи в аренду или иных коммерческих целей, это может негативно повлиять на получение одобрения по кредиту, рекомендуют эксперты.
К тому же, сейчас факт сдачи квартиры в аренду налоговые органы рассматривают как предпринимательскую деятельность, вне зависимости от наличия или отсутствия статуса индивидуального предпринимателя. Это влияет на налогообложение при дальнейшей продаже недвижимости: владелец лишается всех льгот, как в части безналогового срока владения, так и в части уменьшения суммы полученных от продажи квартиры доходов на сумму произведенных им расходов, связанных с приобретением данной недвижимости, либо на налоговый вычет. Такие минусы способны свести на нет выгоды от дальнейшей продажи «инвестиционной» квартиры, вплоть до ухода в чистый убыток.
Возвращаясь к отношениям региональных покупателей с банками, нужно отметить: несмотря на некоторые сложности, подавляющее большинство начатых сделок доходят до финала. Агентства недвижимости поддерживают отношения с целым рядом банков и могут лавировать между ними, исходя из особенностей ситуации клиента.
