Минимальная площадь находящихся в продаже квартир в строящихся домах снижается на протяжении последних нескольких лет. «Это связано со снижением доходов населения, - поясняет руководитель аналитического центра «Главстрой-СПб» Петр Буслов. - Поэтому девелоперы стали предлагать наиболее ликвидный продукт и уменьшать стоимость покупки».
«Еще лет пять назад предложение квартир-студий площадью менее 22 кв. м было уникальным, а сегодня никого не удивляют студии 16,5 кв. м», - иллюстрирует начальник отдела маркетинговых исследований ГК «Пионер», Санкт-Петербург Светлана Лежнева.
По данным руководителя службы маркетинга строительной компании «Норманн» Марины Мартыненко, за последние три года средняя площадь продаваемых в Петербурге квартир снизилась с 46 до 41 кв. м, то есть более чем на 10%. «Пока девелоперы оценивают возможности покупателей более оптимистично, чем сами покупатели: площадь предложения в среднем на два квадратных метра больше площади спроса», - уверяет Марина Мартыненко.
С тем, что пространство для «маневра» все еще есть согласен и член совета директоров ГК «Ленстройтрест» Дмитрий Карпушин. «Достаточно посмотреть на европейские квартиры и все станет ясно», - отмечает он.
Впрочем, по мнению Петра Буслова, рынок уже практически достиг минимума и снижения площадей квартир больше не будет. «Можно говорить, что, условно, 17-метровые студии - та граница, ниже которой площадь отдельного жилья вряд ли опустится, - соглашается Марина Мартыненко. - К «капсульному» формату жилья, распространенному в Японии, наши люди не готовы. Это вопрос менталитета».
Более того, сокращение общей площади квартиры с целью снижения стоимости покупки – это временный тренд, уверена Светлана Лежнева. «Кризис закончится, многие покупатели смогут позволить себе более комфортные условия жизни и сформируют запрос на увеличение площадей квартир. Малогабаритное жилье, особенно в спорных, удаленных от центра города или метро локациях, значительно потеряет в ликвидности», - полагает г-жа Лежнева.
«В наших объектах комфорт-класса спрос на студии уже стал снижаться, так как в сознании покупателей они превращаются в атрибут «заКАДья», - дополнет директор по развитию строительной компании Л1 Надежда Калашникова.
Площадь и комфорт
Пока же лучшие времена не настали, перед застройщиками стоит задача поиска оптимального соотношения между площадью продаваемых квартир и уровнем комфорта, который способна обеспечить подобная покупка. «Сегодня основными параметрами становятся максимальная функциональность и комфорт», - формулирует Петр Буслов.
«Конкуренция между застройщиками и объектами из ценовой переходит качественную, - подтверждает директор департамента недвижимости ГК «ЦДС» Сергей Терентьев. - Задача застройщика – даже на компактной площади уместить все необходимое и не просто уместить, а сделать все зоны эргономичными. Именно полезность продаваемых площадей во многом определяет популярность того или иного планировочного решения».
Марина Мартыненко называет оптимальными размерами квартиры в эконом-классе 20-26 кв. м для студии, 30-35 метров для «однушки» и 45-50 метров – для «двушки». Петр Буслов оперирует более «щедрыми» цифрами, объединяя при этом ориентиры для жилья класса «эконом» и «комфорт». Так, оптимальная площадь однокомнатной квартиры, по его мнению, – 36-42 кв. м, двухкомнатной – 54-62 кв. м, трехкомнатной – 68-82 кв. м. «Для того чтобы квартира была востребована и соответствовала требованиям комфортной жизни, площадь кухни должна быть не меньше 8―8,5 кв. м, а предпочтительнее ― 10―12 кв. м, высота потолков – не менее 2,6 метров», - добавляет Петр Буслов.
«Для каждого конкретного покупателя существует свое представление об оптимальном соотношении площади и комфорта. Для одних важна большая площадь с вспомогательными площадями: гардеробными, террасами, просторными прихожими. Другие предпочитают компактное жилье без излишеств, не требующее значительных затрат на коммунальные услуги и сил на уборку», - полагает Надежда Калашникова.
«Вряд ли логично высчитывать зависимости комфорта проживания в квартире от ее площади», - соглашается Дмитрий Карпушин. Комфортабельность жилья зависит не от усредненных показателей площади на человека, а от соответствия квартиры предпочтениям и запросам хозяев – то есть от «функционала», говорит он. «Так, семье с папой-музыкантом, мамой-домохозяйкой и троими разновозрастными детьми вряд ли будет комфортно в 100-метровой студии – хотя теоретически жилой площади каждому более чем достаточно. Если к хозяевам дома часто заглядывают на чашку чая друзья – для них удобнее будет кухня, совмещенная с гостиной. А если несколько членов семьи работают, да еще и с разным графиком – им понадобится несколько отдельных помещений для сна и отдыха и (желательно) на удалении от зоны для приема гостей», - поясняет свою мысль Дмитрий Карпушин.
«Евро» и классика
Ключевой развилкой с точки зрения подходу к функциональности жилья является выбор базового подхода к планировке квартиры. И этот подход эволюционирует.
Традиционное российское представление о квартире строится на четком делении помещений - холл (коридор), из которого двери ведут на изолированную кухню и в жилые комнаты, напоминает Светлана Лежнева. «В Европе же в основе планировки квартиры лежит понятие зонирования, - продолжает она. - При зонировании выделяются функциональные зоны – гостевая, спальная, детская и т.п. Каждая зона должна быть так или иначе изолирована. Особое внимание уделяется гостевой зоне, которая понимается не только как гостиная, а как единое пространство гостиной и кухни. Поэтому в европейских планировках зачастую кухня в отдельное помещение с дверью не выделяется, а занимает часть общего пространства кухни-столовой-гостиной, оформляясь частичными перегородками или мебелью».
Собственно, речь идет о так называемых европланировках, которые появились на петербургском рынке уже довольно давно. «Как показывают опросы потенциальных покупателей жилья, однозначно плохого или хорошего отношения к ним нет. Сохраняется большое количество желающих приобрести традиционную квартиру с изолированными комнатами и кухней», - говорит Светлана Лежнева.
Поэтому застройщики предпочитают балансировать между классическими для российского рынка и европланировками. «Мы при проектировании новых жилых домов закладываем возможность создания квартир сходной планировки как с изолированными кухней и гостиной, так и с проемом между ними», - подтверждает Светлана Лежнева.
Впрочем, по прогнозам «Главстрой-СПб», в ближайшие годы доля евроквартир увеличится на 20%, а через десять лет – будет преобладать на рынке.
Время «гибких» планировок не пришло
В Европе, между тем, продвинулись в деле эффективного планирования жилого пространства; застройщики готовы предлагать покупателями так называемые «гибкие» планировки, способные менять конфигурацию квартиры и расположение функциональных зон в зависимости от потребностей хозяев за счет особых технологических решений. Впрочем, петербургские девелоперы в приживаемость подобных вариантов в России пока не очень верят.
«Гибкие планировки совершенно не соотносятся с жесткими требованиями работы по 214-му закону, который предусматривает реализацию квартир только в строгом соответствии с планировочными решениями, прошедшими и проштампованными экспертизой. Любое отклонение от утвержденной экспертизой планировки чревато отказом регистрации договора в Росреестре. О какой гибкости может идти речь?» - категорична Надежда Калашникова.
Дмитрий Карпушин придерживается более мягкой позиции и полагает, что внедрение гибких планировок возможно; вопрос лишь в степени гибкости. «Например, несложно реализовать раздвижные перегородки между кухней и гостиной, и мы это практикуем в проекте «Янила Кантри», - поясняет Дмитрий Карпушин. - Однако совсем уж «чистое поле» - квартира без несущих стен, где покупатель сам может задать планировку в соответствии со своими потребностями, – это уже довольно специфическое предложение. Культура «квартировладения» и «квартиропользования» у нас только начала меняться, поэтому потребитель не всегда до конца понимает, что же ему нужно». Соответственно, по мнению Дмитрия Карпушина, в ближайшее время квартиры со свободными планировками в массовом сегменте широкой популярности не приобретут. «Если такие решения и появятся, вряд ли они будут иметь массовый, значимый для рынка жилья характер», - соглашается Светлана Лежнева.
Комфортные «фишки»
Основное поле экспериментов для петербургских девелоперов – не столько дальнейший пересмотр базового подхода к планировкам и степени их «гибкости», а особые опции, призванные обеспечить комфорт при сокращении метража квартиры. Подобные опции призваны более эффективно использовать жилую площадь.
«Для оптимизации использования полезной площади квартиры мы включаем в состав своих проектов индивидуальные кладовые, - приводит пример Светлана Лежнева. - Помещения площадью до 15 кв. м расположены в корпусах жилого комплекса и могут использоваться для хранения крупногабаритных сезонных вещей, спортинвентаря, дачных принадлежностей, автомобильных шин и пр. Покупка дополнительного функционального места позволяет расширить жилое пространство квартир, использовать его более рационально».
«Стоимость квадратного метра кладовки намного ниже, чем квартиры, и при оптимизации метража это хороший выход», - дополняет Надежда Калашникова, замечая при этом, что варианты оптимизации могут быть разными.
«В эконом- и комфорт-классе, например, балкон/лоджию лучше располагать при кухне – ее можно использовать для хранения части продуктов и домашних заготовок: довольно удобно, все под рукой», - рассказывает Надежда Калашникова.
По словам Марина Мартыненко, «Норманн» рассматривает различные новации, связанные в том числе и с балконами, но пока вводит их аккуратно. «В частности, мы узнали, что на одном объекте жильцы сделали из балкона отдельную комнату и провели опрос, имеет ли смысл в будущих проектах закладывать очень больший балкон как еще одно жилое пространство. Такие проекты распространены, например, в Финляндии, - рассказывает Марина Мартыненко. – Пока подобное предложение не вызвало интереса, и мы в ЖК «Яркий» увеличили балконы, но не кардинально».
