Рыночный расклад , Санкт-Петербург и область ,  
0 

Петербуржцы не готовы к «капсульному» жилью

Реклама:
Фото: Александр Тарасенков
Фото: Александр Тарасенков
Снижение доходов потенциальных покупателей недвижимости стимулирует застройщиков снижать площадь продаваемых квартир для уменьшения бюджета покупки. Однако минимальная площадь жилья вряд ли опустится ниже 16-17 кв. м.

Минимальная площадь находящихся в продаже квартир в строящихся домах снижается на протяжении последних нескольких лет. «Это связано со снижением доходов населения, - поясняет руководитель аналитического центра «Главстрой-СПб» Петр Буслов. - Поэтому девелоперы стали предлагать наиболее ликвидный продукт и уменьшать стоимость покупки».

«Еще лет пять назад предложение квартир-студий площадью менее 22 кв. м было уникальным, а сегодня никого не удивляют студии 16,5 кв. м», - иллюстрирует начальник отдела маркетинговых исследований ГК «Пионер», Санкт-Петербург Светлана Лежнева.

Начальник отдела маркетинговых исследований ГК «Пионер», Санкт-Петербург Светлана Лежнева
Начальник отдела маркетинговых исследований ГК «Пионер», Санкт-Петербург Светлана Лежнева

По данным руководителя службы маркетинга строительной компании «Норманн» Марины Мартыненко, за последние три года средняя площадь продаваемых в Петербурге квартир снизилась с 46 до 41 кв. м, то есть более чем на 10%. «Пока девелоперы оценивают возможности покупателей более оптимистично, чем сами покупатели: площадь предложения в среднем на два квадратных метра больше площади спроса», - уверяет Марина Мартыненко.

С тем, что пространство для «маневра» все еще есть согласен и член совета директоров ГК «Ленстройтрест» Дмитрий Карпушин. «Достаточно посмотреть на европейские квартиры и все станет ясно», - отмечает он.

Член совета директоров ГК «Ленстройтрест» Дмитрий Карпушин
Член совета директоров ГК «Ленстройтрест» Дмитрий Карпушин

Впрочем, по мнению Петра Буслова, рынок уже практически достиг минимума и снижения площадей квартир больше не будет. «Можно говорить, что, условно, 17-метровые студии - та граница, ниже которой площадь отдельного жилья вряд ли опустится, - соглашается Марина Мартыненко. - К «капсульному» формату жилья, распространенному в Японии, наши люди не готовы. Это вопрос менталитета».

Руководитель службы маркетинга строительной компании «Норманн» Марина Мартыненко
Руководитель службы маркетинга строительной компании «Норманн» Марина Мартыненко

Более того, сокращение общей площади квартиры с целью снижения стоимости покупки – это временный тренд, уверена Светлана Лежнева. «Кризис закончится, многие покупатели смогут позволить себе более комфортные условия жизни и сформируют запрос на увеличение площадей квартир. Малогабаритное жилье, особенно в спорных, удаленных от центра города или метро локациях, значительно потеряет в ликвидности», - полагает г-жа Лежнева.

«В наших объектах комфорт-класса спрос на студии уже стал снижаться, так как в сознании покупателей они превращаются в атрибут «заКАДья», - дополнет директор по развитию строительной компании Л1 Надежда Калашникова.

Площадь и комфорт

Пока же лучшие времена не настали, перед застройщиками стоит задача поиска оптимального соотношения между площадью продаваемых квартир и уровнем комфорта, который способна обеспечить подобная покупка. «Сегодня основными параметрами становятся максимальная функциональность и комфорт», - формулирует Петр Буслов.

Руководитель аналитического центра «Главстрой-СПб» Петр Буслов
Руководитель аналитического центра «Главстрой-СПб» Петр Буслов

«Конкуренция между застройщиками и объектами из ценовой переходит качественную, - подтверждает директор департамента недвижимости ГК «ЦДС» Сергей Терентьев. - Задача застройщика – даже на компактной площади уместить все необходимое и не просто уместить, а сделать все зоны эргономичными. Именно полезность продаваемых площадей во многом определяет популярность того или иного планировочного решения».

Директор департамента недвижимости ГК «ЦДС» Сергей Терентьев
Директор департамента недвижимости ГК «ЦДС» Сергей Терентьев

Марина Мартыненко называет оптимальными размерами квартиры в эконом-классе 20-26 кв. м для студии, 30-35 метров для «однушки» и 45-50 метров – для «двушки». Петр Буслов оперирует более «щедрыми» цифрами, объединяя при этом ориентиры для жилья класса «эконом» и «комфорт». Так, оптимальная площадь однокомнатной квартиры, по его мнению, – 36-42 кв. м, двухкомнатной – 54-62 кв. м, трехкомнатной – 68-82 кв. м. «Для того чтобы квартира была востребована и соответствовала требованиям комфортной жизни, площадь кухни должна быть не меньше 8―8,5 кв. м, а предпочтительнее ― 10―12 кв. м, высота потолков – не менее 2,6 метров», - добавляет Петр Буслов.

«Для каждого конкретного покупателя существует свое представление об оптимальном соотношении площади и комфорта. Для одних важна большая площадь с вспомогательными площадями: гардеробными, террасами, просторными прихожими. Другие предпочитают компактное жилье без излишеств, не требующее значительных затрат на коммунальные услуги и сил на уборку», - полагает Надежда Калашникова.

Директор по развитию строительной компании Л1 Надежда Калашникова
Директор по развитию строительной компании Л1 Надежда Калашникова

«Вряд ли логично высчитывать зависимости комфорта проживания в квартире от ее площади», - соглашается Дмитрий Карпушин. Комфортабельность жилья зависит не от усредненных показателей площади на человека, а от соответствия квартиры предпочтениям и запросам хозяев – то есть от «функционала», говорит он. «Так, семье с папой-музыкантом, мамой-домохозяйкой и троими разновозрастными детьми вряд ли будет комфортно в 100-метровой студии – хотя теоретически жилой площади каждому более чем достаточно. Если к хозяевам дома часто заглядывают на чашку чая друзья – для них удобнее будет кухня, совмещенная с гостиной. А если несколько членов семьи работают, да еще и с разным графиком – им понадобится несколько отдельных помещений для сна и отдыха и (желательно) на удалении от зоны для приема гостей», - поясняет свою мысль Дмитрий Карпушин.

«Евро» и классика

Ключевой развилкой с точки зрения подходу к функциональности жилья является выбор базового подхода к планировке квартиры. И этот подход эволюционирует.

Традиционное российское представление о квартире строится на четком делении помещений - холл (коридор), из которого двери ведут на изолированную кухню и в жилые комнаты, напоминает Светлана Лежнева. «В Европе же в основе планировки квартиры лежит понятие зонирования, - продолжает она. - При зонировании выделяются функциональные зоны – гостевая, спальная, детская и т.п. Каждая зона должна быть так или иначе изолирована. Особое внимание уделяется гостевой зоне, которая понимается не только как гостиная, а как единое пространство гостиной и кухни. Поэтому в европейских планировках зачастую кухня в отдельное помещение с дверью не выделяется, а занимает часть общего пространства кухни-столовой-гостиной, оформляясь частичными перегородками или мебелью».

Собственно, речь идет о так называемых европланировках, которые появились на петербургском рынке уже довольно давно. «Как показывают опросы потенциальных покупателей жилья, однозначно плохого или хорошего отношения к ним нет. Сохраняется большое количество желающих приобрести традиционную квартиру с изолированными комнатами и кухней», - говорит Светлана Лежнева.

Поэтому застройщики предпочитают балансировать между классическими для российского рынка и европланировками. «Мы при проектировании новых жилых домов закладываем возможность создания квартир сходной планировки как с изолированными кухней и гостиной, так и с проемом между ними», - подтверждает Светлана Лежнева.

Впрочем, по прогнозам «Главстрой-СПб», в ближайшие годы доля евроквартир увеличится на 20%, а через десять лет – будет преобладать на рынке.

Время «гибких» планировок не пришло

В Европе, между тем, продвинулись в деле эффективного планирования жилого пространства; застройщики готовы предлагать покупателями так называемые «гибкие» планировки, способные менять конфигурацию квартиры и расположение функциональных зон в зависимости от потребностей хозяев за счет особых технологических решений. Впрочем, петербургские девелоперы в приживаемость подобных вариантов в России пока не очень верят.

«Гибкие планировки совершенно не соотносятся с жесткими требованиями работы по 214-му закону, который предусматривает реализацию квартир только в строгом соответствии с планировочными решениями, прошедшими и проштампованными экспертизой. Любое отклонение от утвержденной экспертизой планировки чревато отказом регистрации договора в Росреестре. О какой гибкости может идти речь?» - категорична Надежда Калашникова.

Дмитрий Карпушин придерживается более мягкой позиции и полагает, что внедрение гибких планировок возможно; вопрос лишь в степени гибкости. «Например, несложно реализовать раздвижные перегородки между кухней и гостиной, и мы это практикуем в проекте «Янила Кантри», - поясняет Дмитрий Карпушин. - Однако совсем уж «чистое поле» - квартира без несущих стен, где покупатель сам может задать планировку в соответствии со своими потребностями, – это уже довольно специфическое предложение. Культура «квартировладения» и «квартиропользования» у нас только начала меняться, поэтому потребитель не всегда до конца понимает, что же ему нужно». Соответственно, по мнению Дмитрия Карпушина, в ближайшее время квартиры со свободными планировками в массовом сегменте широкой популярности не приобретут. «Если такие решения и появятся, вряд ли они будут иметь массовый, значимый для рынка жилья характер», - соглашается Светлана Лежнева.

Комфортные «фишки»

Основное поле экспериментов для петербургских девелоперов – не столько дальнейший пересмотр базового подхода к планировкам и степени их «гибкости», а особые опции, призванные обеспечить комфорт при сокращении метража квартиры. Подобные опции призваны более эффективно использовать жилую площадь.

«Для оптимизации использования полезной площади квартиры мы включаем в состав своих проектов индивидуальные кладовые, - приводит пример Светлана Лежнева. - Помещения площадью до 15 кв. м расположены в корпусах жилого комплекса и могут использоваться для хранения крупногабаритных сезонных вещей, спортинвентаря, дачных принадлежностей, автомобильных шин и пр. Покупка дополнительного функционального места позволяет расширить жилое пространство квартир, использовать его более рационально».

«Стоимость квадратного метра кладовки намного ниже, чем квартиры, и при оптимизации метража это хороший выход», - дополняет Надежда Калашникова, замечая при этом, что варианты оптимизации могут быть разными.

«В эконом- и комфорт-классе, например, балкон/лоджию лучше располагать при кухне – ее можно использовать для хранения части продуктов и домашних заготовок: довольно удобно, все под рукой», - рассказывает Надежда Калашникова.

По словам Марина Мартыненко, «Норманн» рассматривает различные новации, связанные в том числе и с балконами, но пока вводит их аккуратно. «В частности, мы узнали, что на одном объекте жильцы сделали из балкона отдельную комнату и провели опрос, имеет ли смысл в будущих проектах закладывать очень больший балкон как еще одно жилое пространство. Такие проекты распространены, например, в Финляндии, - рассказывает Марина Мартыненко. – Пока подобное предложение не вызвало интереса, и мы в ЖК «Яркий» увеличили балконы, но не кардинально».

Инновации Неровная передовая
Содержание
Закрыть