Исторически север Петербурга считается более престижным и менее доступным. Причины самые разнообразные; среди них – большая площадь лесопарковых зон, отсутствие поблизости большого количества «грязных» производств (что было особенно актуально в позднесоветский период), удобный выезд к местам загородного отдыха и более развитая транспортная инфраструктура в целом, включая метро. Впрочем, исчерпание резерва доступных для застройки земель на северных границах мегаполиса будет все больше смещать фокус нового строительства на южные рубежи.
Север держит марку
«Восприятие северных районов как более престижных по сравнению с южными сохраняется до сих пор, - констатирует Светлана Лежнева, начальник отдела маркетинговых исследований ГК «Пионер», Санкт-Петербург. - Возможно, такая ситуация складывалась параллельно с развитием сети метрополитена, которая относительно недавно появилась в Купчино и так и не добралась до Красносельского района».
«Северные районы более обеспечены инфраструктурными объектами по сравнению с югом, - подтверждает директор по развитию строительной компании Л1 Надежда Калашникова. - Связано это, в первую очередь, с тем, что север обладает лучшей транспортной доступностью. И даже сейчас, когда новостройки все дальше удаляются от имеющихся станций метро, как это происходит в Приморском и Выборгском районах, все равно добраться отсюда в центр намного проще, чем из Красного Села или с Юго-Запада».
Более развитую инфраструктуру севера, в первую очередь, транспортную отмечает также директор департамента недвижимости ГК «ЦДС» Сергей Терентьев. При этом сами проекты как на севере, так и юге города мало чем отличаются друг от друга, уверяет он: «Большинство параметров, включая социальную и бытовую инфраструктуру сопоставимы».
Похожую мысль высказывает и Светлана Лежнева. «Комплексное освоение территорий с целью создания новых жилых массивов в Петербурге на протяжении всего постсоветского периода характеризуется существенным отставанием развития транспортной и социальной инфраструктуры. В этом отношении существенных различий между севером и югом города нет», - говорит она.
Справка
По данным аналитического центра «Главстрой-СПб», в настоящий момент в южных районах города ведутся продажи в 80 жилых комплексах. К числу активно застраиваемых городских территорий относятся Московский район и земли Пулково, в пригородных локациях - Шушары.
Наиболее активное строительство в северном направлении ведется в Приморском, Выборгском и Калининском районах города, в Ленобласти – в Мурино, Девяткино. Сегодня в этих частях Петербурга в продаже находится почти 1,5 млн кв. м.
Цены разницы не видят
Что интересно, восприятие северных районов как более привлекательных не обеспечивает особого ценового преимущества, если брать «среднюю температуру по больнице» в сегменте строящегося жилья. Во многом это связано со спецификой предложения. «В северных районах преобладают многоэтажные дома эконом-класса. На юге представлены как проекты эконом-класса, так и категории комфорт и бизнес», - поясняет Петр Буслов, руководитель аналитического центра «Главстрой-СПб».
По его данным, цены на жилье в южном направлении в среднем даже несколько выше. Так, средняя цена на новостройки масс-маркет в южных районах города составляет около 80 тыс. рублей за кв. м. В северном направлении средняя стоимость «квадрата», по данным «Главстроя-СПб» сегодня составляет 73 тыс. рублей, а наиболее доступное предложение сконцентрировано в пригородных локациях. Впрочем, в Приморском районе средняя цена немного выше – около 85 – 95 тыс. руб. за кв. м в проектах эконом-класса, и 120 – 130 тыс. руб. за метр в проектах класса «комфорт».
«Принципиальных различий в портретах покупателей южных и серверных районов нет», - утверждает при этом Петр Буслов.
«При выборе жилья покупатели предпочитают объекты, расположенные недалеко от их текущего места проживания. Смена локации обычно вызвана какими-либо жизненными обстоятельствами. Мало кто из покупателей, живя на севере, приобретает квартиру на юге просто потому, что ему очень понравился проект», - комментирует Сергей Терентьев.
«У всех районов города есть приверженцы как на локальном уровне (те, кто ищет новое жилье сосем рядом с домом, в соседних кварталах), так и на районном (не желающие переезжать в другой административный район из-за школ, поликлиник и т.п.). Известно, что среди покупателей квартир в строящихся жилых комплексах всегда есть довольно ощутимый поток клиентов, проживающих в соседних микрорайонах», - подтверждает Светлана Лежнева. По ее наблюдениям, иногородние покупатели, как правило, меньше погружены в существующие в городе предпочтения и ищут жилье ближе к станциям метро.
Популярность же конкретного жилого комплекса зависит не столько от локации, сколько от продуманности проекта и элементов, придающих ему дополнительную ценность в глазах покупателя, продолжает Сергей Терентьев. Например, это могут быть продуманные планировочные решений, большое количество социальных объектов, парковочных мест и т. д.
По обе стороны залива
По мнению Петра Буслова, одна из наиболее перспективных зон нового строительства расположена в северной части Приморского района. «Эту часть города отличают новый жилой фонд, развитая инфраструктура и большое количество зеленых зон, - поясняет Петр Буслов. - Существенно повысит интерес к этой территории завершение строительства двух станций метро («Улица Беговая» и «Яхтенная»), создание трассы М-49, которая должна связать западную часть Приморского района и Приморское шоссе, а также кольцевого наземное метро, проект которого сейчас разрабатывается».
Надежда Калашникова, в свою очередь, замечает, что юг имеет больше территориальных ресурсов для жилой застройки: «Ресурс севера постепенно заканчивается: новостройки вплотную приблизились к границам города в Выборгском районе, в Приморском участки еще есть, но они находятся близко к свалке и очистным сооружениям, что не способствует комфортному проживанию».
«Юг мог бы стать пилотной моделью той полицентрической парадигмы, которая, как мне кажется, и должна лечь в основу дальнейшего развития нашей агломерации», - уверена Надежда Калашникова. По ее мнению, перспективным является Красносельский район, его очевидные преимущества – близость залива и обилие зелени. Однако отставание развития транспортной инфраструктуры юга от северных районов будет сохраняться. «Главное влияние на развитие локации может оказать появление в непосредственной близости новых станций метрополитена. И если в Приморском районе такие станции активно строятся и планируются к вводу в преддверии Чемпионата мира по футболу, то на юге, особенно в Красносельском районе, придется ждать гораздо дольше», - напоминает Надежда Калашникова.
