Характерная черта новых жилых комплексов в Петербурге – переполненные машинами дворы. Встроенные платные паркинги при этом долго остаются полупустыми. Сейчас наметилась позитивная динамика - застройщики делают паркинги доступнее потребителям. Тем не менее, будущим новоселам стоит заранее рассчитать, останется ли для их автомобиля место в дворе.
Теснота по нормативу
Количество машиномест в петербургских новостройках определяется нормативом: каждые 80 кв. метров жилой площади застройщик должен обеспечить одним машиноместом. Неважно, где оно будет создано - на наземной парковке, в многоуровневом надземном или подземном паркинге. Соответственно, количество мест, приходящееся на семью, зависит от средней площади квартиры в доме. По данным Евгении Литвиновой, руководителя отдела проектного консалтинга КЦ «Петербургская Недвижимость», на первичном рынке в обжитых районах Петербурга складывается следующая ситуация: в классе «масс-маркет» на одну квартиру приходится, в среднем, 0,33 машиноместа, в классе «бизнес» - 0,9 м/места, и в классе «элита» - 1,3 м/места.
Тем временем, количество машиномест должно быть равным количеству квартир, - считает Катерина Соболева, управляющий директор департамента инвестиций в жилую недвижимость Becar Asset Management Group: «Даже если у владельцев одной квартиры может не быть автомобиля, то у владельцев другой их может быть несколько».
Сдавать в аренду или придерживать?
Нормативно предусмотренная теснота усугубляется дороговизной парковочных мест. По сведениям Е.Литвиновой, цена машиноместа в петербургском «масс-маркете» находится в пределах 0,4-1,5 млн рублей, в пригородной зоне Ленобласти она чуть ниже – 0,3-0,6 млн рублей. «Большинство покупателей квартир не готовы приобретать машиноместо, рыночная цена которого варьируется от 500 тыс. до 1 млн. руб. Как правило, при наличии таких свободных средств, покупатели предпочитают приобрести квартиру большего метража, нежели парковочное место», - подчеркнула эксперт.
Если для жителей дома нераспроданные места в паркинге означают «забитый» до отказа двор, то для застройщика эти «пустоты» оборачиваются недополученным доходом. Компании решают проблему двумя путями. Первый – сдача машиномест в аренду. Председатель совета директоров агентства недвижимости АРИН Андрей Тетыш считает, что это наиболее корректный способ решения проблемы в новостройках эконом-класса для девелопера, хотя бы минимально заинтересованного в улучшении жилой среды.
Генеральный директор девелоперской компании «Петрополь» Марк Лернер, напротив, полагает, что сдавать парковочные места в аренду - недальновидно. «Как только компания начинает сдавать места по 4-5 тыс. рублей в месяц, покупать эти места перестают вообще», - пояснил он. В результате, многие застройщики предпочитают придерживать места в паркингах. По наблюдениям М.Лернера, продажа машиномест ценой 700—800 тыс. рублей растягивается, в среднем, на 3-4 года после окончания строительства – «люди терпят до тех пор, пока ситуация не становится совсем невыносимой».
Доходит до поджогов
По ощущениям автовладельцев, ситуация с парковочными местами в жилых комплексах сегмента «масс-маркет» застыла в мертвой точке. «Проблемы начались с Парнаса, где сейчас такая напряженность, что доходит до поджогов, и в том же виде продолжились в Девяткино, Шушарах и других районах новой застройки. Ничего не меняется: как остро не хватало парковочных мест, так и не хватает», - поделился наблюдениями руководитель Региональной общественной организации автомобилистов «СПБ.АВТО» Святослав Данилов.
Эксперты рынка недвижимости смотрят на проблему более оптимистично - по крайней мере, растет число купленных мест на платных паркингах. «Уже сейчас ситуация не такая, как 3-5 лет назад, - считает М.Лернер. – Люди начинают понимать, что иметь собственное место для машины - удобно и правильно. Спустя еще 3-5 лет, можно будет говорить о переломе». Перелом, по его словам, произойдет в двух направлениях. Первое – уже упомянутая перемена в менталитете покупателей. Второе – смена психологии застройщика. Как пояснил М.Лернер, нынешняя цена машиноместа рассчитывается по себестоимости, которая, в свою очередь, определяется, исходя из стоимости «потерянных» из-за паркинга квадратных метров.
«Многие застройщики уже понимают, что, если от нормативных требований в отношении машиномест невозможно уйти, то инвестиции в создание паркингов нужно оценивать, как неизбежные потери, аналогично затратам на лифты, лестничные марши, места общего пользования», - сказал он.
Как жгли машины
В 2016 году СМИ Петербурга сообщали об иномарках, сгоревших на парковке у жилого комплекса в районе Парнаса. Местные жители, обсуждая новость в группе «Парнас Онлайн» ВКонтакте, отметили, что это не первый случай за неделю. Один из участников обсуждения привел слова очевидца, который около трех часов ночи заметил двух поджигателей.
В 2013 году два автомобиля сгорели на улице Дудина, причем один из них стоял на тротуаре, а второй – на газоне.
Машиноместа оптом и в розницу
Смена финансовой стратегии застройщиков в отношении паркингов должна означать снижение цены до 500 тыс. рублей за место и дешевле. М. Лернер считает, что такие изменения будут, в конечном счете, вдвойне выгодны девелоперу: во-первых, он быстрее получит деньги за паркинг, во-вторых – улучшит свою репутацию. К.Соболева подтвердила, что в последнее время в домах эконом-класса застройщики стали снижать цены на паркинги, чтобы распродать машиноместа.
Еще один повод для сдержанного оптимизма назвала Елена Шигапова, заместитель генерального директора IMD Group: «В январе 2017 года вступили в силу поправки в Градостроительный кодекс, которые отнесли парковочные места к самостоятельным объектам недвижимости. Еще в прошлом году, чтобы совершить какие-либо сделки с этими местами, жители должны были получить отказы других дольщиков. Теперь парковочные места можно официально сдавать в аренду, использовать в качестве залога, совершать сделки купли-продажи».
Таким образом, надеется эксперт, привлекательность покупки машиноместа в глазах жильцов возрастет.
Дворы – не резиновые, или сколько машин поместится?
Не стоит надеяться только на рыночные механизмы решения проблемы - надо улучшать проектирование дворов и улиц, считает транспортный инженер, эксперт лаборатории OTS Института дизайна и урбанистики ИТМО Дмитрий Баранов. В частности, он предлагает разделить проезды в новых жилых комплексах на две категории. Первая и основная – проезды, аналогичные европейским жилым улицам, предназначенные для выезда из глубины квартала на другие улицы. Вторая - второстепенные проезды, ведущие непосредственно к домам.
Основные проезды нужно проектировать с проезжей частью и тротуарами, как и сейчас, но без тупиков и сложных кривых, повторяющих контуры домов. Второстепенные, по видению эксперта, должны проектироваться как shared space, то есть сплошное пешеходное пространство, на котором только иногда можно ездить машинам. Во внутренних дворах домов должны быть только такие проезды, - уточняет Дмитрий Баранов.
«Чтобы машины не занимали слишком много места, нужно огородить проезды знакомыми всем столбиками и полусферами, оставляя проезд минимальной ширины. Также нужно четко обозначить места для парковки - ни у кого не должно возникать сомнений, правильно ли водитель запарковался, или нарушает общественный порядок, - продолжает он. - Сейчас, к примеру, нигде четко не прописано, что ставить машину на проезде - это нарушение, хотя по факту такая парковка противоречит пожарным и, в большинстве случаев, санитарным нормативам».
Пока же, чтобы не пришлось парковаться за три квартала от дома, будущим жителям новостроек стоит внимательно изучать проектную документацию: как данные о паркингах, так и информацию о площади дворовой территории. С.Данилов пояснил, как рассчитать, останется ли для вашей машины место во дворе: «Смотрим на планируемое число жителей и площадь застройки. Прикидываем, что 70% жильцов будут иметь машины. В среднем, транспортное средство занимает 10 квадратных метров. Остается разделить один показатель на другой и понять, вместятся ли все машины во дворы, или нет».
Элита тоже плачет
Хотя проблема нехватки парковочных мест наиболее остро ощущается на масс-маркете, в сегменте элитной недвижимости тоже есть заметные трудности. Как рассказал А.Тетыш, с одной стороны, сегодня ни один объект не может претендовать на статус элитного, если он не обеспечен как минимум одним парковочным местом на каждую квартиру. Но, с другой стороны, в центре Петербурга нет места для строительства надземных паркингов, а строительство подземных – крайне сложная задача.
«Дороже, чем за 1,5-2 миллиона рублей, место в паркинге никто покупать не будет. А себестоимость места, в случае подземного строительства, составит минимум 5-8 млн рублей», - согласен с этим М. Лернер. По его мнению, можно найти в центре Петербурга участки или здания, пригодные для приспособления под паркинги, но без поддержки властей эта задача не решаема.
