В 2017 году застройщики столкнулись с целым рядом законодательных нововведений. Часть новелл вступила в силу с 1 января, часть заработает в течение года. В том числе, целый пласт изменений затронул сферу долевого строительства. Вице-президент, гендиректор Объединения строителей Санкт-Петербурга Алексей Белоусов рассказал РБК+, как эти изменения отразятся на петербургском строительном рынке и на цене недвижимости.
Барьер для новых строителей
С 1 июля начинает действовать норматив для уставного капитала застройщиков. Считаете ли Вы, что эта новелла повысит надежность застройщиков?
- Надежность застройщика определяется на основании целого ряда критериев. Среди них - показатель экономической устойчивости компании, объем портфеля ее проектов, инвестиционная привлекательность, опыт работы и многие другие. Поэтому для большинства компаний повышение требований к их уставному капиталу серьезно ничего не изменит в плане надежности.
Какая доля компаний, работающих в Петербурге, уже обладает необходимым уставным капиталом?
- До сих пор на строительном рынке существовала практика создания застройщиками нового юридического лица под каждый новый проект. Связано это было, в первую очередь, с тем, что так удобнее работать с финансами, проще оценивать экономическую эффективность того или иного проекта, диверсифицировать риски в период нестабильной экономической ситуации в стране. Поэтому в большинстве строительных компаний, работающих как на территории Петербурга, так и России в целом, не стремились к увеличению уставного капитала своих структурных подразделений, реализующих различные инвестиционные проекты. Но конечно теперь, после вступления в силу поправок в №214-ФЗ, прежнюю стратегию придется изменить и застройщикам будет необходимо все проекты «заводить» под одно головное предприятие. Могу с уверенностью сказать, что такой опыт у петербургских строителей тоже имеется – надеюсь, практика его применения будет успешно продолжена.
А если у компании не хватает средств? Какие еще есть варианты?
- Если у компании нет требуемого объема финансирования, она, например, может заключить договор поручительства по своим обязательствам. Тогда по договору предусматривается солидарная или субсидиарная ответственность поручителя перед дольщиком.
Кто может выступить поручителем?
- Банк, отвечающий ряду требований. В том числе, это наличие лицензии Центробанка, осуществление банковской деятельности не менее пяти лет, наличие уставного капитала в размере не менее 200 млн рублей и собственных средств в размере не менее миллиарда рублей. Если застройщик выбрал такой способ в качестве обеспечения своих обязательств, он обязан проинформировать об этом дольщиков.
По вашей оценке, как требование к капиталу повлияет на петербургский рынок? Много ли компаний уйдет?
- На мой взгляд, это изменение законодательства серьезно на петербургский рынок не повлияет. Что касается организаций малого бизнеса, которые строят в год один-два объекта и для которых такой вид деятельности не является профильным, то у них появится повод пересмотреть приоритеты и все-таки сконцентрировать силы на каком-то одном виде деятельности. К тому же, компании малого бизнеса часто уходят «из стройки» - по самым разным причинам, и вне зависимости от ужесточения требований к уставному капиталу.
У новых компаний есть шанс войти на рынок?
- Вот для кого эта законодательная новелла действительно может создать дополнительные сложности и стать еще одним труднопреодолимым барьером входа на рынок, так это – для новых строительных предприятий.
Что нового узнает дольщик?
В июле начнет действовать новый механизм финансирования строительства – через счета эскроу. Готовы ли застройщики им пользоваться, с учетом того обстоятельства, что использование этих счетов – добровольное решение?
- Скорее всего, по целому ряду причин предложенный механизм востребован застройщиками не будет. В первую очередь, потому что деньги до момента окончания строительства будут лежать в банках и приносить двойную прибыль этим банкам – ни на строителей, ни на дольщиков они работать не будут. Дома начнут возводить за счет кредитных средств финансовой организации, в которой открыт эскроу-счет. При этом остается неясным, каковы риски дольщиков при банкротстве этой организации. Также отсутствует понимание того, как будет достраиваться объект в случае банкротства застройщика. Таким образом, данный механизм финансирования является пока сырым, необкатанным и может использоваться только в очень редких случаях.
Насколько петербургские строители готовы ко вступившим в силу требованиям по раскрытию информации?
- Требование по раскрытию информации является одним из важнейших нововведений в законе о долевом строительстве, поскольку может стать основной причиной отказа застройщику в привлечении денег дольщиков. В отношении размещения информации на сайтах застройщикам в целом все понятно и они, думаю, справляются с этой задачей. Но что касается проектной декларации, которую необходимо заполнить в соответствии с новыми требованиям, то тут у компаний возникло много вопросов.
В конце 2016 года Объединение строителей СПб провело ряд совещаний со строителями и представителями Комитета по строительству на предмет того, как должна быть правильно заполнена декларация. Насколько мне известно, сейчас петербургские застройщики уже подают в комитет сведения в надлежащем виде.
В то же время хотелось бы отметить, что большой пласт раскрываемой информации содержит в себе совершенно избыточные для дольщиков сведения. Мало кто из покупателей жилья будет вчитываться в многостраничные документы, нюансы которых с трудом комментируют сами застройщики. Однако петербургские компании готовы выполнять требования закона в полном объеме.
Фонд достройки квадратных метров
Еще одно новшество в законодательстве - компенсационный фонд, который будет собирать взносы строителей…
- На данный момент компенсационный фонд еще не начал свою работу, так как отсутствуют подзаконные акты, регламентирующие его деятельность. Время появления этих документов предсказать пока сложно, мнения экспертов расходятся. Но самое главное, что пользоваться этим механизмом сейчас невозможно и застройщики не имеют возможности регистрировать сделки и привлекать деньги дольщиков, что самым негативным образом отражается на рынке, приводя к его стагнации. Хотелось бы, что органы госвласти быстрее приняли решение по этому вопросу.
А в чем преимущества фонда? На Ваш взгляд, будет ли новая мера более эффективной, чем страхование и банковские гарантии?
- Что касается преимуществ, то фонд саккумулирует в одном месте взносы всех строительных компаний. Это явится дополнительной гарантией того, что в случае банкротства застройщика объекты будут достроены, либо дольщики получат свои деньги обратно в полном объеме. Беспокоит только одно: несколько лет назад эксперты Объединения строителей СПб уже предлагали создать подобный фонд, но выдвигали одно обязательное условие: создан он должен быть с участием государства и являться государственной корпорацией. Тогда, если собранных денег не хватило бы на достройку проблемных объектов, можно было рассчитывать на помощь государства. Именно такой механизм успешно используется уже почти пятнадцать лет «Агентством по страхованию вкладов» (АСВ). Мы рассчитывали, что фонд, имея поддержку государства, мог бы обеспечивать такую же эффективную защиту дольщиков. К сожалению, созданный ныне компенсационный фонд не является госкорпорацией.
Были разговоры о том, что перенос начала работы фонда на весну связан с возможным введением дифференцированной ставки отчислений. Так ли это? Какие критерии, на ваш взгляд, должны учитываться при расчете ставки?
- Было бы неверным утверждать, что цель перенесения работы фонда на весну – решение проблемы дифференцированной ставки отчислений, ведь ставка определена федеральным законом и подзаконным актом изменить ее невозможно. Поэтому считаю преждевременным комментировать вопросы критериев или дифференциации ставок. Хотя очевидно, что риски дольщиков, которые покупают жилье у крупных надежных застройщиков и у созданных два дня назад компаний сильно отличаются.
Ранее вы оценили потенциальный объем средств фонда в 30-40 млрд в год. Как эта сумма соотносится с объемом потенциальных рисков дольщиков?
- В России в среднем за год строится порядка 80 миллионов квадратных метров жилья. Многоквартирных домов из них – около 50 млн квадратных метров, что составляет 60% от общего строительства в стране. Если считать, что средняя стоимость этого жилья примерно 50 тысяч рублей за квадрат, то можно оценить, что на деньги, скопленные на счетах компенсационного фонда, мы можем достроить 800 тысяч квадратных метров. В процентом соотношении – это 1,6% от всего сданного за год в России жилья. На этот уровень риска и рассчитан фонд.
Что дает потенциальным дольщикам единый реестр застройщиков, который будет создан согласно новой редакции закона?
- Прежде чем решиться на покупку квартиры, большинство людей внимательно изучают сайты застройщиков, сданные ими объекты, читают отзывы покупателей, ищут информацию о компаниях и их надежности в социальных сетях. Таким образом, у потенциальных покупателей складывается довольно точное впечатление о застройщике. Сведение застройщиков в единый реестр может помочь лишь самым малоинформированным гражданам понять, что раз компания в этом реестре есть, значит, имеет право строить.
Разрешения выданы – что дальше?
Во многих регионах в конце 2016 года резко возросло количество выданных разрешений на строительство – компании торопились успеть до вступления в силу новых положений закона. В Москве произошел двукратный рост к 2015 году, в Петербурге число выданных разрешений выросло на треть. Означает ли это соответствующий рост ввода жилья в будущем, или часть этих разрешений не будет реализована в срок?
- Действительно, строители торопились запустить новые проекты и продажи, поскольку понимали, что регламентирующих документов на работу компенсационного фонда пока не вышло, а значит, их ожидает период дефицита финансирования со стороны покупателей. Это понятно и разумно. Но на увеличении роста вводимого жилья ситуация конца прошлого года никак не отразится, ведь количество сданных квадратных метров у нас напрямую зависит от покупательской способности. Если она растет, то ввод жилья увеличивается, если падает – объемы вводимого жилья сокращаются.
Подводя итог, каким образом все эти законодательные нововведения скажутся на себестоимости строительства?
- Без сомнения, продажная цена квадратного метра вырастет. Но не только изменение законодательства служат этому причиной. Дело в том, что застройщики давно исчерпали возможности сокращения своей маржинальности. Это связано с постоянным повышением цен на строительные материалы, ростом инфляции, административными барьерами и в целом ростом себестоимости строительства. В итоге рентабельность некоторых проектов становится фактически отрицательной. Поэтому роста цен на жилье в этом году не избежать.
Небольшие компании могут покинуть рынок
Изменения носят закономерный характер и в большей степени коснуться региональных девелоперов, а не столичных. Застройщики обязаны иметь собственный сайт, размещать информацию и пр. (ст. 3.1. Закона № 214-ФЗ). При этом введена ответственность за неисполнение требований 214-ФЗ. За нарушение требований к информации, которую застройщик размещает в Интернете, ему грозит штраф от 200 до 400 тыс. рублей (ст. 14.28 КоАП РФ). Многие компании уже давно успешно выполнили эти требования.
В потенциале мы можем увидеть увеличение стоимости объектов на первичном рынке и уход с рынка некоторых строительных компаний, особенно небольших, или переход последних в сегмент загородного строительства. Крупные компании заняты сокращением расходов, что приводит к стабилизации цен. Одним из критериев "выживания" на рынке только крупных компаний является и требование ч.3 ст. 5 214-ФЗ об оплате объекта только после регистрации в Росреестре. С точки зрения юриста, это способствует защите прав дольщика и сократит риски.
В тоже время законодатель постарался учесть не только интересы дольщика, но и застройщика: теперь дольщик не вправе отказаться от договора, если условия последнего соблюдены (п.1.2 ст. 9 214-ФЗ).
Строительные компании обсуждают увеличение уставного капитала, поставленное в зависимость от площади строительства. С одной стороны, с рынка уйдут компании с минимальным уставным капиталом в 10 000 рублей (ст. 15.3 214-ФЗ). В то же время застройщик не обязан вносить его за свой счет. Законодатель уже предусмотрел возможность оплаты капитала с помощью привлеченных средств или предоставленного договора поручительства. К тому же возникнут сложности с регистрацией нового юридического лица под каждый объект, физически недобросовестный застройщик не сможет обеспечить уплату уставного капитала каждой организации.
Что же касается отчислений в компенсационный фонд, целью создания которого была выплата компенсаций гражданам при банкротстве застройщика, то застройщик отчисляет взносы только в отношении тех домов, по которым первый договор долевого участия зарегистрировали в Росреестре после 1 января 2017 года (п. 4 постановления Правительства от 07.12.2016 г. № 1310 ). Перечисление происходит единовременно до регистрации первого договора долевого участия. На текущие обязательства это не повлияет, но снизит объем строительства нового жилья в последующем.
Налог на имущество за нераспроданные квартиры - новое в практике и в стране в целом. Его ввели только в Петербурге, Москве и Московской области. Ленобласть на сегодня отказалась от введения данного налога. Каникулы в Петербурге также не были предоставлены, что потенциально приведет к дополнительному росту цен и нагрузки на потребителя. Реально оценить рост налоговой нагрузки можно будет только по итогам 2017 г.
