В то время как по итогам 2016 года совокупная выручка частных пансионатов для пожилых региона составит немногим более 1 млрд рублей.
Такие данные приводятся в обзоре рынка частных пансионатов для пожилых людей, подготовленного холдинговой компанией «КИТ Финанс» в рамках «Проекта 60+», направленного на развитие российского рынка ухода и недвижимости для пожилых.
Особенности предложения
В настоящий момент на рынке представлено 102 объекта с суммарным предложением 3100 мест (из которых к качественному предложению можно отнести только 1140 мест). Обеспеченность местами в стационарах для пожилых в Петербурге и Ленобласти оценивается на уровне 500 мест на 100 тыс. лиц старшей возрастной группы (ЛСВГ), что почти в несколько раз ниже уровня, достигнутого в экономически развитых странах (4400 мест на 100 тыс. ЛСВГ в странах ОЭСР по данным на 2009 год).
Представленные на нашем рынке стационары для пожилых можно разделить на два сегмента. Первый – качественное предложение, в котором сочетаются специализированные объекты недвижимости (пансионаты, санатории и др.) и уровень ухода, приближенный или превосходящий государственные стандарты в отношении стационаров для пожилых. Второй сегмент – неформатное предложение, в котором неприспособленная недвижимость представлена преимущественно коттеджами, квартирами и прочими объектами с непрогнозируемым качеством ухода. Соответствие оказываемых в последнем сегменте услуг законодательству является одним из самых острых вопросов рынка.
В 2016 году неформатное предложение выросло в пределах 10% – открытие новых объектов для пожилых во многом компенсировалось закрытием старых. Качественное предложение выросло за год сразу на 35%. Знаковым событием стало появление на рынке объектов нового строительства - специализированных частных пансионатов для пожилых в Комарово и Песочном.
Если на московском рынке неформатное предложение для старшего поколения насыщено областными коттеджами, то в Петербурге наблюдается разнообразие. Помимо тех же коттеджей, большое число мест предоставляется в пансионатах в черте города, в том числе в квартирах жилых домов (более 400 мест). Вместимость квартир обычно составляет 12-24 места, коттеджей - 20-40 мест. Большое число малоликвидных объектов, собственники которых готовы сдавать их в аренду по низким ставкам обеспечивает постоянный рост номерного фонда. Недвижимость в качественном предложении формируют пансионаты, а также санатории и гостиницы, которые, в среднем, рассчитаны на 50 и более мест. Самый большой объект на рынке – 184 места.
Неформатное предложение отличается повышенной долей номеров большой вместимости, включая 5-6 местное размещение. Качественное предложение, наоборот, демонстрирует более высокую долю 1-местных номеров.
Среднюю заполняемость частных пансионатов для пожилых в Петербурге и области в 2016 году эксперты «Проекта 60+» оценивают на уровне 72-75%. Пик спроса приходится на апрель-июль, а также на новогодние праздники. В эти периоды загрузка составляет 90-95%. Пока частные пансионаты рассматриваются как объекты временного, а не долгосрочного размещения, сезонность будет сохраняться.
Цена вопроса
Сама услуга по уходу за пожилыми обычно включает проживание, пятиразовое питание, личную гигиену, прогулки, контроль за состоянием здоровья, занятия и досуговые программы. Медицинское обслуживание является отдельным видом деятельности, который возможен, но не обязателен.
Цены на услуги частных пансионатов для пожилых зависят от трех основных факторов – качества размещения (количество мест в номере, площадь, санузел и пр.), класса ухода (от минимального ухода за самостоятельными людьми до ухода 24/7 за лежачими или дементными клиентами) и продолжительности ухода (снижение цены начинается при размещении более чем на месяц).
В результате декларируемая цена может варьироваться от 6 тыс. рублей в день (180 тыс. рублей в месяц) при одноместном размещении в оборудованном номере с полным уходом в пансионате «премиум-класса» до 700 рублей в день (20 тыс. рублей в месяц) при минимальном уходе в комнате коттеджа, в которой уместилось шесть мест.
Основное предложение в неформатном сегменте находится в диапазоне ниже 2000 рублей в день (60 тыс. рублей в месяц) – в среднем 1400-1800 рублей при размещении в 2-местном номере и от 1200 в 4-местном. Более высокий ценовой сегмент, наоборот, только начинается от 2000 рублей в день; здесь размещение в 2-местном номере предлагается в среднем по цене, превышающей 2500 рублей в день. Динамика цен в нижнем ценовом диапазоне была в этом году отрицательной, тогда как пансионаты более высокого класса или сохранили цены или даже повысили на 5-10%. Нужно отметить, что общие расходы на размещение с учетом стоимости дополнительных услуг почти всегда выше декларируемых цен.
Операторы и проекты
В Петербурге и области частным бизнесом по предоставлению услуг по стационарному уходу за пожилыми людьми занимаются 64 оператора, большая часть которых — коммерческие структуры. Некоммерческие организации составляют 11% от общего числа операторов стационаров по уходы за пожилыми. Частные пансионаты для пожилых остаются фрагментированным рынком – крупнейшие сети включают всего 5-9 объектов, а 70% операторов управляют одним объектом. Рынок контролируется местными компаниями – московские сети не занимают существенной доли, равно как не слишком распространен и франчайзинг.
В результате бизнес в сфере частных пансионатов для пожилых пока остается мелким и средним – выручка среднего оператора составляет 10-12 млн рублей в год. Подавляющее большинство компаний принадлежат физическим лицам. В отличие от Москвы, в Петербурге пока не представлены институциональные инвесторы в операторский бизнес.
Впрочем, ситуация меняется. В 2016 году было заявлено сразу несколько проектов по строительству новых частных пансионатов, в том числе на основе ГЧП. «Мы считаем Петербург и область перспективным регионом для привлечения институциональных инвестиций. Оба субъекта могут сформировать благоприятную рыночную среду для оказания частных услуг по социальному обслуживанию, включая создание объектов недвижимости, операторского бизнеса, правовых основ, взаимоотношения с государственными органами, информационного фона, дополнительных сервисов. Те же пенсионные фонды смогут вкладывать средства как в качественную недвижимость с денежными потоками от долгосрочных договоров аренды, так и в операционные компании, оказывающие услуги в условиях растущего платежеспособного спроса», — говорит Наталья Курачева, заместитель исполнительного директора НПФ «Благосостояние».
Кроме того, возможна передача в концессию частным операторам ряда зданий стационаров под оказание услуг пожилым. В результате должно вырасти предложение качественной недвижимости, которая постепенно будет замещать неформатные варианты размещения. «По нашему опыту и мнению наших консультантов, уходом за пожилыми интересуются девелоперы, занимающиеся арендным бизнесом (офисы, гостиницы), которым нужен альтернативный сегмент. Кроме того, это девелоперы, занимающиеся комплексной жилой застройкой, а также владельцы земельных участков. Можно прогнозировать появление новых крупных проектов уже в ближайшие 2 года», – считает Вадим Бараусов, представляющий «Проект 60+». В то же время продолжится выход на рынок коттеджей, санаториев, баз отдыха и т. п.
Опрос участников рынка показывает, что они ожидают создания крупных сетевых операторов, более активного выхода на рынок медицинских компаний, введения жестких барьеров и контроля деятельности операторов стационаров для пожилых.
