Генеральный директор ЦРП «Петербургская Недвижимость» Олег Пашин отмечает, что объем продаж в 2016 году по прогнозам компании может составить порядка 4 млн. кв.м. При этом в прошлом году было продано меньше – 3,78 млн. кв.м.
По подсчетам компании Knight Frank St. Petersburg, всего за год на первичном рынке жилья было заключено чуть больше 80 тыс. сделок. «Это на 15% выше показателей прошлого года», - утверждает генеральный директор Knight Frank St. Petersburg Николай Пашков.
«2016 год был однозначно лучше, чем 2015-й по спросу на квартиры - как по городским, так по областным объектам», - формулирует общую точку зрения управляющий ООО «КВС. Недвижимость» Анжелика Альшаева. По ее наблюдениям, спрос начал расти еще в I квартале, когда наблюдался ажиотаж, связанный с возможным окончанием программы господдержки ипотеки. «Во втором квартале он немого снизился, но был по-прежнему достаточно высоким, и таким же остался в 3-4 кварталах», - вспоминает Анжелика Альшаева, подчеркивая, что объемы продаж в малоэтажных микрорайонах, которые «КВС» строит в Сертолово и Янино, выросли в два раза по сравнению с прошлым годом, а в целом по объектам компании прирост составил почти на 30%.
Объем реализации ГК «ЦДС» 2016 году также также вырос от 15 до 30% в разные периоды по сравнению с прошлым годом, утверждает генеральный директор ГК «ЦДС» Михаил Медведев, соглашаясь, что положение дел на рынке оказалось лучше, чем ожидали многие эксперты.
Рост продаж компании почти в два раза отмечает, в свою очередь, директор по маркетингу и продажам «ЮИТ Санкт-Петербург» Екатерина Гуртовая. «Безусловно, подобная динамика возможна лишь у немногих, бесспорно надежных и понятных покупателям девелоперов, которые предлагают действительно качественный и интересный продукт», - подчеркивает она.
Откуда продажи?
Олег Пашин перечисляет несколько причин благоприятной ситуации с продажами строящегося жилья: «Во-первых, наличие господдержки ипотеки: сейчас доля ипотечных сделок по рынку составляет порядка 60%, а действующие ставки одни из самых низких за всю историю этого вида кредитования у нас. Во-вторых, в текущем году на рынок вышел ряд интересных проектов, которые ожидаемо вызвали интерес у покупателей. В-третьих, цены на квартиры в целом оставались на стабильном уровне, что также положительно влияет на продажи».
Михаил Медведев также отдельно отмечает увеличение доли сделок, совершенных с помощью заемных средств. «В нашей структуре продаж этот показатель уже превышает 50%, а если прибавить к этому другие субсидии, то доля таких сделок увеличится до 70%», - иллюстрирует он.
«Сыграла роль стабилизация экономической ситуации – падение экономики остановилось, по сути, в третьем квартале, цены на нефть укрепились, несколько снизился уровень инфляции. Определенная стабилизация наметилась и в геополитической ситуации», - дополняет Екатерина Гуртовая.
Что почем?
«В Петербурге цены на первичном рынке жилья не росли в течение всего сложного для экономики периода и остаются, в целом, на уровне показателей трехлетней давности», - комментирует Екатерина Гуртовая. «Себестоимость строительства растет на протяжении последних двух лет, но застройщики пока сдерживают цены, чтобы поддержать спрос. За последний год стоимость квадратного метра в большинстве новостроек росла только по мере увеличения их строительной готовности», - дополняет Михаил Медведев.
«Застройщики, чтобы сохранить цену квартиры в целом, делают меньше метраж. Средняя площадь квартир стала меньше, в квартирографии стало больше однокомнатных квартир и студий, чем в 2014-2015 гг, хотя ситуация различается в зависимости от объекта», - описывает тенденции Анжелика Альшаева и напоминает, что сегодня можно увидеть в предложения квартир-студий площадью 17 кв. м.
«Покупатель нового жилья медленно, но начинает обращать внимание не только на саму квартиру, но и на жилую среду – дом в целом, двор, квартал и его местоположение», - рассуждает в свою очередь директор по продвижению ПО «Ленстройматериалы» Дмитрий Карпушин. «Что приобретает человек, купивший квартиру в тесно застроенном новом квартале? - продолжает он. - К желанным квадратным метрам прилагаются: чудовищная теснота во дворах, шумные магистрали под окнами, отсутствие необходимых торговых точек (аптек, допустим), склоки из-за парковок и ежедневные стояния в пробках по дороге на работу и обратно. Осознание всех прилагающихся «прелестей» приходит не сразу: по данным наших исследований, человек, купивший квартиру в первый-второй раз в жизни, в полной мере понимает качество продукта только через три года проживания».
Что будет?
Практически все опрошенные РБК Петербург девелоперы предсказывают сохранение в следующем году высокого спроса на строящееся жилье, возобновление роста цен и сокращения предложения, в том числе по причине вступления в действие новых поправок в законодательство.
«Объем продаж на первичном рынке Петербурга и пригородной зоны области в следующем году как минимум повторит успех предыдущего. То есть будет продано не менее, чем 4 млн.кв.м строящегося жилья. При условии дальнейшего роста в экономике объем продаж может превысить показатели 2016 года», - прогнозирует Олег Пашин. По его мнению, спрос поддержит в том числе существенный рост числа покупателей из регионов. «Если раньше спрос со стороны таких клиентов носил скорее сезонный характер, то сейчас интерес к петербургскому рынку недвижимости - постоянный. В следующем году доля таких сделок, вероятно, будет расти», - комментирует представитель «Петербургской недвижимости».
На уровне спроса не скажется даже отмена программы господдержки ипотеки в следующем году, уверены участники рынка. «Уровень банковских ставок по ипотеке возвратился, по сути, на докризисный уровень – вслед за понижением ключевой ставки Центробанка. Сейчас ипотечные ставки по программам без господдержки стали вполне приемлемыми для покупателей строящегося жилья. Соответственно, отмена государственного субсидирования не обернется снижением спроса на первичном рынке», - уверена Екатерина Гуртовая.
«В 2017 году можно ожидать возобновления роста цен на строящееся жилье. В большинстве объектов он будет на уровне инфляции, в наиболее востребованных проектах, обладающих уникальными характеристиками – чуть выше», - заглядывает в будущее Михаил Медведев. «В связи с ростом себестоимости и увеличением нагрузки на девелоперов, объем вывода новых проектов будет постепенно снижаться. Что, в свою очередь, в более дальней перспективе приведет к росту средней цены предложения», - поясняет Олег Пашин.
«Очевидно, что нововведения в 214-ФЗ, касающиеся изменения требований по капиталу и страхованию, раскрытию информации компаниями и существенного увеличения объема сведений в проектных декларациях, усиление в целом контроля со стороны государственных органов и т.д., потребуют от застройщиков дополнительных затрат. Остается неопределенность и с правилами работы компенсационного фонда, в который застройщикам потребуется платить один процент от продаж и, видимо, по новым проектам придется платить также и страховым компаниям», - комментирует Екатерина Гуртовая. По ее словам, эти издержки приведут к увеличению себестоимости строительства. «Дополнительным бременем для участников рынка в Петербурге станет и введение налога на непроданные квартиры, - продолжает Екатерина Гуртовая. - Нововведение весьма странное – учитывая, что, казалось бы, в сложных экономических условиях власти должны помогать застройщикам или хотя бы не затруднять еще более их работу». Екатерина Гуртовая соглашается с предположением о том, что предложение на рынке, находившееся в последние два года на весьма высоком уровне, будет уменьшаться.
Дмитрий Карпушин полагает, впрочем, что существенного снижения вывода на рынок новых проектов не будет. «Давайте не предполагать, а ориентироваться на твёрдые цифры: за три квартала 2016 года, по данным Госстройнадзора, в Петербурге было выдано 119 разрешений на строительство жилья (площадью более 3,7 млн кв. метров). Это на 76% больше, чем в прошлом году. Вот и прогноз на ближайшие пару-тройку лет», - резюмирует Дмитрий Карпушин.
