Эксперты компании JLL провели исследование рынка стрит-ритейла около станций метро в спальных районах Петербурга. Они изучили особенности 18 наиболее загруженных станций метрополитена (с пассажиропотоком свыше 1 млн человек в месяц), расположенных вне исторического центра города.
По оценке JLL, в зоне влияния рассмотренных станций расположено около 2,7 тыс. объектов стрит-ритейла, не считая помещений в торговых центрах и павильонах. «Лидером по этому показателю является станция метро “Проспект Просвещения” (300 объектов), которая находится на пересечении двух крупных магистралей в густонаселенном жилом районе на севере города, активно застраивавшемся в последние 30 лет, – говорит Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге. – Минимальное количество – 78 объектов – представлено около станции метро “Приморская”, где значительную часть спроса оттягивают на себя небольшие торговые центры, расположенные рядом с выходом из метро».
«Комендань» vs «Ветераны»
Обеспеченность объектами стрит-ритейла территорий около метро в спальных районах зависит от того, находится ли станция в центре или на окраине жилой застройки. В среднем на 1 млн человек ежемесячного пассажиропотока на станции метро приходится 88 объектов стрит-ритейла, расположенных в ее зоне влияния. Наиболее высокий показатель обеспеченности стрит-ритейлом эксперты JLL зафиксировали в зоне станции «Комендантский проспект» (133 объекта на 1 млн человек в месяц), минимальный – у «Проспекта Ветеранов» (32 объекта).
«Насыщенность ритейлом зон у метро вне центра города определяется в первую очередь типом станции, – объясняет Владислав Фадеев. – Можно выделить три типа станций с точки зрения объема жилой застройки в пешеходной доступности от метро. Конечные станции, такие как “Комендантский проспект”, “Академическая”, “Проспект Большевиков”, располагаются в центре жилого квартала, в пешеходной доступности от места жительства большинства пассажиров. Транзитные станции (“Проспект Ветеранов”, “Автово”) характеризуются удаленностью от спального района – пассажиры используют наземный транспорт, чтобы добраться до дома. Наконец, промежуточные станции, вокруг которых расположено значительное количество жилья, но и транзитный поток также высок. Это “Пионерская”, “Ленинский проспект”. Максимальные показатели обеспеченности характерны для конечных станций (в среднем 100 объектов на 1 млн пассажиров), минимальные – для транзитных (60 объектов)».
Нехарактерный набор
Помещения стрит-ритейла пользуются стабильным спросом со стороны арендаторов благодаря высокому и прогнозируемому потоку потребителей. По оценке JLL, средняя доля вакантных площадей на изученных станциях примерно вдвое ниже показателя стрит-ритейла в центре города и составляет около 3%.
«Практически у любой станции метрополитена в спальном районе можно найти определенный набор арендаторов, не совсем характерный для стрит-ритейла на основных торговых улицах. К ним относятся ломбарды, микрофинансовые организации, магазины окон и дверей, салоны красоты, магазины ортопедических товаров, пивные, мясные магазины, пункты выдачи интернет-магазинов», – добавляет Владислав Фадеев.
Эксперты JLL выделяют две зоны расположения объектов стрит-ритейла. Первая – зона прямой видимости непосредственно от выхода из метро. Арендаторы объектов в ней больше ориентируются на импульсные покупки и на тех потребителей, которые нерегулярно оказываются на этой станции. Вторая зона находится на большем удалении от метро, и объекты стрит-ритейла в ней характеризуются меньшей визуальной доступностью. Расположенные в этой зоне магазины преимущественно ориентированы на целевой покупательский поток.
Между зонами наблюдаются различия в структуре арендаторов: например, в первой зоне доля услуг, салонов связи, ювелирных магазинов больше, чем во второй зоне, но меньше доля салонов красоты, специализированных продуктовых магазинов и товаров для дома.
Серьезное влияние на структуру арендаторов оказывает наличие около метро крупных торговых центров; наиболее сильно они воздействуют на представленность fashion ритейла. Минимальные показатели (3-4% от общего количества объектов стрит-ритейла) присутствия магазинов одежды, обуви и аксессуаров характерны для тех станций, где есть крупные торговые центры – «Пионерская», «Комендантский проспект» и другие. Там, где крупных ТЦ нет, доля fashion в структуре арендаторов может достигать 13-15%. В среднем доля fashion ритейла около рассмотренных станций метрополитена составляет 8%, что существенно ниже, чем на основных торговых улицах Петербурга (20%).
Ротация вслед за сносом
Дальнейшее развитие стрит-ритейла около станций метро в спальных районах Санкт-Петербурга, по мнению экспертов JLL, будет определяться в первую очередь расширением предложения за счет нового строительства и перевода жилых помещений в нежилые, а также стимулированием спроса на встроенные помещения со стороны арендаторов павильонов.
«Изменение политики администрации города в отношении нестационарной торговли создает дополнительный источник спроса на помещения стрит-ритейла. Можно прогнозировать, что снос павильонов у станций метро “Озерки” и “Проспект Ветеранов” улучшит визуальную доступность встроенных помещений, как это уже произошло на Сенной площади, и приведет к увеличению ротации. Прежде всего изменения коснутся магазинов сотовой связи, мясных лавок, микрофинансовых организаций, которые являются основными арендаторами таких павильонов и будут вынуждены в случае сноса искать новые помещения. Формируя дополнительный спрос на небольшие площади – до 50 кв. м – в зоне метро, на высоком потоке, они будут стимулировать дробление крупных помещений в случае технической возможности», - комментирует Юлия Корчемная, руководитель направления стрит-ритейла компании JLL в Санкт-Петербурге.