Наличие парковочных мест в подземных, пристроенных или отдельно стоящих паркингах — стандарт нового жилищного строительства в Петербурге и Ленобласти. «В соответствии с новыми региональными нормативами градостроительного проектирования на 1000 жителей новых жилых комплексов в Петербурге должно приходиться не менее 420 машино-мест», - напоминает руководитель аналитического центра «Главстрой-СПб» Петр Буслов. Существующий областной норматив, по словам директора по продажам и маркетингу ГК «Ленстройтрест» Артема Босова, предполагает, что до 2025 года каждой тысяче жителей новых кварталов будет требоваться 396 машиномест. «Фактически же количество автомашин у жителей городов намного выше, - констатирует Артем Босов. - По нашим прогнозам, как минимум, в Петербурге в течение ближайших трех-пяти лет соотношение «одна семья – один автомобиль» будет превышено, и нормы придется увеличивать». Поэтому, по словам Артема Босова, «Ленстройтрест» уже сейчас в своих проектах ориентируется на пропорцию «один к одному» и планирует увеличивать этот показатель до двух автомобилей на одну семью.
«С одной стороны, растущая автомобилизация населения подталкивает застройщиков к увеличению обеспечения машиноместами жильцов при строительстве жилых домов, а с другой - предусмотренные застройщиками в проектах крытые паркинги зачастую простаивают, жильцы стараются «воткнуть» свой автомобиль где угодно, только не на автостоянке», - рассуждает директор по развитию строительной компании Л1 Надежда Калашникова. По ее мнению, подобный парадокс связан с довольно высокой стоимостью парковочных мест.
По словам Петра Буслова, на сегодняшний день цена места в паркинге варьируется от 300 тыс. до 3 млн рублей. Однако застройщики подчеркивают, что на данный момент цена за парковочное место в массовом сегменте зачастую ниже себестоимости. «Застройщики возводят паркинги согласно нормам обеспеченности парковочными местами, однако вынуждены снижать цены на них, поскольку предложение превышает спрос», - поясняет начальник управления продаж ГК «ЦДС» Дмитрий Сидоренко.
«Стоимость парковочного места определяется множеством факторов, среди которых тип паркинга, локация и класс проекта, обеспеченность жилья парковочными местами, а также габаритами и расположением машиномест в паркинге», - комментирует начальник отдела маркетингового анализа компании «ЮИТ Санкт-Петербург» Вадим Лавров.
По словам регионального директора по реализации недвижимости «Группы ЛСР» на Северо-Западе Юлии Ружицкой, строительство подземного паркинга обходится гораздо дороже надземного. «Высокая цена обусловлена необходимостью использовать особые строительные материалы и инженерные коммуникации. Для строительства используется специальный водонепроницаемый бетон. Кроме того, для работы гаража нужны системы пожарной сигнализации, пожаротушения и мощная вентиляция. На стоимость также сильно влияет этажность, грунты и площадь», - уточняет Юлия Ружицкая.
Места по классам
На практике проблема с реализацией предусмотренных по нормативам парковочных мест характерна преимущественно для проектов массовой застройки. «Чем выше класс комплекса, тем больше среди его жильцов желающих приобрести место в паркинге», - замечает Юлия Ружицкая и приводит пример: под жилым комплексом «Парадный квартал» расположена самая большая подземная парковка в центре Петербурга; на старте продаж там было более 1,5 тыс. машиномест, сегодня осталось лишь около двадцати. «Наиболее востребованы машиноместа в сегменте «элита» и «бизнес». Как правило, к моменту заселения дома все они практически выкуплены, нередко на одну семью приходится несколько мест в паркинге», - подтверждает Петр Буслов. Несмотря на то, что значение паркингов в проектах масс-маркет увеличивается, спрос на них в этом сегменте остается невысоким, утверждает эксперт и объясняет: «Покупатели приобретают квартиру с помощью кредитных средств, и поэтому не готовы на дополнительные траты, в частности, на парковочное место». По словам Петра Буслова, в подземных автостоянках ЖК «Северная долина» проданы или арендованы 52% парковочных мест.
«Многие петербуржцы понимают, что автомобиль не обязательно должен быть припаркован вплотную к подъезду, и короткая прогулка от места парковки до дома – объективная реальность большого города. В радиусе 3-5 минут пешком от дома почти у всех объектов есть достаточное количество машиномест на окружающих улицах, платных и бесплатных парковках», - приводит свое объяснение относительно невысокого спроса на машиноместа в проектах массового жилья директор управляющей компании «Пионер-Сервис» Андрей Ильичев.
По его мнению, организацию подземной парковки девелоперам не следует воспринимать как источник заработка. «Подобные попытки со стороны некоторых компаний приводят к тому, что большая часть машиномест остается непроданной даже через год после заселения дома», - замечает Андрей Ильичев, утверждая, что в уже построенных ГК «Пионер» комплексах паркинги заполнены на 98%. «Для достижения таких показателей мы не завышаем цены, предоставляем удобную рассрочку и размещаем в паркингах столько машиномест, сколько автомобилей может в них комфортно припарковаться. Периодически проводим акции, в рамках которых дарим машиноместо при покупке определенных типов квартир», - делится опытом Андрей Ильичев. В принципе, правило «чем больше площадь покупаемой квартиры, тем больше бонусов при покупке паркинга» - есть рыночный стандарт, подчеркивает Надежда Калашникова. «Вплоть до возможности получить в паркинг в подарок, если речь идет о больших квартирах или пентхаусах», - говорит она.
«Нередко продажи машиномест увеличиваются во время активной эксплуатации дома. Жильцы полностью заселенного дома начинают понимать удобство собственного парковочного места: после работы им не приходится искать свободное место во дворе. Кроме того, подземный отапливаемый паркинг защищает транспортное средство от угона и негативных воздействий окружающей среды», - рассказывает Петр Буслов.
«Откладывать на потом заботу о парковочном месте для машины – обычное дело для покупателей квартир. Рано или поздно люди спохватываются, но к тому времени места в паркингах уже распроданы, а бесплатных парковок – даже при самой щедрой планировке квартала – на всех часто не хватает», - говорит Артем Босов.
Аренда против покупки
Альтернативой покупке машиноместа в паркинге могла бы стать аренда такового. Однако девелоперы обычно не рассматривают такой бизнес как профильный, а интерес инвесторов к парковочным местам невысок.
«С точки зрения последующей сдачи в аренду места для парковки автомобилей не являются доходным объектом. В среднем, срок окупаемости такой инвестиции составят не менее 10 лет», - поясняет Петр Буслов. «Для инвесторов приобретение платных парковочных мест может быть привлекательным только в долгосрочной перспективе при соответствующем расчете, который учитывает не только саму стоимость машиноместа, но и эксплуатационные расходы. Это не те вложения, которые приносят быстрые дивиденды», - констатирует Юлия Ружицкая. Впрочем, по мнению Вадима Лаврова, привлекательность парковочного места как объекта инвестиций зависит от конкретной ситуации. «Среди наших проектов есть множество примеров, когда стоимость машиноместа на вторичном рынке ощутимо вырастала и при этом наблюдался существенный спрос на аренду паркинга среди жильцов», - рассказывает Вадим Лавров. «Рентабельность долгосрочных инвестиций в относительно недорогие паркинги (например, стоимостью около 500 тыс. рублей) при удачном стечении обстоятельств может быть вполне сопоставима с рентабельностью инвестирования в квартиры-студии», - резюмирует эксперт.
