Впервые за три года объем предложения на первичном рынке элитной недвижимости Петербурга продемонстрировал рост: в конце июня в продаже находилось 65,9 тыс. кв. м жилья, что на 13% больше, чем в конце 2025 года, подсчитали в NF Group. Но это вдвое меньше пиковых показателей начала 2022 года, когда в экспозиции находилось 1090 квартир в строящихся элитных комплексах. Действительно ли премиум-рынок оттолкнулся от дна, какие сложности препятствуют выводу новых проектов в этом сегменте и как изменились ожидания покупателей квартир высокого класса — в интервью РБК Петербург рассказал коммерческий директор компании «ЛСР. Недвижимость — Северо-Запад» Денис Бабаков.
Движение к дефициту
— Впервые за последние годы мы увидели рост предложения на первичном рынке элитного жилья. На ваш взгляд, это случайность или тренд?
— Положительную динамику объема предложения обеспечил, по сути, вывод всего одного комплекса — «Фонтанка, 130» — и новых очередей в уже строящихся объектах. Из-за малого размера рынка это сразу дало существенный рост. Но об устойчивом тренде я бы говорить не стал. В среднесрочной перспективе ситуация так и будет прыгать: на рынок периодически будут выходить единичные проекты, и в зависимости от этого аналитики будут сообщать либо о росте, либо о спаде.
— Осторожное поведение девелоперов обусловлено медленным восстановлением спроса в этом сегменте?
— На это влияет совокупность факторов. Спрос в элитном сегменте волатилен, мы видим то подъемы, то падения. Проекты в условиях высокой ключевой ставки стали требовать большей проработки. Важен регуляторный аспект: получить необходимые согласования стало сложнее, особенно в центре — там либо объективно не всегда можно создать нужный объем социальной инфраструктуры, либо приходится выносить ее за пределы объекта. Ужесточаются требования к архитектуре: сейчас в центре нельзя делать какие-то вещи, которые в прежние годы казались возможными и реализуемыми.
Все это и привело к тому, что в традиционных элитных локациях — в центре Петербурга, в Адмиралтейском районе, в исторической части Васильевского острова, на Крестовском и Петровском островах — количество новых проектов сократилось.
— В этих локациях есть еще запас пятен под новые ЖК?
— Качественных практически нет. На Крестовском их нет в принципе, да и на Петровском все закончилось: как выяснилось, оставшиеся на острове предприятия не будут выносить на окраину города. Вопрос с территорией яхт-клуба тоже решился не в пользу девелоперов. Еще что-то можно построить в Центральном районе, но немного и сделать это будет непросто. Основной потенциал земельных пятен в элитных локациях уже реализован, остались буквально несколько проектов, которые находятся на той или иной стадии реализации. Вот они-то и выйдут на рынок в ближайшие годы.
— Редевелопмент «серого пояса» Петербурга не сможет дать запас земли под новое строительство?
— «Серый пояс», который включает локации между центром Петербурга и обжитыми районами, даст запас земли для бизнес-класса, это безусловно. Но, при всем уважении, скажем, к Обводному каналу и прилегающим территориям, это — не элитные локации.
— То есть в перспективе 5–10 лет в Петербурге ожидается дефицит элитного жилья?
— Абсолютно верно: будет дефицит и обусловленный им рост цен. Хотя спрос на элитное жилье волатильный, чувствительный ко многим факторам, довольно сложно прогнозируемый, тем не менее, он сохраняется. Люди переезжают в новые локации, покупают квартиры в новых проектах, более интересных, чем те, что были на рынке 10-15 лет назад, семьи растут, расселяются. Часть покупателей рассматривает элитную недвижимость как инструмент сохранения капитала.
Недвижимость как образ жизни
— Чего ждет сегодняшний покупатель от элитного жилья?
— Как всегда, главный запрос — локация, локация и еще раз локация: вид на воду или расположение вблизи воды — основная составляющая элитного жилого комплекса. Плюс, как обычно, приватность территории жилого комплекса, отсутствие проходных дворов. Но главное, что дает жизнь в центре Петербурга, это возможность с минимальными затратами времени добираться до ресторанов, спортклубов, театров, бутиков — и чувствовать себя включенным в привычный образ жизни.
— Запросы покупателей как-то изменились за последние годы?
— Конечно, причем это справедливо для всего рынка жилья, а не только для элитного сегмента. Сегодня человек приобретает не только саму недвижимость, но и образ жизни, связанный с ней. А дальше посмотрим, что в него входит. В первую очередь, это удобство. Поэтому все сервисы, которые могут понадобиться жителю, должны находиться в рамках проекта: либо предлагаться в виде опций резидентам ЖК, либо закрываться за счет коммерческой составляющей, о формировании которой тоже должен подумать девелопер. Это дает покупателю возможность жить качественной полноценной жизнью и удовлетворять все ежедневные потребности с минимальными затратами времени.
— В элитном сегменте те же перемены?
— Если сравнивать сегодняшнего покупателя с тем, что был 15–20 лет назад, то наибольший сдвиг произошел в области квартирографии. Наша компания более 30 лет работает на рынке недвижимости и является одним из родоначальников элитного девелопмента, так что все эти изменения мы видим воочию. Например, раньше элитная квартира обязательно должна была быть большой — лично я помню времена, когда средняя площадь была 200 «квадратов», потом она сократилась до 120 кв.м. Сейчас люди выбирают «метры под задачи». Например, у того, кто работает в основном в Москве, а в Петербург иногда приезжает по делам, жилье может быть небольшим по площади, но со всем набором соответствующих опций высокого класса. Кому-то нужна большая квартира для большой семьи, с мастер-спальнями, с выделенной приватной зоной и общей гостевой. По-прежнему есть поклонники уникальных опций: террас, патио, многоуровневых квартир. Многообразие запросов усложняет задачу «элитного» девелопера: приходится более тщательно прорабатывать проекты, чтобы удовлетворить потребности любого покупателя.
Задача повышенной сложности
— Ваша компания приобрела территорию бывшего завода «Ливиз» на Синопской набережной пять лет назад, но к редевелопменту приступает только сейчас. С чем связан столь долгий путь?
— Это в принципе сложный проект. Во-первых, он большой: более 50 тыс. кв. м недвижимости — элитной жилой, коммерческой, общественных пространств. Будущий ЖК находится в исторической части города, он будет примыкать к старой застройке — эти здания нужно не повредить. На территории есть два объекта с охранным статусом: «Главный производственный корпус» и «Спиртохранилище», их надо сохранить и приспособить под современное коммерческое использование. Это большой комплекс задач, который требовал тщательной «упаковки» проекта. Его проработка и прохождение всех кругов согласования заняли время. Параллельно с этим надо было адаптировать проект к текущим реалиям, потому что в 2021 году, когда мы только к нему приступали, ключевая ставка была раза в три ниже.
— Как в итоге изменился проект? Вы от чего-то отказались?
— Речь о снижении затрат и тем более об упрощении проекта никогда не шла — в элитном сегменте это практически невозможно. Мы пошли по пути усложнения продукта, четко сфокусировав его на элитный сегмент: разнообразили квартирографию, предусмотрели опции и сервисы для жителей, продумали реализацию коммерческой составляющей и разных деталей. К примеру, разрабатывая подземный паркинг — а в центральных локациях проблему парковки по-другому не решить, — постарались создать удобное для жителей пространство. Предусмотрели много дополнительных опций: кладовых, помещений для хранения меховых изделий при пониженных температурах, комнат ожидания для водителей, мест для парковки такси. Вроде бы мелочи, но это важно: если посчитать, то оказывается, что жители больших ЖК достаточно много времени проводят в пути от квартиры до машины.
— Удалось ли архитектурно вписать будущий жилой комплекс в окружающую застройку?
— Да, мне кажется, что нам удалось создать архитектуру, которая одновременно интересна, не выделяется из сложившейся городской ткани и позволит реализовать все наши маркетинговые задачи. Во многом это заслуга Никиты Явейна, маститого архитектора, который работал с нами по этому проекту.
— Как, на ваш взгляд, появление «Нева Арт» изменит территорию исторических «Песков»?
— Процесс джентрификации территории между Александро-Невской лаврой, Смольным собором и «Невской Ратушей» продолжается уже давно. Благодаря своему расположению будущий проект «Нева Арт» станет связующим элементом между Синопской набережной и Новгородской улицей, где располагаются многие органы власти города: практически от «Невской ратуши» до набережной появится сквозной проход с привлекательной для всех горожан коммерческой составляющей. Наша глобальная цель — превратить в общем-то депрессивную территорию в новую точку притяжения городского масштаба.
Конечно, это создает для нас дополнительные сложности. С одной стороны, нужно обеспечить резидентам ощущение приватности. А с другой — вписать ЖК в ритм Петербурга, чтобы жители не чувствовали себя оторванными от города, участвовали в его жизни. И вот это, пожалуй, наиболее интересная часть проекта — задачка высокого уровня сложности.
