Петербургский рынок новостроек в 2025 году ищет новую точку равновесия после завершения эпохи массовой льготной ипотеки. О том, как изменился спрос, какие инструменты помогают девелоперам удерживать покупателей и что следует ждать от 2026 года, в интервью РБК рассказал генеральный директор ГК «Ленстройтрест» Денис Заседателев.
Новая точка равновесия
— Как вы можете охарактеризовать текущую ситуацию на рынке новостроек Санкт-Петербурга и Ленобласти? Насколько рынок сжался относительно первого полугодия 2024 года и видите ли вы восстановление?
— После июля прошлого года, когда завершились массовые программы господдержки, рынок закономерно сжался. Объемы сделок сократились примерно на 30-40%. Первое полугодие 2025-го было периодом стагнации — самые низкие показатели продаж у нас, как и у многих, пришлись на апрель—май. Но летом настал переломный момент. В августе продажи выросли на 18% к июлю, а в сентябре-октябре позитивный тренд сохранился.
Поэтому осень — определенно фаза восстановления, хотя и очень осторожного. Судя по всему, мы прошли дно, рынок пытается нащупать новую, более здоровую точку равновесия. Это заметно и по поведению покупателя, который после полугодовой паузы понял, что резкого снижения цен не будет, и начал возвращаться. Разумеется, речь уже не про ажиотаж, а про отложенный спрос со стороны всех, кто покупает жилье для жизни.
— Видите ли вы оживление спроса именно в связи с постепенным снижением ключевой ставки ЦБ? Что мотивирует покупателя, ведь рыночная ипотека все еще «золотая»?
— Прямого и мгновенного эффекта от снижения ставки мы не видим. Она все еще слишком высока для массового покупателя, чтобы стать драйвером. Текущее восстановление идет в основном за счет льготной ипотеки и рассрочки. У нас, например, почти 100% ипотечных сделок по-прежнему проходят по семейной программе. Однако сам факт, что ЦБ в четвертый раз подряд снижает ставку, — это осторожный сигнал для покупателей и рынка, что пик кризиса пройден и ситуация будет постепенно улучшаться. Люди начинают строить планы и выходить из режима ожидания.
— Какие основные драйверы спроса сейчас в принципе присутствуют на рынке?
— В сегменте комфорт-класса безоговорочный лидер — семейная ипотека, на нее приходится около 55-60% всех сделок. Еще 30-35% приходится на рассрочки, значительная доля которых краткосрочные, рассчитанные на снижение ипотечных ставок, чтобы зафиксировать цену и в будущем рефинансироваться. Это также показательный тренд — люди учатся работать в новых условиях, проявляют финансовую грамотность.
Наметился еще один драйвер — частичный переток средств с депозитов в недвижимость из-за снижения доходности по вкладам. Но пока что это не массовое явление, оно больше заметно в проектах сегмента бизнес-класс и выше.
Факторы выбора
— Учитывая обострившуюся борьбу за покупателя, какие основные инструменты конкуренции остались в руках девелоперов?
— Арсенал всех застройщиков, честно говоря, ограничен — это субсидированная ипотека, рассрочка и скидки. Внедрять другие механизмы в текущих условиях просто невыгодно. Поэтому и конкуренция больше смещается в сторону надежности и предсказуемости. Покупатель стал очень внимательно изучать не только цены, но и историю застройщика, его финансовую устойчивость, сроки сдачи прежних объектов, отзывы клиентов.
— Если надежность — один из ключевых факторов выбора, то набор каких компетенций сегодня можно считать основой для надежности девелопера?
— В первую очередь, это опыт и умение работать в разных условиях. Девелоперский бизнес достаточно цикличен: любые кризисы гораздо короче, чем период строительства, и за падением всегда следует рост. Мы работаем на рынке 29 лет и прошли через несколько таких витков. Это позволяет заранее прогнозировать нагрузку и управлять ею.
Второй момент — финансовая дисциплина. Стройка сегодня живет в условиях дорогих заемных денег. И рост долговой нагрузки у застройщиков — это следствие не проблем с ликвидностью, а механизма капитализации процентов по проектному финансированию. Мы этот процесс планируем и контролируем.
И третье — ответственное отношение к ресурсам, в том числе к кадровым. Мы сознательно отказались от сокращения персонала, несмотря на кажущуюся простоту этого решения. Обоснование простое: в девелопменте расходы на зарплату составляют лишь 5-6% от себестоимости. Такие сокращения не компенсируют падение продаж, зато лишают компанию квалифицированных специалистов, когда рынок возвратит утраченные позиции.
Итоги и планы
— Говоря о вашей компании, какие итоги вы можете подвести за истекшие три квартала? С какими результатами подходите к концу года, какие планы на следующий?
— Главный итог года — мы в полном объеме выполнили план по вводу жилья, подтвердив свою репутацию надежного застройщика. Завершили строительство очередей в кварталах «Окла», «Янила Драйв» и «IQ Гатчина». Этот результат полностью соответствует нашей долгосрочной стратегии, в рамках которой мы стабильно выходим на целевой объем в 70-100 тыс. кв. метров жилья в год.
В планах продолжать развитие уже существующих кварталов — недавно было получено разрешение на строительство еще трех корпусов «Янила Форест», планируем вывести их в продажу в декабре текущего года. А также в планах очереди в «IQ Гатчина» и «Окла». На территории последнего в первом квартале 2026 года начнется возведение школы.
Кроме того, продолжаем планомерную работу над новыми проектами. На сегодняшний день мы получили одобрение градкомиссии по жилому комплексу на Софийской улице. Активно готовим проект к реализации со стартом во втором полугодии 2026 года.
— Как, по вашим прогнозам, будет развиваться рынок первичной жилой недвижимости в будущем году, от каких факторов это будет зависеть?
— Все упирается в два ключевых фактора: скорость снижения ключевой ставки и динамику ипотечных программ. Чтобы объемы ипотеки вышли на прежний уровень, ключевая ставка ЦБ должна быть на уровне 11-12%. По нашим оценкам, к таким значениям мы сможем приблизиться не раньше второго полугодия 2026-го. Второй фактор — дальнейшая судьба ипотечных госпрограмм. Пока что семейная ипотека — это каркас, на котором держится весь рынок. И любые изменения в этой программе будут мгновенно влиять на динамику продаж.
Поэтому в начале 2026 года мы, скорее всего, продолжим движение по нынешней траектории: умеренный рост, работа с лояльной и понимающей аудиторией, планомерный вывод проектов, подготовленных в кризисный период. А вот во втором полугодии, если макроэкономическая политика будет последовательной, можно ждать достаточно стремительного роста активности. Хотя нужно понимать: возврата к ажиотажным объемам продаж начала 2020-х годов уже не будет. Рынок перешел в новую фазу зрелости, и в этом есть свой плюс для всех.