Ужесточение нормативов и смена предпочтений у покупателей приводит к росту популярности жилых проектов с меньшим количеством этажей. И хотя эксперты пока не отмечают резкого снижения средней высотности жилой застройки в Петербурге и области — на долю домов более 18 этажей сейчас приходится 40% от общего объема застройки, сами девелоперы уже говорят о тренде к снижению этажности, который будет только нарастать. Обратная сторона снижения высоты жилой застройки — повышение цен.
Трендовое снижение
По данным Аналитического центра ЦИАН, средняя этажность в Санкт-Петербурге за последние 10 лет выросла более чем в два раза и составила 15,6 этажей. По словам директора департамента жилой недвижимости Colliers International Елизаветы Конвей, наибольшая доля жилищного строительства в Петербурге сегодня приходится на дома высотой более 18 этажей — 40% от количества реализуемых домов. При этом здания с 25 этажами и более составляют половину этого объема. «При этом в Ленобласти доля жилищного строительства, приходящаяся на дома высотой более 18 этажей, составляет 15% от количества реализуемых домов», — добавляет Конвей.
По словам девелоперов, понижение этажности — один из трендов рынка недвижимости Петербурга и Ленинградской области. «Сейчас многие клиенты не хотят покупать квартиры в высоких домах и предъявляют все более строгие требования к приватности, спокойствию и безопасности», — говорит генеральный директор агентства недвижимости ГК «КВС» Анжелика Альшаева.
Меньшая этажность становится признаком более комфортной жилой среды. «Снижению общей этажности также способствовало выведение на рынок большого количества мало— и среднеэтажных проектов бизнес–класса в Петербурге. В частности — на Петровском острове и в историческом центре», — добавляет директор по строительству компании «Строительный трест» Андрей Паньков. Малоэтажная застройка также актуальна для исторических локаций, где высокие дома смотрелись бы чужеродно, например, в Петродворцовом районе, в Стрельне, добавляет Анжелика Альшаева.
«Согласно ряду исследований, максимальная высота зданий, рядом с которыми человеку комфортно — 12 этажей, — развивает тему директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест» Ян Фельдман. — Наши покупатели, как правило, стремятся повысить качество жизни своей семьи, и поэтому делают выбор в пользу среднеэтажных благоустроенных кварталов с низкой плотностью застройки».
Еще один аргумент в пользу среденеэтажной застройки дала пандемия. Согласно исследованию КБ Стрелка (https://media.strelka-kb.com/lifeinpandemia), жильцам многоквартирных комплексов было страшно выходить в подъезд и ездить в лифте. «В одном подъезде 25-этажного дома бывает 200-300 квартир. Если в нем окажется один заболевший, риску будут подвержены сразу 400-600 человек», — поясняет директор проектов КБ Стрелка Екатерина Малеева. В период пандемии многие перестали пользоваться лифтом и ходили пешком по лестнице, но такая привилегия доступна только тем, кто живет не выше 7-9 этажа. На 17 или 25 этаж с покупками могут дойти разве что олимпийские чемпионы, добавляет Малеева.
Цена снижения
Однако один из ключевых факторов снижения этажности в регионе — изменение градостроительного регулирования. Так, в Ленобласти в 2018 году власти ввели ограничение, согласно которому в городских поселениях региона нельзя строить дома выше 12 этажей (ранее допускалось 16), а в сельских — не выше девяти этажей (ранее — 12), напоминает Елизавета Конвей.
В Петербурге в зоне жилой застройки высота дома не должна превышать 40 метров. «Это очень важный шаг в направлении развития современной сомасштабной человеку городской среды», — уверена Екатерина Малеева.
Однако снижение этажности автоматически снижает маржинальность проекта, говорит Елизавета Конвей. «Конечно, в определенных случаях, есть возможность согласовать и большую высоту жилого комплекса. Но это дополнительные разрешения, которые подразумевают дополнительные издержки, причем немалые», — отмечает Андрей Паньков.
В конечном счете, снижение этажности влияет на рост цен. «Девелоперы возводят дома по 12 этажей там, где раньше могли построить 20 этажей. Кроме того, в таких условиях объем жилья в продаже становится меньше. Этот фактор также влияет на стоимость недвижимости», — поясняет Анжелика Альшаева.
Но при грамотном подходе экономику проекта можно улучшить за счет иных показателей. «Например, в жилом комплексе NEWПИТЕР в поселке Новоселье высота домов составляет 6-12 этажей, но, это создает проекту дополнительное конкурентное преимущество, так как снижение высотности означает меньшую населенность, а значит, и меньше проблем с парковкой, местами в детских садах и т.д. Кроме того, за счет меньшего количества жителей значительно снижена нагрузка на общественные пространства и благоустройство комплекса», — говорит Андрей Паньков.
По мнению Яна Фельдмана, успешность малоэтажных проектов складывается из совокупности факторов. Среди наиболее значимых он перечисляет продуманное наполнение внутриквартального пространства и удачную локацию, характеризующуюся хорошей транспортной доступностью, наличием соцобъектов и развитой коммерческой инфраструктурой. «Среди наших объектов есть один полностью малоэтажный квартал — это финский городок «Юттери» в Колпинском районе Петербурга. Он состоит из десяти четырехэтажных домов с мансардами. При этом стоимость квадратного метра будет ниже ниже, чем в 24-х этажных высотках Девяткино», — уточняет эксперт.
Высокие перспективы
В дальнейшем на высотность проектов может оказать влияние переход на эскроу-счета и проектное финансирование: «Чем быстрее девелопер достроит и введет жилой комплекс в эксплуатацию — тем быстрее можно раскрыть эскроу-счета и получить деньги», — поясняет Андрей Паньков.
Мнения девелоперов о необходимости дальнейшего регулирования высотной застройки разделились. Так, по словам Анжелики Альшаевой, ужесточать существующий высотный регламент нет необходимости. «В этом вопросе важно не впадать в крайности. В некоторых частях города высотная застройка допустима: например, на севере Петербурга, где уже возведено немало зданий по 20-25 этажей. Высокие дома особенно уместны в тех случаях, когда с верхних этажей открываются панорамные виды на парки, воду или город. Например, владельцы квартир ЖК «Континенты» от «КВС» могут любоваться из окон великолепным Шуваловским парком», — приводит пример Альшаева.
По мнению Андрея Панькова жесткий высотный регламент для жилой застройки просто необходим. «Дома с высотой более 16 этажей — это слишком большая нагрузка на инфраструктуру жилого комплекса, места общего пользования. Кроме того, такие проекты не могут похвастаться однородной социальной средой», — отмечает он.
И все же тенденция к снижению высотности новых жилых проектов теоретически возможна, считает Ян Фельдман. «Это зависит как от девелоперов и наличия у них желания и возможности создавать качественный продукт, так и от политической воли органов власти. Например, на высоту зданий в рекомендательном порядке может влиять градостроительный совет. Как правило, оценивая проекты, архитекторы обращают внимание на высотность в визуально-эстетическом контексте. Разноэтажная застройка выглядит динамичнее и разнообразнее, чем однотипные ряды домов одинаковой высоты», — отмечает Фельдман.
С такой позицией согласна и Екатерина Малеева: Если застройка, например, сплошь 9-этажная, то это не дает достаточного визуального разнообразия для человека, который пользуется этим пространством». Поэтому главный принцип — устанавливать такие правила, в рамках которых можно создавать разнообразную среду.
Для этого больше подходит регулировка высотности системой параметров. «Та или иная этажность это не самоцель, цель — создать комфортную для человека трехмерную среду, — напоминает Екатерина Малеева. — Поэтому высотность нужно регулировать вместе с параметрами минимального пятна застройки и максимальной плотности застройки. В таком случае будет невозможно, с одной стороны, построить на участке башню в 25 этажей, окруженную пустотой, потому что вас будет держать параметр пятна минимальной застройки, а с другой стороны, можно установить такую максимальную плотность, чтобы достичь ее можно было не только при максимальной этажности. Тогда смогут появляться разнообразные проектные решения», — заключает эксперт.
