Предпочтения покупателей недвижимости в период затянувшейся самоизоляции сместился в сторону жилых проектов в высокой степени готовности. Это, по мнению участников рынка, позволяет снять опасения по поводу возможных проблем при возведении будущего дома и сохранить бюджет. Другой приоритет — выбор квартир с готовой отделкой и частичной меблировкой, что позволяет существенно сократить время на переезд.
Новый рынок
Согласно официальным данным Росреестра, по итогам I квартала 2020 года в Санкт-Петербурге было зарегистрировано 14,7 тыс. договоров долевого участия, это на 14% меньше, чем в IV квартале 2019 года. «Если опираться на данные Росреестра, то продажи квартир в строящихся домах действительно показали отрицательную динамику, — говорит генеральный директор операционного бизнеса ГК «Ленстройтрест» Денис Заседателев. — Но я бы не стал связывать эту статистику исключительно с предпочтениями покупателей, изменившимися в сторону готового жилья. К такому результату привела совокупность факторов — от снижения общего количества новостроек, выведенных на рынок, до уменьшения покупательской активности в целом».
В период экономической нестабильности часто выбор происходит в пользу готового жилья, а не стройки, хотя уже сданная недвижимость, как правило, стоит значительно дороже. «Но, как мы понимаем, это больше вопрос психологического комфорта, и люди готовы за него переплачивать», — говорит Заседателев. Но в этот раз ситуация пошла по другому сценарию. «Основной объем продаж, в том числе в тех объектах, которые реализуются по эскроу-счетам, сейчас приходится на период строительства, — отмечает генеральный директор агентства недвижимости ГК «КВС» Анжелика Альшаева. - Мы, наоборот, заметили тенденцию большего доверия покупателей к стройке. Если в предыдущие кризисные периоды возрастал интерес к построенным домам и вторичному рынку, то сейчас этой тенденции нет».
Во многом коррективы внесло проектное финансирование и переход на эскроу-счета. «Во-первых, при схеме с эскроу-счетами риски покупателя минимальны: если строительство не будет закончено в срок, клиент может вернуть свои деньги. Во-вторых, в период пандемии приобрести квартиру на первичном рынке проще — для этого есть все инструменты, тогда как с осмотром квартир на вторичке могут возникнуть проблемы», — поясняет Альшаева.
По данным аналитического центра Циан, в готовых новостройках (с полученным разрешением на ввод в эксплуатацию) экспонируется только порядка 12% от всего объема предложения, как в Ленинградской области, так и в Санкт-Петербурге.
Идеальный баланс
По словам директора департамента недвижимости Группы ЦДС Сергея Терентьева, в последние два месяца отмечается увеличение спроса на квартиры в домах с достаточно высокой степенью готовности. «Спрос увеличился на 25%, — говорит Терентьев. — Речь идет именно о строящихся объектах, пока не введенных в эксплуатацию. Высокая стадия готовности для большинства покупателей — идеальный баланс между риском и ценой, которую они готовы платить. При приобретении квартиры примерно за полгода до ввода объекта в эксплуатацию, клиент получает минимальные риски каких-либо проблем со строительством и короткий срок ожидания нового жилья при пока еще не максимальной цене».
В проектах компании «Ленстройтрест» большинство квартир также продается на этапе строительства. На готовые квартиры приходится 15% продаж, уточняет Денис Заседателев.
Вложения в стройку позволяют значительно сэкономить. К примеру, в среднем по первичному рынку Санкт-Петербурга стоимость квадратного метра в готовом доме составляет 134,7 тыс. рублей, тогда как для объектов в других стадиях готовности — 130,5 тысяч, приводит данные руководитель аналитического центра Циан Алексей Попов.
«Со старта продаж к моменту ввода в эксплуатацию стоимость квартиры может вырасти до 40%. В тех объектах, которые мы сейчас продаем по эскроу-счетам, также заложен минимальный рост стоимости в процессе строительства порядка 25%», — отмечает Альшаева. Кроме того, с учетом перехода на работу по эскроу-счетам в себестоимость строительства приходится закладывать стоимость обслуживания банковского кредита. «По нашим по оценкам, в среднем, на проект комфорт-класса это добавляет 5-6 тыс. рублей на «квадрат», — уточняет Денис Заседателев.
Специфика эскроу
Переход на работу по эскроу-счетам способствует повышению доверия и надежности, а также определенному сокращению разницы в цене на старте объекта и на высокой стадии готовности, говорят участники рынка. Однако изначально декларируемой целью изменений в 214-ФЗ был уход от продажи квартир в еще не построенных домах. «Придем ли мы к этому и как быстро — зависит от того, как будет развиваться рынок, какие игроки на нем останутся, каким будет платежеспособный спрос, какие новые меры для обеспечения граждан жильем будет предлагать государство», — говорит Денис Заседателев.
Пока же отказ от продаж строящегося жилья маловероятен. «Работа по проектному финансированию предполагает стимулирование продаж в период строительства — от накоплений на эскроу-счетах зависит процент по кредиту для застройщика, — поясняет Анжелика Альшаева. — При этом, действительно, в объектах, которые возводятся по новым правилам, у нас был скорректирован план продаж. Если при старой схеме финансирования к моменту сдачи дома мы ставили цель продать все квартиры, то сейчас порядка 10-15% предложения мы оставляем для продажи уже после ввода в эксплуатацию».
«Это вполне стандартные рыночные показатели — традиционно девелоперы закладывают в остатке в среднем 10-15% объема предложения после ввода дома — это позволяет равномерно распределить финансовые поступления, а также продавать объект по более высокой стоимости», — поясняет Алексей Попов.
В настоящее время рынок недвижимости России не готов к полному отказу от долевого строительства. Пока есть лишь единичные примеры, когда старт продаж начинается уже после завершения строительства или на высоких этапах готовности. Но в перспективе нескольких десятилетий ситуация может измениться. «Я придерживаюсь мнения, что у потребителей должен оставаться выбор: приобретать жилье по доступной цене на стадии котлована или платить больше за квартиру в готовом доме», — резюмирует Денис Заседателев.
Тишина и скорость
Другим важным фактором при приобретении жилья становится наличие отделки. В новостройках Петербурге и Ленобласти примерно 50-60% предложения составляют квартир с отделкой. Основной объем приходится на сегмент массового жилья.
«Популярность жилья с готовой чистовой отделкой сейчас растет, — говорит Анжелика Альшаева. — В масс-маркете такой формат удобен тем, что жильцы практически сразу могут заселиться, не тратя средства и время на ремонт. Кроме того, после новоселья жильцам не нужно будет еще около года слушать звуки ремонтных работ у соседей». В ГК «КВС» все квартиры сейчас сдаются с чистовой отделкой, исключение составляет только жилой комплекс бизнес-класса Клубный дом Б57, где выполняется предчистовая отделка. «Такое решение было выбрано, поскольку в высоком ценовом сегменте жилья покупатели чаще склонны заказывать индивидуальный дизайн интерьера, и, как правило, у них нет значительных ограничений по бюджету», — поясняет Альшаева.
«В наших проектах мы предлагаем клиентам три варианта — черновая отделка, типовая отделка от застройщика (несколько вариантов на выбор), а также возможность самостоятельно создать дизайн-проект для будущей квартиры с помощью онлайн-конфигуратора отделки М2, — приводит пример Денис Заседателев. — Сервис позволяет выбрать материалы для ремонта и рассчитать конечную стоимость работ. В каталоге доступны несколько тысяч товаров от 317 брендов». Такую услугу выбирают примерно 15% покупателей компании, более 50% — отдают предпочтение квартирам с типовым ремонтом.
«Конечно, все плюсы отделки работают только в том случае, если ремонт выполнен качественно, продумана разводка электрики, планировка квартиры, чтобы не нужно было ничего переделывать. Иначе отделка станет только дополнительной проблемой — переделка может вылиться в большие траты, чем ремонт с нуля», — предостерегает Анжелика Альшаева. Обезопасить от таких проблем может знакомство с отзывами тех клиентов, которые уже живут в домах застройщика, а также изучение договора. «В эконом-варианте ремонта, например, порой можно встретить окрашенные или побеленные стены в санузле, но в таком случае очевидно, что жильцам нужно будет тратиться на дополнительные дорогостоящие работы по отделке ванной», — поясняет Альшаева.
Также застройщики развивают концепцию адаптивного пространства. «Мы дополнили квартирографию наших проектов опцией SOTA — она позволяет создать в квартире выделенное пространство, около 5 кв. м, обустроенное под необходимую клиенту функцию — спортзал, кабинет, мастерскую или под другие задачи, всего более 12 готовых решений. Для каждого из вариантов предусмотрено специальное инженерное обеспечение: набор систем вентиляции, кондиционирования, отопления, электроснабжения и освещения», — поясняет Денис Заседателев.
Европейский формат
Помимо популярности отделки, в Петербурге набирает силу тренд на полную или частичную меблировку квартир. Меблированная недвижимость от застройщика — не новый формат. Однако в Москве он не прижился — один из застройщиков отказался от такой услуги, предложив меблировку одним из первых на рынке, вспоминает Алексей Попов. «Однако в Санкт-Петербурге иная ситуация, меблировка более актуальна, чем в Москве. Речь идет в первую очередь об апарт-отелях, которые приобретаются инвесторами для сдачи в аренду. Или как «квартира для пиджака» для тех, кто часто посещает город по работе», — добавляет он.
Такой формат отвечает требованиям времени. «Люди стали более мобильными, больше ценят свое время и в то же время меньше привязаны к квартире — мы проводим много времени на работе, а отдыхаем, как правило, вне дома. Кроме того, сделки с недвижимостью стали проще — при смене потребностей, даже если квартира взята в ипотеку, ее можно достаточно быстро продать и купить новую», — говорит Анжелика Альшаева. Например, КВС предлагает квартиры уже со встроенными кухнями в ЖК «Континенты» и «Ясно.Янино», квартиры с меблировкой были представлены в ЖК «Кирилл и Дарья».
Такой подход работает и на вторичном рынке. «Мы постепенно перенимаем европейский опыт, когда квартира продается полностью готовой к новоселью, жильцам нужно только перевезти личные вещи», — отмечает Альшаева.
«В своих проектах мы отмечаем стабильно высокий спрос на жилье с отделкой, параллельно растет интерес к частично меблированным квартирам, — подтверждает Заседателев. — Уже сейчас в наших проектах можно выбрать квартиру с кухонным гарнитуром со встроенной бытовой техникой».
«На мой взгляд, будущее формата — за частичной меблировкой, когда в квартире есть полностью оборудованная кухня с техникой, тогда как остальная мебель приобретается уже покупателем на свой вкус. Но такое предложение будет востребовано в проектах сегмента комфорт плюс и выше. В эконом-классе даже частичная меблировка, заложенная в стоимость, может ограничить спрос, несмотря на очевидную экономию на время дальнейшего ремонта и обустройства», — заключает Алексей Попов.
