Об изменившихся условиях на рынке жилой недвижимости, современных особенностях покупки новых «пятен» под застройку, осторожности и готовности рисковать в новой реальности, а также инерции восприятия отрасли в интервью РБК+ рассказал руководитель строительной компании Л1 Павел Андреев.
— Прошлый год был во многом знаковым для рынка строящейся недвижимости, в том числе потому, что стартовала реформа финансирования отрасли. Давайте подведем итоги 2019 года: как вы их оцениваете?
— Я бы разделил ответ на этот вопрос на две части: итоги года для компании Л1 и для рынка в целом. Что касается компании, то мы чувствуем себя уверенно. Все планы, которые были намечены, реализованы. Чем дальше, тем больше в нашем портфеле готовых объектов. С финансовой частью тоже все очень хорошо.
Что касается рынка, то мы можем судить о его состоянии по отношению девелоперов к приобретению участков под застройку. Здесь можно заметить, что компании стараются как-то сбросить участки в пригородной зоне, но при этом в пределах городской черты, что называется, «тяга есть». Результат — серьезная конкуренция за интересные «пятна». Скажем, мы недавно принимали участие в торгах по участку на углу улицы Руднева и проспекта Просвещения, но не увидели для себя смысла перебивать цену, которую в конце концов предложил победитель. Мы считаем, что она завышена, и при такой цене экономика проекта может не сойтись. При этом я предполагаю, на чем основаны расчеты конкурентов, но одновременно не готов предсказать, какой вариант развития событий — «покупатель ошибся» или, наоборот, «просчитались те, кто не купил» — реализуется. С интересом буду наблюдать.
— Ваше участие в переговорах по земельным участкам означает, что вы планируете запуск новых проектов? Или все же собираетесь сосредоточиться на достройке того, что уже начато?
— Мы готовы запускать новые проекты и постоянно изучаем имеющиеся на рынке возможности. Но подход такой: новый участок можно брать только тогда, когда экономика проекта складывается по нижней планке цены продаж. Тот же участок на Руднева мы были готовы купить, потому что он расположен рядом с нашим «Лондон Парком», что обеспечило бы компании определенные преимущества. При этом 650 млн рублей — приемлемая для нас цена, а предложенные по итогу 800 млн – нет. Такая стоимость означает, что девелопер ориентируется на цены реализации жилья выше среднего уровня. Это может быть оправдано, если застройщик понимает свои возможности для маневра. Ну, скажем, знает способ, как сделать так, чтобы доля социальной инфраструктуры в стоимости квадратного метра составляла не 11 тыс. рублей, а 5 тысяч. Если такого понимания нет, то покупать земельный участок по такой завышенной цене, на мой взгляд, слишком рискованное мероприятие.
Логика моих рассуждений простая: средняя стоимость «квадрата» в сегменте, в котором мы работаем, составляет 150 тыс. рублей, и если конкурент готов заплатить за участок цену, оправданную при стоимости квадратного метра на уровне 170 тыс., то есть два варианта: либо у него есть дополнительные вводные, либо он рассчитывает выйти в плюс за счет роста цены продаж. Когда-то последний подход был оправдан. Но ситуация в корне поменялась. Сегодня я не смотрю на рынок так же, как в 2000-е годы. Особого запаса по увеличению цены я не вижу. Откуда ему взяться, если экономика в целом не растет?
Одновременно я вижу, что другие компании-лидеры тоже осторожны, а рынок подогревают некоторые участники, не относящиеся к первой десятке. Именно «среднее звено» готово сегодня рисковать, рассчитывая, вероятно, в будущем переместиться на топовые позиции. Мы это видим в том числе и потому, что от подобных компаний поступают предложения по покупке участков из нашего земельного банка, причем по довольно хорошей цене.
Повторюсь, крупные компании ведут себя довольно осторожно. Характерный пример — участок на Васильевском острове у ледокола «Красин». Я знаю, что разные девелоперы вели переговоры с собственником около двух лет, и никто из лидеров рынка не решался заключить сделку. Только недавно стало известно, что участок приобретает Setl Group. Видимо, они сумели выйти на какую-то приемлемую в этом случае модель. Такая же примерно ситуация сложилась и по участку рядом с Московскими воротами — на улице Коли Томчака.
— Как происходит переход на новую схему финансирования строительства жилья с использованием эскроу-счетов?
— Сейчас застройщики, в основном, достраивают проекты, начатые еще по старым правилам. Понятно, что эта ситуация будет сохраняться еще как минимум 2-3 года. Таким образом, реальное положение дел после перехода на эскроу-счета можно будет оценить только года через три. Многих нюансов мы пока не видим и не понимаем, а в них вся суть. Так что делать какие-то глобальные выводы, на мой взгляд, рано.
Я подозреваю, что у банков вообще-то нет особого желания финансировать отрасль. В новой схеме банк принимает на себя все риски, и становится полностью зависимым от спроса на жилье и колебания цен. А люди довольно чувствительны к стоимости квадратного метра. Они ведь привыкли покупать квартиры на уровне котлована не потому, что хотели рисковать, а потому, что могли рассчитывать на более низкую цену. Люди не готовы платить больше только за то, что риск за счет включения в схему банка снизился. Они просто не в состоянии. У покупателей есть определенная цена в голове, плюс они ментально привязаны к определенным районам. Не все готовы переехать в Сертолово только потому, что там жилье дешевле. Есть, конечно, определенный процент желающих, но он не слишком велик.
Если цены еще поднимутся, это не значит, что кто-то дополнительно заработает. Это значит, что рынок сузится. Определенная инерция сознания мешает многим посмотреть на ситуацию трезво. 25 лет подряд рынок строящегося жилья воспринимался как привлекательный и очень доходный. Сегодня ситуация отнюдь не радужная.
— Могут ли привести к увеличению спроса меры государства, направленные на поддержку семей с детьми? Например, возможность получить материнский капитал уже при рождении первенца?
— Я не думаю, что новации, связанные с материнским капиталом, могут обеспечить какие-то значимые цифры. Сумма является критичной для семей с относительно низким достатком. Но даже если они получат дополнительные деньги, тянуть ипотечный кредит все равно будет трудно.
— Каким образом банковское проектное финансирование меняет строительный процесс? Например, есть точка зрения, что многим застройщикам придется отказаться от отделки, чтобы ускорить ввод объектов в эксплуатацию (а значит уменьшить срок пользования деньгами банка)?
— Мы строим в бизнес-классе, а в этом сегменте типовые решения по отделке не востребованы. Люди готовы сами заниматься обустройством квартир. Поэтому для нас в этом смысле ничего не изменится.
Наличие отделки очень важно в эконом-классе, когда людям важно заселиться как можно быстрее и не тратиться дополнительно на доведение квартиры до ума. Оптовый подход к отделке делает ее более доступной по цене, а с недостатками качества люди готовы мириться. При этом отделка, действительно, требует времени, удлиняет срок ввода объекта в эксплуатацию, и вообще довольно проблемный этап реализации проекта. Как минимизировать риски и затраты в случае перехода на банковское проектное финансирование, каждый застройщик будет решать самостоятельно.
— Будете ли вы использовать альтернативные методы финансирования строительства, включая облигационные займы?
— По всем новым проектам я прошу готовить два финансовых плана: с участием банка и без участия. Помимо собственных средств в качестве источника финансирования можно использовать средства инвесторов, в том числе частных, которые они готовы предложить застройщикам. Нельзя сказать, что такие инвесторы формируют рынок, но мы с ними работаем. Облигационные займы также готовы принять во внимание.
— Некоторые ваши коллеги говорят о том, что рассматривают дополнительные сервисы, в том числе управление домами, в качестве полноценного источника дохода. Как вы воспринимаете такой подход?
— Я считаю, что результат дает концентрация. Люди ищут дополнительные источники дохода, когда нет развития в основном направлении деятельности. Но если распыляться, то результата не будет ни тут, ни там. Это, во-первых. А во-вторых, я не уверен, что дополнительные направления, в том числе управление домами, способны обеспечить серьезный рост доходов. Если 50% времени придется потратить на то, чтобы общая картинка изменилась к лучшему всего на 1%, это не выглядит привлекательным. Пусть лучше управлением занимаются компании, которые на этом специализируются и умеют зарабатывать.
— Один из ярко выраженных трендов сегодня — стремление к экологичности? Как этот тренд сказывается на строительстве жилья?
— Главный вопрос здесь: люди готовы платить за экологичность? Думаю, пока нет. Экологичность еще не стала определяющим фактором при выборе и покупке жилья. Куда понятнее выбор между лифтом OTIS и лифтом белорусского производства. В этом смысле застройщики могут конкурировать либо по цене, либо по качеству продукта. Я убежден, что в эконом-сегменте всегда решающее значение будет иметь цена. Если лифт из Могилева способен без перебоев доставлять жителей дома с одного этажа на другой, люди будут готовы довольствоваться этим. В конкуренции по цене главное — уметь обеспечивать низкую себестоимость. В сегменте «бизнес», в котором мы работаем, конкуренция переходит в качественную плоскость. И здесь возможны самые разные сочетания. Я наблюдаю за проявлениями конкуренции с большим интересом. Так как компания находится в устойчивой ситуации, можно позволить себе никуда не спешить и более внимательно оглядываться по сторонам.
