Новые жилые районы, которыми прирастает Петербург, привлекают ретейлеров экономически активным населением. Однако предпочтения будущих арендаторов пока учитывают немногие застройщики: зарабатывать на сдаче в аренду хлопотно, а покупатели на коммерческую недвижимость найдутся в любом случае. Но рынок движется в сторону комплексного развития, когда будущий арендатор становится частью проекта.
Новые площади
По данным комитета по строительству Петербурга, объем ввода жилья в Петербурге в прошлом году вырос на 11,4% до 3,9 млн кв.м. Knight Frank сообщает о том, что в течение 2018 года было введено в эксплуатацию 85 жилых комплексов, в которых запроектировано около 200 тыс. кв.м коммерческой недвижимости.
Большие объемы коммерческих площадей в районе проживания экономически активного населения ожидаемо востребованы у ретейлеров, ресторанов и других арендаторов. Например, в ЖК «GreenЛандия-2» от Setl City в Мурино (сдан в конце 2018 года) было запроектировано около 100 встроенных помещений общей площадью 9 тыс. кв. м, а в продаже осталось всего 12 объектов площадью 1,7 тыс. кв. м.
«Новые, активно развивающиеся районы Петербурга вызывают повышенный интерес на рынке коммерческой недвижимости, так как качественная инфраструктура в этих локациях востребована, а уровень конкуренции достаточно низок в сравнении с уже сформированными районами», — комментируют в пресс-службе «Петербургской недвижимости». Диапазон цен на такие объекты компании варьируется от 135 до 195 тыс. руб. за 1 кв.м., в зависимости от площади и расположения.
«Сегодня уже каждая вторая «Пятерочка» в Санкт-Петербурге открывается либо в новом жилом комплексе, либо неподалеку от него», — рассказывает директор макрорегиона «Северо-Запад» торговой сети «Пятерочка» Тимур Паршиков. По его словам, ретейлеров привлекает наличие свободных площадей, которые в центральных районах найти сложнее, и менее плотное конкурентное окружение. «В свою очередь собственники коммерческих помещений в новостройках заинтересованы в сотрудничестве с продовольственными ретейлерами, так как оно помогает им формировать инфраструктуру», — говорит Тимур Паршиков.
Производитель молочных продуктов «Лосево» (сеть насчитывает 12 собственных магазинов, 7 из которых расположены в жилых домах) рассматривает размещение в новостройках, но пока у компании только один подобный магазин — в жилом комплексе бизнес-класса Ostrov на Петровском пр. Остальные магазины «Лосево» в жилых домах, открывались после полного заселения. «В нашем случае соинвестором гастромаркета стал собственник помещения, поэтому внутренняя планировка делалась с учетом наших запросов. Партнер предоставил арендные каникулы на период ремонта», — говорит представитель «Лосево».
Обратная сторона возможности нарастить присутствие и быть доступными для клиентов — сложность в прогнозировании экономической эффективности, отмечает директор департамента недвижимости объединенной компании «Связной — Евросеть» Игорь Дубин. «Нам интересны места с высокой проходимостью, а они пользуются очень высоким спросом и, как следствие, высокой арендной ставкой. Необходимо тщательно выверять и прогнозировать экономические показатели магазинов», — предупреждает он.
«Если заселение будет идти медленными темпами, не все смогут дождаться, кто-то вынужден будет закрыть магазин», — более прямолинеен Владимир Каличава.
Условия аренды
Опрошенные РБК Петербург эксперты рассказали, что ставка аренды в районах активной жилой застройки не сильно отличается от среднегородского уровня. «Ставки могут быть низкими в начале развития района, когда торговая зона только формируется — 1 тыс.-1,2 тыс. руб. за 1 кв.м в месяц, но по мере заселения домов, формирования инфраструктуры ставки начинают расти», — говорит руководитель отдела торговой недвижимости Knight Frank St Petersburg Анна Лапченко. Так, в густонаселенных районах, но уже преимущественно сформированных, например, Мурино, Парнас, Балтийская жемчужина, ставки составляют уже 2 тыс. — 3 тыс. руб. за 1 кв. м в месяц, подсчитали в Knight Frank St Petersburg.
«Бывает, что сравнимые по площади локации в одном доме, но на разных его сторонах отличаются по ставке в два раза, — подтверждает Игорь Дубин. — Все зависит от конкретного расположения помещения, заселенности дома, класса жилого комплекса, планов и сроков по развитию инфраструктуры района».
При сдаче помещения в новостройке распространена практика скидок на время заселения дома жильцами. Однако, например, компания «ВкусВилл» не использует их. «У нас 90% товара категории ультра-фреш и фреш, это скоропортящийся товар. Его нужно успешно продавать с первой же недели и тут скидка от ЖК для нас не аргумент, — говорит управляющая отделом развития сети магазинов «ВкусВилл» Татьяна Ким. — Если сомневаемся, что будет достаточное количество покупателей, то просто не берем этот ЖК, ни с какими скидками».
По словам представителя «ВкусВилл», компания рассматривает новые микрорайоны, с учетом заселенности не менее 4 тыс. квартир. Чтобы выяснить реальную ситуацию, сотрудники компании не стесняются просчитывать горящие окна по вечерам в новостройках. «Пытаемся оценить, сколько квартир уже заселено», — говорит Татьяна Ким.
Отдали последнее
Но даже полностью заселенный дом — не гарантия того, что ожидания арендатора оправдаются и продажи в новом районе будут высокими. «С одной стороны, в новые жилые комплексы заселяются люди с доходом, который позволил им приобрести квартиру в собственность, и ретейлер рассчитывает на хорошие продажи, — говорит руководитель департамента услуг для ритейлеров Colliers International Владимир Каличава. — С другой стороны, зачастую покупатели перегружены кредитными обязательствами и не могут много тратить». Еще одна возможная причина недозаселенности — большое количество инвестиционных квартир, приобретенных для сдачи в аренду, но простаивающих, указывает руководитель Rusland SP Retail Александр Карпов.
В результате высокие продажи ретейлеры получают в центральных местах старых спальных районов, где жители приватизировали квартиры, отмечает Владимир Каличава.
От сарая к витринным окнам
Несмотря на то, что жилые комплексы строятся с нуля, до сих пор не все строители учитывают потребности будущих арендаторов. В результате при формально большом объеме сдаваемых площадей потенциальному арендатору непросто найти подходящее помещение.
«Сложность для продуктовых магазинов в том, что нельзя загружаться со двора, поэтому в помещение должно быть два фасадных входа. Для заведений общественного питания сложность в шумоизоляции от жильцов — всегда есть риски того, что они начнут жаловаться», — перечисляет Анна Лапченко.
Тем не менее, ситуация постепенно улучшается. «Еще 10 лет назад коммерческое помещение представляло собой сарай, с большим или меньшим количеством перегородок и несущих конструкций, сейчас это всерьез продуманные помещения. Застройщик приблизился в своем понимании к потребностям рынка коммерческих помещений, таким как: витринные окна, высокая энергообеспеченность, изолированные входы, правильные подъезды» — говорит начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова.
На конфигурацию помещений, по ее словам, влияют расположение дома, его класс. «В жестком «экономе» мелкая нарезка от 50 до 120 метров может оказаться хитом. Но запроектировать помещения малых площадей не всегда возможно в силу необходимости соблюдения нормативов: обеспечение отдельных выходов, их удаленность на нормативные расстояния от входов в жилье, наличие подъездов, разгрузочных окон. Поэтому зачастую приходится проектировать более крупный формат даже там, где хотелось бы предложить рынку помещения поменьше», — отмечает представитель «БФА-Девелопмент».
«Как правило, коммерческие помещения в жилых комплексах комфорт-класса находятся на первых этажах домов, в проектах более высокого класса (бизнес— и элит) для арендаторов могут быть предусмотрены дополнительно вторые этажи», — говорит коммерческий директор «ЛСР. Недвижимость — Северо-Запад» Ольга Аветисова. По ее наблюдениям, сетевые продовольственные магазины обычно арендует помещения площадью от 350 до 700 кв. м, а пекарни — 80-150 кв. м.
Профиль дома задает строитель
Заранее портрет арендаторов просчитывает пока лишь небольшое количество жилых проектов, чаще дорогих. «У арендодателей предпочтений к профилю арендатора чаще всего нет. О профиле задумываются и его реализуют девелоперы», — говорит Игорь Дубин. Анна Лапченко подтверждает, что иногда застройщики вынуждены оставлять некоторые помещение себе, чтобы иметь возможность реализовать их под конкретные профили арендаторов в рамках того набора инфраструктуры, которые они заявляли жильцам. «Как правило это касается элитных домов, и некоторые помещения в таком случае могут ждать своего арендатора довольно долго», — говорит эксперт.
Также арендодатели обращают внимание не только на платежеспособность, но и на надежность арендатора — владелец помещения заинтересован в долгосрочном договоре, говорят в «Лосево». «По словам некоторых наших партнеров, они с большим удовольствием откликаются на предложения, связанные с продажей молока или хлеба, чем алкоголя», — говорит представитель «Лосево».
Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент»:
«Сдача построенных помещений в аренду — непрофильный бизнес для застройщика. Он довольно хлопотный, и каждый решает для себя, будет ли им заниматься. По статистике «БФА-Девелопмент», 80% сделок с коммерческими помещениями совершают инвесторы и 20% — конечные пользователи.
Коммерческие помещения в новостройках получили наибольшую популярность и востребованность в проектах комплексного освоения территорий. У жителей новых кварталов высока потребность в торговой и социально-бытовой инфраструктуре, а конкуренция между арендаторами ниже, чем в более развитых районах.
Инвесторам интересны объекты с хорошим пешеходным и транспортным трафиком, имеющие прямой подход к магистралям, отдельные входные группы, фасадные окна. Большая часть сделок — это покупка помещений площадью 50–100 кв. м. Такие объекты подходят под размещение аптек, булочных, небольших продовольственных магазинов у дома и небольших кофеен».
Надежда Калашникова, директор по развитию строительной компании Л1:
«Компания в первую очередь заинтересована не в сдаче помещений в аренду, а в их продаже. Вопрос дальнейшего их использования решает собственник. Одни приобретают помещения в инвестиционных целях и после сдают их в аренду. Ставка при этом зависит от ряда показателей: класса жилого комплекса, метража помещения, его расположения (выход во двор или на улицу) и ряда других. Если помещение приобретается для собственного использования, то собственник определяет его назначение исходя из потребностей жителей и конкурентной среды. Чаще всего в новостройках открывают магазины шаговой доступности, медицинские кабинеты, салоны красоты, развивающие детские студии. Другое дело, что в нашем случае финансовая успешность, по сути, закладывается за счет внутреннего потребления — реального количества жильцов и их платежеспособности».
