Осенью этого года процентные ставки по ипотеке начали снова расти. РБК+ выяснил, как это отразилось на поведении покупателей и ценах на городские квартиры, а также узнал спросил экспертов о перспективах развития рынка жилой недвижимости в следующем году.
В середине сентября Центробанк впервые с 2014 года поднял ключевую ставку с 7,25% до 7,5%, после чего коммерческие банки начали объявлять о повышении ставок на кредиты для приобретения жилья. По словам специалиста по ипотечному кредитованию Euroinvest Development Антонины Шориной, в розничных банках рост составил от 0,25% до 1,5% годовых. В итоге средняя ставка достигла 10% годовых.
Опрошенные РБК+ девелоперы сообщили, что с помощью ипотечных кредитов в их жилых комплексах приобретается существенная доля квартир. Так, в объектах Euroinvest Development она варьируется от 40 до 50% от общего числа сделок, в Группе «Эталон» — превышает 50%, в Компании Л1 составляет 55%, в Группе ЛСР — 58%, а в Группе ЦДС доходит до 75%.
По словам коммерческого директора «ЛСР. Недвижимость — Северо-Запад» Ольги Аветисовой, объем ипотечных сделок растет каждый год — и по сравнению с 2017 годом их количество увеличилось на 12%.
Стимул покупать
Пока рост процентных ставок по ипотеке оказал только положительное влияние на динамику продаж жилья в Петербурге. По словам директора департамента недвижимости Группы ЦДС Сергея Терентьева, это мотивировало покупателей ускорить принятие решений о выходе на сделку, не дожидаясь очередного повышения. Это, кстати, может произойти уже перед Новым годом — 14 декабря на заседании совета директоров Центробанка будет обсуждаться вопрос увеличения либо сохранения ключевой ставки.
Прибавляют решительности покупателям и специальные предложения от застройщиков. Директор по развитию Компании Л1 Надежда Калашникова объясняет, что это могут быть рассрочки на длительный срок или новые ипотечные продукты. Так, Компания Л1 совместно с Банком «Возрождение» запустила программу кредитования в ЖК «Лондон Парк» под 5,5% годовых. Действовать такая низкая процентная ставка будет в течение года при приобретении однокомнатных квартир в сданных корпусах жилого комплекса. Начиная со второго года, она составит от 9,2 до 9,4% годовых в зависимости от размера первоначального взноса (от 10 до 80%) и предоставленного пакета документов.
Городские застройщики пока не считают осеннее повышение ипотечных ставок критичным для покупателя. «За последние несколько лет ипотека в России подешевела почти в полтора раза — с 14,5% до 9,5% годовых. Этот инструмент приобретения жилья был и остается драйвером продаж застройщиков и основной возможностью решения квартирного вопроса для покупателя», — говорит Ольга Аветисова.
По словам Антонины Шориной, сегодня перед подачей документов клиенты стали более внимательно выбирать кредитные учреждения. «Они отдадут предпочтение банку с наиболее низкой процентной ставкой, даже если его нельзя отнести к самым известным», — сказала Антонина Шорина.
Не только ипотека
Коммерческий директор Группы «Эталон» Андрей Останин считает, что помимо тревожных ожиданий решения Центробанка, мотивом для покупки квартир в этом году стали грядущие изменения в 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве...». «Ипотека далеко не единственный драйвер продаж, особенно в сегментах «комфорт» и «бизнес», где платежеспособный спрос устойчивее, чем в «экономе». Наряду с повышением ставок спрос подогревают изменения в отраслевом законодательстве, которые неизбежно приведут к росту цен на жилье», — считает Андрей Останин.
По данным исследования ЦИАН, за три квартала этого года свой доход увеличили 55 из 76 крупных застройщиков Петербурга и Ленобласти. Объем выручки от продаж жилья составил 294,3 млрд руб., что на 40% больше, чем за аналогичный период прошлого года. Стоит добавить, что число сделок за этот период увеличилось только на 33% — это говорит о повышении цен на фоне активности покупателей.
Данные подтверждают и другие аналитики. Как сообщила управляющий директор центра инвестиций в недвижимость Becar Asset Management Катерина Соболева, за год квартиры в петербургских новостройках подорожали в среднем на 10%.
Неоднозначный спрос
Законодательные изменения, а также рост процентных ставок по ипотеке не смогут постоянно подогревать спрос на жилье, считают эксперты РБК+. По мнению аналитика ГК «ФИНАМ» Алексея Коренева, уже в следующем году на объеме выдачи ипотечных кредитов может негативно сказаться исчерпание платежеспособного спроса.
Надежда Калашникова, директор по развитию Компании Л1:
«По предварительным прогнозам, в начале следующего года, даже несмотря на сезонный спад продаж в январе, процентные ставки продолжат плавное повышение. Это логично — ажиотажный спрос на квартиры, который мы наблюдаем в последние полгода, застройщик регулирует повышением цен, а банк — повышением ипотечной ставки. Но этот период скоро закончится — цены и ставка растут, а платежеспособность населения, напротив, падает. В более отдаленной перспективе ипотечный процент, как важный драйвер покупок недвижимости, может уменьшиться, чтобы как-то оживить рынок. Чего не могу сказать про цену квадратного метра, учитывая удорожание «денег для строительства» и рост НДС. Все это увеличит себестоимость квадратного метра и не позволит застройщикам снижать цену продажи».
Сергей Терентьев согласен с тем, что предпосылок для значительного падения спроса нет, хотя период пиковых продаж продлится, по его мнению, недолго. Эксперт умеренно оптимистичен: в 2019 году, как прогнозирует Терентьев, объем продаж будет держаться на уроне лета этого года, то есть окажется несколько ниже показателей текущей осени.
Исполнительный директор ГК «УНИСТО Петросталь» Владимир Андреев возражает, что увеличение ипотечной ставки на 1%, как правило, приводит к снижению спроса на 10%. Таким образом, в будущем рынок ожидает снижение покупательской активности и усиление борьбы строительных компаний за покупателя».
Справка
Согласно данным «Дом.рф», за три квартала этого года россияне взяли более миллиона ипотечных кредитов на общую сумму порядка 2,1 трлн рублей, что является новым рекордом этого рынка. Рост ипотечных сделок сказался и на выдаче потребительских кредитов, которые будущие новоселы берут для выплаты первоначального взноса. По подсчетам аналитиков бюро кредитных историй «Эквифакс», за 9 месяцев 2018 года в стране было выдано было выдано 11,4 млн потребительских кредитов на общую сумму свыше 1,9 трлн руб., что на 26% больше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.
