Почти весь 2018 год участники рынка жилищного строительства потратили на то, чтобы осмыслить произошедший по инициативе законодателя отказ от «долевки» и подготовиться к переходу в новое состояние отрасли. Предварительные итоги этого процесса, а также ближайшие перспективы отрасли РБК+ обсудил с генеральным директором Группы ЦДС Михаилом Медведевым.
— Можно ли утверждать, что новации в 214-ФЗ стали главным событием для рынка жилищного строительства в этом году?
— Конечно, да. Влияние новаций могут игнорировать только те участники рынка, которые достраивают свои объекты и не собираются больше оставаться в бизнесе. Всем остальным — нашей компании в том числе — придется иметь дело с новой реальностью. Ключевым моментом пока можно считать само заявление о том, что долевому строительству в прежнем виде — не быть. Однако само событие, о котором все говорят — начало перехода на новую схему финансирования жилищного строительства — пока не произошло. Оно наступит только в следующем году. 2018 год — это год подготовки и ожиданий, многие важные нюансы пока не озвучены.
— При этом у многих сложилось устойчивое ощущение, что поправки в законодательство уже заработали. Например, именно ими объясняли остановку надзорными органами достаточно большого числа строек в области и в городе…
— Это связано с ужесточением контроля за сроками ввода объектов в эксплуатацию, который вписывается в общую концепцию «наведения порядка» в жилищном строительстве. Один из инструментов, который дает властям возможность закрывать стройку (по крайней мере, останавливать регистрацию договоров долевого участия в Росреестре) — это несовпадение заявленных в проектной декларации сроков сдачи с фактическими. Первая отсечка — 3 месяца, вторая — 6 месяцев. И этот инструмент начали активно применять.
Раньше на срыв сроков часто закрывали глаза, продлевая их, теперь действуют гораздо жестче. А если у застройщика нет возможности регистрировать договора в Росреестре, то нет и возможности получать деньги по этим договорам. Даже если он найдет возможность перекредитоваться, из каких ресурсов будет выплачиваться кредит? И подобный инструмент применяется все активнее.
Можно говорить, что происходит органическое изменение рынка. Уходят в первую очередь игроки, которые начинали единичные проекты, что называется «по случаю». Но есть и компании покрупнее, с узнаваемым брендом, которые недооценили риски или принимали не совсем верные управленческие решения.
Все это ускорило консолидацию рынка вокруг крупнейших игроков. Тренд продолжится и в 2019-м, и в последующие годы. Нишевые игроки, безусловно, останутся, потому что есть разные сегменты рынка. Например, в сегменте «элит» нишевые игроки с хорошим пониманием особенностей продукта будут чувствовать себя вполне комфортно. Но в массовом сегменте останутся только крупные опытные девелоперы.
— Какие тенденции в поведении потребителей и девелоперов можно сегодня выделить?
— Я повторюсь: мы все живем ожиданиями ключевого события, которое пока не наступило. При этом опасения, связанные с переходом рынка в новое состояние, заставляют и девелоперов, и потребителей предпринимать какие-то действия. В чем они выражаются? Не секрет, что в первую половину года девелоперы развернули заметную активность по получению разрешений на строительство по старым правилам. В обычной ситуации не всегда принципиально, полтора или два года потрачено на подготовку пятна, особенно если речь идет о зонах редевелопмента. Но когда есть четкий дедлайн, и неполучение разрешения может сказаться на бизнес-модели проекта, приходится ускоряться. Это касается всех компаний, у которых были реальные проекты, с которыми можно выходить на рынок. Объем выданных разрешений был значительным.
Что касается покупателей, то они прекрасно понимают цепочку событий, чтобы сделать вывод: переход рынка в новое состояние подталкивает цены вверх. Как минимум потому, что в процессе финансирования стройки возникает большой объем заемных средств, выдаваемых под проценты, которые придется выплачивать.
На волне опасений многие покупатели ускорили принятие решения о покупке, чтобы успеть заключить договор по текущим ценам и текущим правилам с одной стороны, и чтобы получить ипотеку по рекордно низким ставкам, пока они не начали расти — с другой. Одним это давало возможность в принципе войти в сделку, потому что ежемесячный платеж попадал в их бюджет, а другим — помогло приобрести что-то побольше или поинтереснее.
Так что год для большинства девелоперов оказался благополучным с точки зрения объемов продаж. При этом, быстрее подрастали именно крупные системные компании, как за счет запуска большого числа новых проектов, так и за счет продолжавшегося перераспределения спроса: покупатели старались минимизировать риски, учитывая информационный фон, связанный с банкротством ряда небольших, но широко известных участников рынка.
— Учитывая большое количество выданных разрешений на строительство по старым правилам, можно ли сказать, что для покупателя в ближайшее время ничего особо не изменится?
— В целом, это так. Хотя всегда есть маленькая звездочка. По идее, закон обратной силы не имеет, но можно сделать так, что регистрировать договора по старым правилам станет невыгодно. Кроме того, контролирующие органы очень тщательно мониторят, ведется ли какая-то реальная деятельность по выданным разрешениям. Любая земля с разрешением на строительство имеет свой «срок годности». Если работы не ведутся, разрешение могут и не продлить. Причем это может касаться в том числе и различных очередей в крупных проектах.
До 1 июля 2019 года должна быть представлена четкая дорожная карта: как в течение трех лет произойдет постепенное замещение денег дольщиков. Основной вопрос — каким образом застройщики смогут получать хоть какие-то деньги, если это не деньги покупателей. Потребности рынка жилищного строительства — 3 триллиона рублей в год. Строить на свои никто не запрещал, но девелоперы не найдут таких денег. Значит потребуются кредиты. А с чего финансировать их обслуживание? Здесь пока нет ясности: вроде бы предполагается, что сделки мы фиксировать сможем, но получить деньги — только после ввода объекта в эксплуатацию. Тогда зачем вообще продавать? А затем, чтобы за счет зачисленных на эскроу-счет средств снизить ставку по кредиту. Но насколько можно снизить ставку? Например, может ли процент упасть до нуля в случае, если все квартиры проданы и средства уже зачислены на эскроу-счет? Все эти вопросы не имеют пока четких ответов. Ожидаем их в начале следующего года.
— Какую динамику спроса на рынке строящегося жилья в ближайшее время вы прогнозируете, учитывая имеющиеся на сегодняшний момент вводные?
— Общий объем спроса стабилен, но происходит активное перераспределение между Петербургом и областью — в пользу города. При этом в рамках городской черты появилось большое количество разнообразного предложения, интересного по разным параметрам — по районам, по типу продукта, по цене.
Сами цены при этом подрастают, маржинальность постоянно снижается. Даже текущая стоимость квадратного метра многих застройщиков не устраивает.
Я не вижу предпосылок, чтобы цены перестали идти вверх и дальше. Законодательные новации лишь ускорят этот процесс. При этом в массовом сегменте 70-80% сделок происходит с задействованием ипотеки (даже если покупка не осуществляется напрямую за счет кредитных средств, они могут быть в цепочке). Текущее повышение ставок рынок не пугает, но беспокоит разворот тренда: удорожание ипотеки может продолжиться. Все это вкупе — рост цен и ставок — может привести к сжатию платежеспособного спроса. Но оценить его масштаб пока трудно.
— Как вы строите свои планы в связи с этим?
— Мы сформировали и выпустили в продажу такой портфель проектов, который устраивает нас по стадиям готовности, классу жилья, распределению «город/область». Сейчас все основные проекты — это городская черта; в области остался лишь понятный нам объем в Мурино и Янино.
Помимо основного сегмента «комфорт», предлагаем также квартал бизнес-класса на Черной речке. Здесь есть стабильный спрос, причем покупатель готов голосовать рублем за локацию и функциональную насыщенность продукта. В конце года планируем вывести в продажу компактный, камерный 4-этажный проект рядом с метро «Волковская». О нем пока не заявляли громко, но информация просачивается на рынок, и мы чувствуем интерес среди потенциальных клиентов. «Волковская» — очень интересный проект: невысокая жилая застройка, метро под боком, близко до центра и в то же время до крупных торговых комплексов спальных районов — рукой подать.
— Будете ли выводить на рынок новые проекты в следующем году?
— Да, один-два проекта точно запустим в продажу. Сейчас у нас приличный объем рассмотрений по земельным пятнам. Все ожидаемые события заставляют переосмыслить подход к участкам, причем заставляют не только девелоперов, но и владельцев земли. Мы ведем одновременно несколько диалогов, и видим, что лендлорды, которые долгое время не желали идти на компромисс, теперь готовы к обсуждению разных вариантов. Они понимают, ситуация поменялась и извлекать деньги из земли теперь будет гораздо сложнее.
Количество игроков на рынке уменьшится, но конкуренция усилится с точки зрения права на ошибку. Большинство компаний, которые останутся в массовом сегменте, уже сейчас понятны. Их не более 15-20. Спрос будет непростым, и цена ошибки с точки зрения целесообразности захода в проект, ценообразования, работы с продуктом будет слишком высокой из-за низкой маржинальности. Требовательность в проработке земли только увеличивается. В общем, есть предпосылки поторговаться.
— Как изменился и как будет меняться предлагаемый рынком продукт? Чем обусловлены эти изменения?
— Предложение сегодня большое, покупатель предпочитает вдаваться в нюансы, сравнивать и тщательно выбирать. Застройщики реагируют на эту тенденцию с разной степенью интенсивности. Уделяют больше внимания планировочным решениям, местам общего пользования, прилегающей территории. Можно ли предпочесть не балкон, а эркер? Как оформлена входная группа? Предусмотрена ли система безопасности? Насколько приватен, уютен и интересен двор? Закрыт ли он? Ответы на все эти и многие другие похожие вопросы покупатели очень внимательно изучают.
Несколько лет назад оформился тренд на осмысленную компактность: ни одного лишнего метра, но в то же время важные удобства. Например, кладовые или отдельные постирочные. Мы отыграли этот тренд на всех новых проектах, особенно ярко — на «Черной Речке». Здесь у потребителя есть готовность платить за функционал, повышающий комфорт проживания.
Для нас важна вариативность, но мы не переходим грань, когда человеку трудно выбрать. Условно говоря, предлагаем 5-7 вариантов, а не 100.
Насыщенность предложения важна рынку. Но еще важнее — управление обещаниями. Если сформирована картинка, образ продукта, то она должна быть на 100% правдоподобной, такой, как и будет воплощено в реальности.
