Одной из ярких тенденций года на рынке новостроек стал отток спроса из заКАДья в районы в черте Петербурга. Однако в ряде проектов в области число сделок, наоборот, идет в рост, отмечает директор по продажам АО «Строительный трест» Сергей Степанов.
Продолжающееся снижение ставок по ипотеке стимулирует рост спроса на первичке. Вместе с ним растут требования покупателей к качеству жилья. Но рынок предложения перестраивается медленно и пока не готов вполне ответить на новый запрос. Особенно это касается тех объектов в районе КАД, которым нечем привлечь клиента, кроме низкой цены квадратного метра. «Сегодня этого уже недостаточно», — уверен Сергей Степанов.
ДЕЛО НЕ В ТЕРРИТОРИИ
— За первые два квартала года продажи жилья в районе КАД, по сравнению с тем же периодом прошлого года, снизились на 30%. Если так и дальше пойдет, люди вообще перестанут покупать новостройки в области?
— В первом полугодии наша компания по своим объектам в области увеличила объем продаж на 63% по сравнению с первыми двумя кварталами 2017 года.
Так что спрос на качественное жилье в области никуда не делся. Другое дело, что его здесь мало. Основная масса застройщиков снижает качество проектов пропорционально расстоянию от центра города. И потом говорит, мол, вот что случилось: спрос в области упал. А на самом деле случилось совсем другое. Ипотека подешевела, финансовые возможности покупателя подросли, и теперь он хочет выбрать себе продукт получше. А коль скоро в городе застройщики более внимательно относятся к своим проектам, сюда и смещается массовый спрос. То есть дело не в территории как таковой, а в качестве предложения.
— В чем главные отличия вашего подхода к проектам, которые вы создаете в области, от городских?
— Отличий нет вообще. В этом вопросе мы выбрали для себя другую позицию, чем большинство застройщиков, и четко ее придерживаемся. Она заключается в том, чтобы все наши проекты, вне зависимости от того, где они находятся, делать качественными. В комплексах, которые наша компания строит за КАД, мы, возможно, даже еще с большим вниманием вкладываемся в развитие жилой среды. И, разумеется, каждый наш дом строится из кирпича.
— С чем это связано?
— Во-первых, на большом земельном участке мы можем создать по-настоящему интересную общую концепцию проекта. В городе с этим посложнее, поскольку здесь существует множество ограничений: памятники, предприятия, сложившая дорожно-транспортная сеть и, собственно, площадь участка. Кроме того, в областных проектах, где стоимость земли пониже, мы можем предложить покупателю более выгодную цену. При этом сам продукт — за счет интересной концепции — уровнем зачастую выше, чем в городе.
ПОКУПАТЕЛЬ ГОЛОСУЕТ РУБЛЕМ
— Что именно вы понимаете под интересной концепцией?
— Приведу для наглядности в пример наш ЖК NEWПИТЕР в Ломоносовском районе Ленинградской области. Это настоящий «город в городе», площадь застройки составляет почти 100 га. Причем от городского устройства микрорайона мы взяли только преимущества и сделали все, чтобы избежать недостатков. Для этого мы изучили претензии, которые покупатели обычно предъявляют к объектам застройщиков, и учли все, что людям не нравится.
— А что людям не нравится?
— Не нравятся высокие дома, дворы-колодцы, отсутствие парковок, неблагоустроенные дворы, скучные фасады, плохая транспортная доступность, даже если речь идет о районах в городе. Отсутствие мест приложения труда рядом с домом. Мы постарались все это учесть и сделать так, как люди хотели бы. И сегодня они приезжают, видят наш проект и голосуют за него рублем, покупая у нас.
— Что получилось, когда вы «вычли минусы» типичной новостройки?
— Комфортный, очень зеленый малоэтажный микрорайон с кирпичными домами и развитой инфраструктурой. Архитектурный стиль и планирование ЖК NEWПИТЕР разработала студия М4. Дома в комплексе — высотой от 6 до 12 этажей, а плотность застройки, по сравнению с типичными объектами в Девяткино и Мурино, в 3-4 раза ниже. И транспортная доступность — просто замечательная. Есть выезд на кольцевую дорогу, второй выезд тоже скоро появится: со строительством IKEA. Кстати, она даст жителям ЖК NEWПИТЕР большое количество новых рабочих мест, мест приложения труда. На каждую квартиру в комплексе есть парковочное место, дворы целиком отданы пешеходам — в них нет автомобилей. А средняя площадь квартиры — около 55 кв. метров. То есть, это полноценные одно-, двух- и трехкомнатные квартиры. Студий нет совсем.
ИПОТЕКА МЕНЯЕТ СПРОС
— Квартиры с каким количеством комнат сейчас наиболее востребованы?
— Если судить по нашим комплексам — например, на Фермском шоссе, рядом с Удельным парком, и на Лиственной улице, возле парка Сосновка — там в первую очередь уходили двух— и трехкомнатные квартиры. Однокомнатных было немного, и они продавались в конце. Но когда речь идет о локациях, удаленных от центра города, где застройщик предлагает минимальные цены на однушки, там, конечно, большой спрос именно на них.
— Известно, что ваша компания не строит студии. Почему вы их так не жалуете?
— Мы считаем, что студия как формат имеет право на существование, но это априори временное жилье. Как правило, для студента. Когда он заканчивает учебу, начинает работать, меняет семейное положение, ему нужна квартира побольше. И хорошо еще, если она найдется в районе, где он живет, к которому привык. Но, как правило, дома, в которых есть студии, перенасыщены ими, и получается, что из своего района нашему герою приходится переехать. Студию у него покупает инвестор. И тут начинается чехарда с арендаторами. Ну, а дальше — одно дело, когда в комплексе живут собственники, для которых важно, как выглядит их дом и двор и которые в состоянии принять общее решение, например, о дополнительном благоустройстве двора и его закрытия для автомобилей. И совсем другое дело, когда это инвестор, сдающий в аренду самое дешевое жилье, которое только есть в агломерации.
— То есть отказ от маленьких квартир — это часть вашего подхода к обеспечению качества жилой среды. Но, при всех своих минусах, студия — это самое доступное отдельное жилье. Да и для застройщика они пока еще остаются выгодными.
— Согласен, что всегда есть бюджет покупки, и почти всегда маленькие квартиры — это способ решить жилищный вопрос. И все-таки, как говорят коллеги по рынку, спрос на такое жилье уже снизился. Так всегда бывает, когда ставки по ипотеке приходят в какое-то более или менее приемлемое состояние. Люди тогда начинают покупать квартиры побольше, чтобы жить в них долго и счастливо. Что же касается, как вы говорите, «выгоды застройщика», я так скажу: мы не гонимся за количеством квадратных метров.
СТРАТЕГИЯ СЕБЯ ОПРАВДАЛА
— Какой объем жилья ваша компания сдает ежегодно?
— Наша цель — сдавать 100–150 тыс. кв. метров жилья в год, и мы четко ее выполняем. «Строительному тресту» 26 лет, так что можно уверенно сказать, что это грамотная стратегия, она себя оправдала. А есть фирмы, которые вчера с горем пополам строили 10 000 «квадратов», а сегодня уже вышли на миллион. Мало кому удается в этих объемах держаться и делать это качественно. Вы же представляете себе, какая тут перестройка структуры должна быть, административная, финансовая.
— А в объектах эти 100-150 тысяч квадратных метров — это сколько?
— В этом году, на сегодня, мы завершили строительство трех объектов. Это пятый лот ЖК NEWПИТЕР, в нем 31 000 квадратных метров; пятый лот ЖК «Капитал» в Кудрово, там 40 000 кв. метров. В ближайшее время ждем решения о вводе в эксплуатацию. И, кроме того, на Корпусной-Зеленина мы достроили МФК GRANI. Это очень интересный объект — красивое и необычное пространство с фитнес-центром, офисами, ресторанами, кафе и небольшим количеством апартаментов, там их 57 штук. Еще в проекте есть огромный подземный двухуровневый паркинг на 234 машино-места. Надо отметить, что в этой локации очень мало парковок в принципе, а таких, что находится под землей, тем более.
— Как отражается на ваших объектах рост спроса на недвижимость, о котором сейчас много говорят аналитики?
— За первые семь месяцев сумма заключенных договоров по всем объектам увеличилась на 31% по сравнению с аналогичным периодом 2017 года. То есть, идет хороший рост, но ажиотажного спроса я не вижу. К счастью. Потому что ажиотаж — это всегда плохо. Это нерациональные покупки, которые человек совершает под давлением каких-то неприятных событий внешнего характера. Это может быть резкое изменение курсов валют, кризис, или просто предчувствие грядущих трудностей. А все хотят, чтобы все риски просчитывались, и решения о покупке квартир принимались осознанно.
