Недавно крупнейшие петербургские застройщики подвели итоги 2017 года. Как следует из отчетности компаний, в этом году показатели четвертого квартала превзошли результаты аналогичного периода 2016 года. Положительную динамику обеспечили несколько новых для рынка факторов, рассказали РБК Петербург эксперты и игроки рынка.
Рост продаж
Как следует из отчетности ПАО «Группа ЛСР», наибольшая доля продаж компании пришлась на Петербург. Всего в Северной столице в прошлом году девелопер продал 407 тыс. кв. м, что на 6% больше результатов 2016 года. Стоимость заключенных контрактов выросла на 13% — до 41,3 млрд руб. Рост показателей ЛСР в Петербурге обеспечили продажи массового жилья. В 2017 году застройщик продал 348 тыс. кв. м (+8% год к году) в этом сегменте. Стоимость сделок при этом выросла на 17% — до 30,4 млрд руб.
Положительные итоги зафиксировал и другой крупный петербургский застройщик — ГК «Эталон», которая за прошлый год увеличила объем заключенных контрактов на 3%. Всего компания продала 512 тыс. кв. м. Денежный объем сделок по итогам года вырос на 6% — до 50,2 млрд руб. Результаты в разных городах и сегментах рынка компания не раскрывает.
Ударный четвертый
В своих отчетах девелоперы говорят о существенном росте показателей в четвертом квартале 2017 года. Так, за этот период группа ЛСР заключила почти треть всех контрактов. По сравнению с четвертым кварталом 2016 года, объем продаж увеличился на 26% (до 216 тыс. кв. м). Денежный объем сделок вырос на 35% — до 23,6 млрд руб. В ГК «Эталон» продажи квадратных метров в четвертом квартале выросли на 5% год к году — до 162 тыс. кв. м. Стоимость заключенных контрактов увеличилась на 22% — до 16,6 млрд руб.
Помимо традиционного для этого периода увеличения спроса положительные результаты четвертого квартала обеспечили несколько новых для рынка факторов. Гендиректор Knight Frank St.Petersburg Николай Пашков полагает, что основным драйвером роста продаж в 2017 году стала ипотека. По его словам, благодаря снижению ипотечных ставок строительный рынок почувствовал оживление в третьем квартале, и эта тенденция усилилась под конец года. Это подтверждают и сами застройщики.
Как следует из отчета ГК «Эталон», если в первом квартале доля ипотечных сделок в структуре продаж компании составляла 22%, в четвертом квартале доля ипотеки увеличилась до 41%. По данным группы ЛСР, доля заключенных контрактов с участием ипотечных средств в 2017 году составила 47%. Всего в 2017 году в Петербурге было куплено 47% (+8 п.п.) квартир с привлечением банковских кредитов, в Ленинградской области — 58% (+7 п.п.), приводит данные ЦИАН.
Помимо традиционного для четвертого квартала увеличения спроса на жилье, положительные результаты в этот период в 2017 году обеспечили несколько новых для рынка факторов, главным из которых стало снижение ставок по ипотеке.
Страх изменений
Сами девелоперы связывают повышение спроса с двумя обстоятельствами. «Рост продаж в четвертом квартале объясняется сразу несколькими факторами — традиционно, ближе к концу года активность на рынке возрастает, количество сделок растет, — поясняет первый вице-президент ГК «Эталон» Дмитрий Кашинский. — В дополнение к этому ипотечные ставки снизились, что также подстегнуло спрос. Кроме того, грядущая отмена 214-ФЗ стимулирует людей на приобретение недвижимости сейчас».
«В скором времени в силу вступят поправки в 214 и 218 федеральные законы. Есть риск, что продавать будут только готовое жилье, а значит, и цены на него будут совсем другие», — комментирует управляющий директор группы ЛСР Юрий Ильин. Он объясняет рост продаж и тем, что на рынок были выведены новые проекты.
Схожего мнения придерживается и директор по развитию компании Л1 Надежда Калашникова. «В 2017 году объем продаж квадратных метров в нашей компании вырос на 50%. С одной стороны, это связано со вводом нескольких наших объектов в эксплуатацию. С другой — это нововведения в законодательство. Многие эксперты прогнозируют рост цен в будущем году, что также стимулировало спрос», — объясняет Калашникова.
Внутренняя миграция
Среди знаковых тенденций 2017 года застройщики также отмечают увеличение активности региональных покупателей на жилищном рынке Петербурга. По словам Дмитрия Кашинского, у «Эталона» в четвертом квартале 2017 года доля таких клиентов во всех регионах присутствия компании составила 38%, что на 5% больше показателя аналогичного периода 2016 года.
По словам Надежды Калашниковой, особую активность в 2017 году проявили жители тех регионов, в которых ведется добыча нефти и газа. Косвенно это может быть связано с переездом компании «Газпром» в Петербург, добавляет она.
«Среди региональных покупателей преобладали жители городов и регионов, в которых расположены компании-экспортеры сырья (Ханты-Мансийский и Ямало-Ненецкий автономные округа). Достаточно велика доля Красноярского края, Камчатского края, Мурманской, Сахалинской и Архангельской областей», — поясняет Дмитрий Кашинский.
В структуре продаж группы ЛСР доля региональных покупателей составила порядка 40%, добавляет Юрий Ильин. «В основном, квартиры покупают для собственного проживания в связи с планируемым переездом. Также жилье приобретается для детей, собирающихся продолжить учебу после школы в петербургских вузах», — говорит Ильин.
Участники рынка недвижимости называют несколько причин оживления спроса. Главные из них — вывод на рынок новых проектов и ожидание роста цены квадратного метра в связи с изменением законодательства.
Рост миграции в Северную столицу подтверждают и данные Петростата. По статистике, за январь—ноябрь 2017 года внутренняя миграция увеличилась на 12% по сравнению с аналогичным периодом 2016 года. Всего за одиннадцать месяцев 2017 года в Петербург переехало 210,4 тыс. человек.
Изменение законодательства заставит слабых игроков уйти с рынка
Надежда Калашникова, директор по развитию компании Л1:
«2017 год стал для рынка недвижимости по-настоящему переломным, если не сказать революционным. В действие вступили поправки к градостроительному законодательству, способные полностью перекроить строительный рынок и в перспективе существенно повысить цены на жилье. Кроме того, в октябре стало известно о намерении правительства полностью отказаться от долевого строительства, что также повлияет на цену за квадратный метр.
Из-за этого многие эксперты уже прогнозируют уход с петербургского рынка до 1000 строительных компаний. На рынке, в итоге, останутся только сильные игроки. Компания Л1 не только остается на рынке, но и планирует осуществить за 2018 год большие планы. Главная цель — завершение строительства целого ряда новостроек. Это и ЖК «Маршал» в Калининском районе на проспекте маршала Блюхера, и очередные корпуса ЖК «Граф Орлов», и следующая очередь ЖК «Лондон Парк». Будут начаты новые проекты. Один из наиболее интересных — объект компании на Петроградской стороне, в рамках ЖК «Классика», на берегу Невы. Это проект элитного дома, в котором будет только 36 квартир — нетипично для городской многоэтажной застройки».
