Государство продолжает внедрять в строительной отрасли цивилизованные механизмы защиты прав дольщиков. Однако при этом регулятор действует настолько топорно, что создает проблемы не только строителям, но и самим покупателям жилья, говорят эксперты.
Прошел месяц с момента вступления в силу поправок в ФЗ № 214 «О долевом строительстве», которые ужесточили требования к компаниям, страхующим ответственность застройщиков по договорам долевого участия (ДДУ). Эффект от действий регулятора оказался ошеломляющим: по оценкам участников рынка, объем регистрируемых сделок по ДДУ в Петербурге упал на 40%. Крупные страховщики, которых государство пытается привлечь на рынок жилья, в большинстве своем не хотят работать с ДДУ, ссылаясь на непрозрачность и нестабильность строительного бизнеса. Однако застройщики уверены, что главный фактор нестабильности в отрасли — действия самого регулятора.
Закон страхового сжатия
По новым правилам страховщик должен располагать собственными средствами в размере не менее 1 млрд руб. Помимо этого, установлен страховой лимит в 300 млн руб. на одну компанию, что эквивалентно стоимости нескольких десятков квартир.
На сегодняшний день в России новым требованиям соответствуют всего 19 страховщиков. «При этом компаний, с которыми застройщикам было бы удобно работать, еще меньше, поскольку некоторые страховщики готовы страховать риски застройщиков лишь при условии, что дом построен на 50%», — рассказывает управляющий «ЛСР. Недвижимость — Северо-Запад» Дмитрий Ходкевич. Кроме того, по его словам, тарифы на страхование увеличились более чем в четыре раза. Сейчас ставка страховщиков составляет в среднем 1,5%.
Страховать свою ответственность по ДДУ продолжают только крупные игроки строительного рынка. «Мы выбрали несколько страховщиков из аккредитованных ЦБ, и работаем с ними, — продолжает Д.Ходкевич. — Другие крупные девелоперские компании, вероятно, поступили так же». Все прочие застройщики вынуждены искать альтернативные решения.
Программа повышения себестоимости
Государство предлагает два таких решения. Одно из них — банковские гарантии. Минус этого варианта — высокая стоимость, которая составляет порядка 3-4% стоимости квартиры. Для застройщиков эта цена неприемлема. Одна из причин такой политики банков заключается в том, что они не очень заинтересованы в сотрудничестве с девелоперами, считает шеф-редактор газеты «Недвижимость и строительство Петербурга» Дмитрий Синочкин. «Банки не умеют просчитывать строительные риски и не хотят этого делать, — говорит Д.Синочкин. — Поэтому они выставляют такие ставки, по которым брать банковскую гарантию заведомо невыгодно».
«Нужна специальная государственная программа по стимулированию банков к работе в этом сегменте, — предлагает вице-президент Группы Becar Илья Андреев. — Сейчас инструмент банковских гарантий абсолютно нерабочий».
Немаловажно и то, продолжает Д.Синочкин, что в нынешних условиях банки в большинстве своем едва ли могут быть надежными партнерами. Показательной в этом смысле стала история банка «Советский», в котором недавно была введена временная администрация. Еще недавно банк активно рекламировал услугу «Поручительство за застройщика» на выгодных условиях — сумма поручительства от 500 до 900 млн руб, ставка — 2,5%. При этом на изучение документации и «оценку благонадежности компании-застройщика» отводится не более пяти дней. Как считают эксперты и участники строительного рынка, «Советский» пытался таким образом ликвидировать кассовый разрыв, образовавшийся послепокупки квартир у ГК «Город» на 800 млн рублей.
Закон предоставляет застройщикам еще один вариант — вступить в НО «Потребительское общество взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков» (ОВС), где на сегодняшний день состоит 201 компания. Члены этой организации, созданной в 2013 году, несут солидарную ответственность перед дольщиками. Такая схема обходится девелоперам дешевле банковской гарантии (членский взнос составляет 1 млн руб.). Однако на данный момент компаний из Петербурга в списке членов ОВС нет. Строителей настораживает перспектива отвечать собственными деньгами за возможную несостоятельность своих коллег.
Таким образом, ни одна из предложенных государством схем пока не получила большого распространения. Главным образом потому, что любая из них приводит к росту себестоимости строительства. «Увеличивать себестоимость на падающем спросе — это значит ставить под угрозу экономику всего проекта, — объясняет Д.Синочкин. — А повышение рисков застройщика автоматически повышает риски и для дольщиков».
Регулятор нестабильности
Важно отметить, что еще до появления новых требований ЦБ большинство крупных страховых компаний не проявляло большого энтузиазма по поводу страхования ДДУ. Страховщики объясняли это непрозрачностью строительного бизнеса, которая не позволяет эффективно просчитывать риски. «Те страховые компании, которые вправе страховать сделки с недвижимостью, опасаются высоких рисков и отказываются страховать», — говорит директор по развитию строительной компании Л1 Надежда Калашникова.
Однако и эксперты, и участники строительного рынка сходятся в том, что основной фактор нестабильности в отрасли — само государство. «Сделать эту отрасль понятной и предсказуемой мешает законодатель, — считает Илья Андреев. — Атмосфера, в которой сегодня работают застройщики в России, — это атмосфера полнейшей неопределенности — как с точки зрения абсолютно непрогнозируемой себестоимости, так и с точки зрения постоянно меняющихся требований и норм. Ни банки, ни страховщики эти риски брать на себя не готовы».
«Большинство изменений в законодательство теоретически направлены на защиту прав граждан, в данном случае участников долевого строительства, — продолжает эту мысль Н.Калашникова. — Однако на практике закон эти права нарушает. Это патовая ситуация не только для застройщиков, но и для дольщиков».
Сложная логика законодателя
Самое сложное в истории с дольщиками — понять логику регулятора, поскольку эта логика слишком разнонаправленная. С одной стороны, пытаясь защитить интересы потребителя, власти выполняют свои прямые обязанности. Понятно, что в сложившейся экономической ситуации чиновники меньше всего хотят видеть толпы обманутых дольщиков под окнами региональных администраций. С другой стороны, защищая дольщиков, государство ставит под угрозу существование целой строительной отрасли. «Столь неуемная забота о дольщиках может привести к тому, что в скором времени защищать будет уже некого», — опасается Н.Калашникова.
Такая политика может иметь как минимум два неприятных следствия. Во-первых, дефицит предложения и новый рост цены квадратного метра. Во-вторых, увеличение армии безработных, которые окажутся на улице после закрытия строительных компаний и вполне могут появиться под окнами тех же региональных администраций. Выходит, что выбирая между двух зол, российский законодатель всегда предпочитает то, которое восторжествует позже.